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1、 1 摘摘 要要 一、住宅行业在国民经济中的地位一、住宅行业在国民经济中的地位 从 1998 年到 2010 年的数据来看， 住宅投资额逐年保持了一个较为稳定的增长 幅度，1998 年住宅投资额为 2081.56 亿元，到 2010 年住宅投资额已经达到 34038 亿元，住宅投资增长速度也一直维持一个比较的水平，到了 2010 年住宅投资增长 率已经达到 32.86%。由此可以看出住宅产业在国民经济中的巨大作用。随着我国 经济平稳的发展， “十二规划”的顺利实施，伴随着城市化水平的推进，我国住宅 产业也将获得平稳的发展。 其在国民经济中的支柱作用将会不断维持并且有可能得 到加强。 1998-
2、2010 年住宅开发投资额占固定资产投资、年住宅开发投资额占固定资产投资、GDP 的比重的比重 单位：亿元，% 年份 住宅投资 额 固定资产投资额GDP 住宅投资增长率 固定资产投资 增长率 GDP 增长率 1998 2081.56 22491.34 84402.28 - - 1999 2638.48 23731.99 89677.05 26.75% 5.52% 6.25% 2000 3311.98 26221.85 99214.55 25.53% 10.49% 10.64% 2001 4216.68 30001.21 109655.1727.32% 14.41% 10.52% 2002 52
3、27.76 35488.77 120332.6923.98% 18.29% 9.74% 2003 6776.69 45811.7 135822.7629.63% 29.09% 12.87% 2004 8836.95 59028.19 159878.3430.40% 28.85% 17.71% 2005 10860.93 75095.1 183217.5 22.90% 27.22% 14.60% 2006 13638.41 93368.68 211923.5 25.57% 24.33% 15.67% 2007 18005.42 117464.47 257305.6 32.02% 25.81% 2
4、1.41% 2008 22081.26 148167.25 300670 22.64% 26.14% 16.85% 2009 25619 194139 335353 16.02% 31.03% 11.54% 2010 34038 278140 397983 32.86% 43.27% 18.68% 数据来源：国家统计局 二、二、2010 年行业发展环境分析年行业发展环境分析 （一）宏观环境分析 2010 年， 尽管国际上许多经济体经济复苏比较缓慢， 欧洲的债务危机仍在蔓延， 并且国内也面临着自然灾害多发的重大挑战， 但是中国经济总体上还是保持了高增 长的一个良好态势。呈现出增长速度较快、结构逐
5、步优化、物价水平基本稳定的良 好态势，经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，我国经济增长已经基本恢复到了 金融危机爆发以前的水平。2010 年全年国内生产总值 397983 亿元，按可比价格计 2 算，比上年增长 10.3%，增速比上年加快 1.1 个百分点。此外投资保持了比较可观 的增长速度增长，人民收入水平也得到了一定幅度的增长，但是 2010 年 CPI 的提 高和人民币的升值也给我国经济带来了一定的影响。整体来说 2010 年整个宏观经 济形势对住宅行业的发展是有利的。 （二）行业宏观政策分析 2010年住宅产业宏观经济政策出现了重大的转折。 2008年以及2009年上半年， 国务院相继
6、发不了降低购房信贷优惠利率、放宽一套房认定标准的政策，地方政府 也不遗余力的推行推动住宅行业发展的优惠政策。直接受 2009 年住宅产业宏观调 控政策的影响，2009 年住宅产业出现了急速反弹，直接导致地王屡次出现，房价高 涨，房地产泡沫日益膨胀。基于这样这样背景，2009 年年末以及 2010 年，国家开 始开始从土地、销售、购房信贷、开发贷、投资型需求方面出台了一系列的政策措 施。 2010 年全年住宅行业的宏观调控政策趋向保守， 重点关注住宅产业泡沫的产生， 抑制投资型和投机性需求。2011 年，基于国内宏观形势和房地产市场的发展状况， 我们认为 2011 年的房市调控政策依然会趋向收缩
7、，但也不排除在经济形势受到外 来冲击恶化而放松房市的调控政策的可能。 三、三、2010 年住宅行业发展情况分析年住宅行业发展情况分析 （一）住宅市场供给状况分析 1、商品住宅开发规模增加、商品住宅开发规模增加 2010 年，商品房屋施工面积、新开工面积增幅均比去年增加。2010 年，全国 房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米，比上年增长 26.6%，增幅增加 13.8 个百分点；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%，增幅增加 28.2 个百分点； 房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，增幅减少 1 个百分点。 2010 年商品住宅开发规模在严厉的住宅调
8、控政策背景依然维持了一个较大的 增长幅度，这主要是由于 2009 年住宅市场经历了一个旺销的局面，2010 年各开发 企业为了弥补库存纷纷增加了住宅开发投资， 由于住宅建设需要 1 到 2 年的建设周 期，所以 2010 年商品住宅规模依然维持了一个稳定的增长规模。 2、保障性住房供给规模增加、保障性住房供给规模增加 2010 年住房用地供应计划显示， 从廉租房和经济适用房用地计划来看， 其供地 量在住房总体供地中所占比例为 13.24%，在三类住房用地（保障房、棚户改造、 中小套型商品房）总量中的比例也仅有 17%。2010 年经济适用房投资依然维持了 一个较高的水平。 2011 年保障性安
9、居工程建设的计划是 1000 万套， 较之 2010 年建 设规模又增加 420 万套，新增投资超过 6000 亿元。 3 1998-2010 年住宅建设情况年住宅建设情况 年份 当年累计（万平方米） 同比增长（%） 施工面积 新开工面积 竣工面积 施工面积新开工面积 竣工面积 1998 34291.89 15314.5 12480.16 19.8 51.3 14.6 1999 41028.39 18049.36 16194.58 19.6 17.9 29.8 2000 48304.93 23335.33 18948.45 17.7 29.8 19.5 2001 59766.14 29293.
