万都盛世星河市场调查及营销推广策略

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1、都盛世星河7月市场调查及营销推广策都盛世星河7月市场调查及营销推广策 目 录目 录 第一章、宏观环境整体概况 第二章、住宅个案分析 第三章、项目营销推广策略 第一章、宏观环境整体概况 第二章、住宅个案分析 第三章、项目营销推广策略 第一章、宏观环境整体概况第一章、宏观环境整体概况 第一节、宏观经济环境 第二节、房地产相关政策解读 第三节、成都近期房地产市场情况 第一节、宏观经济环境 第二节、房地产相关政策解读 第三节、成都近期房地产市场情况 一一 节 、 宏 观 经 济 环 境节 、 宏 观 经 济 环 境 2014 年上半年，中国经济运行整体平稳，结构调整呈现积极变化。内需内需继续成为推动

2、长的主动力，上半年内需对GDP 的贡献是102.9%内需对GDP 的贡献是102.9%。消费、投资平稳增长，进出口增速由 夏粮丰收，农业生产形势较好，工业生产增速回升。消费价格涨幅温和，就业形势基 上半年，实现国内生产总值（GDP）26.9 万亿元，同比增长7.4%内生产总值（GDP）26.9 万亿元，同比增长7.4%，其中，第一季度增 第二季度增长7.5%。居民消费价格（CPI）同比上涨2.3%，贸易顺差为1029亿美元。 ，第一季度增 第二季度增长7.5%。居民消费价格（CPI）同比上涨2.3%，贸易顺差为1029亿美元。 0. 00% 5. 00% 10. 00% 15. 00% 200

3、8年-2014年前前三季度G D P增长率对比2008年-2014年前前三季度G D P增长率对比 2008200920102011201220132014 季度G D P增长率10. 60%6. 10%11. 90%9. 70%8. 10%7. 70%7. 40% 季度G D P增长率10. 10%7. 90%10. 30%9. 50%7. 60%7. 60%7. 50% 季度G D P增长率9. 00%8. 90%9. 60%9. 10%7. 40%7. 70% . 0% . 0% . 0% . 0% 2014年各月CPI涨跌幅2014年各月CPI涨跌幅 123456 上升2. 5%2.

4、0%2.4%1.8%2. 5%2. 3% 观观经济相关走势经济相关走势 -20% 0% 20% 40% 60% 2 0 1 3 0 2 2 0 1 3 0 3 2 0 1 3 0 4 2 0 1 3 0 5 2 0 1 3 0 6 2 0 1 3 0 7 2 0 1 3 0 8 2 0 1 3 0 9 2 0 1 3 1 0 2 0 1 3 1 1 2 0 1 3 1 2 2 0 1 4 0 2 2 0 1 4 0 3 2 0 1 4 0 4 2 0 1 4 0 5 2 0 1 4 0 6 2013-2014年各月城镇固定资产投资涨跌幅2013-2014年各月城镇固定资产投资涨跌幅 环比 同比

5、 整体上来看：我国经济近期发展比较平稳，固定资产投资整体上来看：我国经济近期发展比较平稳，固定资产投资4 4 月以来呈环比上升之势，对房地产发展比较有利；2014年 CPI波幅较小，最高也未超过2.5%，对房地产的影响不是 月以来呈环比上升之势，对房地产发展比较有利；2014年 CPI波幅较小，最高也未超过2.5%，对房地产的影响不是特特 别的大。别的大。 节节、房地产相关政策解读、房地产相关政策解读 武武汉、杭州多地限购政策松绑汉、杭州多地限购政策松绑 党报：行政救市很可能给泡沫化楼市帮倒忙 影响：不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”称无力还款 党报：行政救市很可能给泡