10、31 22544.24 23.7 25.5 19.0 2002 72077.2 34224.1 26612.78 20.6 16.8 18.0 2003 91018.09 43676.44 32200.47 26.3 27.6 21.0 2004 108196.5 47949.01 34677.18 18.9 9.8 7.7 2005 127747.7 54033.97 40004.49 18.1 12.7 15.4 2006 151498.7 63567.5 43247.46 18.6 17.6 8.1 2007 186455 78135.98 47767.25 23.1 22.9 10.5
11、 2008 216671.4 79889.10 47749.73 16.2 2.2 0.0 2009 250804.25 92463.47 57694.43 12.5 10.5 6.2 2010 314943.00 129467.93 61216.00 25.5 40 2.7 数据来源：国家统计局 棚改房用地, 20% 廉租房, 4% 中小套型商品房用地, 44% 大中高档房用地, 23% 经济适用房, 9% 保障性住房用地, 13% 棚改房用地中小套型商品房用地大中高档房用地经济适用房廉租房 数据来源：国家统计局 2010 年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例年住房建设用地计划中不同类型
12、用地供应比例 （二）住宅市场需求状况分析 2010 年， 全国商品房销售面积 10.43 亿平方米， 比上年增长 10.1%， 增幅比 1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 8.0%，办公楼增长 21.9%，商 业营业用房增长 29.9%。 2010 年， 商品房销售额 5.25 万亿元， 比上年增长 18.3%2010 年 12 月当月，全国商品房销售面积 21808 万平方米，同比增长 11.5%；全国商品 房销售额 10201 亿元，同比增长 21.9%。 2010 年， 房地产市场的调控政策是此起彼伏， 但是全年的住宅销售面积依然维 持了一个较高的水平。总的来
13、说，2010 年在严厉的房地产调控政策下，住宅需求依 然保持了一个较大的增长。首先，近几年我国城市化水平继续提高，城镇新增人口 4 不断增加，而且居民收入水平也不断提高；其次，投资、投机需求也在不断增加。 2010 年 CPI 从年初的 1.5%上升到超过 12 月的 4.6%，通胀不断加剧使得投资者把 购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家 还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。 1998-2010 年住宅销售面积、销售额情况年住宅销售面积、销售额情况 单位：万平方米，亿元，% 年份 销售面积 同比增长 销售额 同比增长 1998 951
14、0.94 38.1 1718.25 41.2 1999 11878.93 24.9 2188.74 24.3 2000 15136.89 27.4 2954.12 35 2001 18498.79 22.2 3825.31 29.4 2002 22117.18 19.6 4709.96 23.1 2003 28502.47 28.9 6303.85 33.8 2004 33819.89 18.7 8619.37 31.3 2005 49794.52 47.2 14986.05 73.9 2006 54392.13 9.2 17038.01 20.2 2007 69103.79 27.0 253
15、23.48 46.5 2008 55886.47 -20.3 20424.06 -20.1 2009 85294.42 43.9 38157.21 80 2010 92117.97 8.0 43651.85 14.4 数据来源：国家统计局 （三）土地供求情况分析 1、土地购置面积呈现上升趋势、土地购置面积呈现上升趋势 2010 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年增长 28.4%，土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。其原因一方面是由于 2010 年居住用 地供应放量， 2010 年土地供应计划规定商品住宅的土地供应面积要占整体住房供应 面积的 67%；另
16、外一方面是由于开发企业购地热情仍然较高，2009 年住宅的火爆 销售局面使房地产开发公司加紧了住宅开发规模，同时土地储备的过程。 2、土地成交价格涨幅保持高位、土地成交价格涨幅保持高位 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组最新发布的分析报告显示报告统计， 2010 年全国商业和居住综合平均地面地价为 4488 元/m2，平均增长率为 10.76%； 同年，全国商品房平均销售价格为 5029 元每平方米，增长率 7.11%，地价增长率 比房价增长率高 3.65%。2010 年全国 105 个主要监测城市综合地价水平值为 2882 元每平方米，增长率为 8.62%。同时，重点监测城市综合地价水平值为 3943 元每 平方米，商业、居住地价平均值分别达到 6536 元每平方米、5766 元每平方米。与 2009 年相比，重点城市综合地价增长率为 10.60%，而商业用地地价增长率为 11.97%；居住用地地价增长率为 12.69%。 5 0 10 20 30 40 50 6