6、沫化楼市帮倒忙 影响：不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”称无力还款 备注： 社会各行对各地方政府出台相关政策变相取消限购多持否定态度。备注： 社会各行对各地方政府出台相关政策变相取消限购多持否定态度。 7月2日，中国银行发布的2014年三季度经济7月2日，中国银行发布的2014年三季度经济 融融展望报告指出，房地产市场将继续调整，展望报告指出，房地产市场将继续调整， “硬着陆”可能性不大。“硬着陆”可能性不大。 3、国开行住宅金融事业部于7月底挂牌，目的是确3、国开行住宅金融事业部于7月底挂牌，目的是确保保 好棚改工作，提高棚改资金使用效率。这将对商品好棚改工作，提高棚

7、改资金使用效率。这将对商品房房 售造成一定的影响，尤其是售造成一定的影响，尤其是针对刚需客户，将会形针对刚需客户，将会形成成 大的分流，制约其购买商品房的行为。大的分流，制约其购买商品房的行为。 4 4、五省市获批建立地方资产管理公司作为金融业的延、五省市获批建立地方资产管理公司作为金融业的延 伸伸，通过有效消化和处置金融不良资产，保障金融业持，通过有效消化和处置金融不良资产，保障金融业持 续续、健康发展。、健康发展。此举对房地产融资将会提供很大的机此举对房地产融资将会提供很大的机 会会。 5、国土资源部：稳妥有序推进农村土地管理制 度改革立足资源禀赋条件 推动节约集约用地， 5、国土资源部：

8、稳妥有序推进农村土地管理制 度改革立足资源禀赋条件 推动节约集约用地， 有利于从根本上解决房价高的问题，以促进房地 产健康有序发展。 有利于从根本上解决房价高的问题，以促进房地 产健康有序发展。 6、房产税和城镇土地使用税拟合并6、房产税和城镇土地使用税拟合并 城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税； 房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地 上的，将来这两个税种合并之后，即”房地合一“。 立法有望在2016年可以推出。 立案拟定初步只对高端住宅征税，普通住宅暂不征收。 在普片征收的情况下，需要对低收入人群或低面积住宅不征税在普片征收的情况下，需要对低收入人群或低

9、面积住宅不征税 全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税 和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种 全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税 和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种 7、成都跟进，限购松绑城市升级7、成都跟进，限购松绑城市升级 7月16日，成都有关部门召集开会，对取消限购进行了口头通 知，但是没有正式下发文件。 没有政策文件，但在实际操作中已经取消了此前限购政策下购 房的前置条件。不过，这些来自市场方面的传闻并没有得到成都 市官方部门的确认。 今年上半年，成都楼市的刚需市场是量缩、价格有所下跌，改 善性住房市场萎缩得比较厉害。 限购取消与否

10、并不重要，重要的是要取消限贷限购取消与否并不重要，重要的是要取消限贷 住房限购政策取消的城市名单正在扩大 最近传闻成都也加入到这个阵营之中 住房限购政策取消的城市名单正在扩大 最近传闻成都也加入到这个阵营之中 8、不动产统一登记政策终落地8、不动产统一登记政策终落地 目前,我国不动产分类众多,房产与地产分离,导致各地区、各 部门信息不能有效相通。 实施不动产统一登记,就是要把原来的林业、农业、住建、海 洋等部门的登记权责统一归划给国土部门。 不动产统一登记的施行,将为后续推进房产税改革打下基础。 加速房产税改革的推行。而未来房产税推出,仍要看其具体征 收范围,税率等,才好判断对楼市需求的直接影

11、响程度。 预计房产税将会以渐进式,试点扩大等方式推出。预计房产税将会以渐进式,试点扩大等方式推出。 国务院总理李克强7月30日主持召开国务院常务会议,讨论 不动产登记暂行条例(征求意见稿),决定向社会公开征求意见 国务院总理李克强7月30日主持召开国务院常务会议,讨论 不动产登记暂行条例(征求意见稿),决定向社会公开征求意见 节节、成都近期房地产市场状况、成都近期房地产市场状况 从月度开盘走势图上我们可以看到，从月度开盘走势图上我们可以看到，成都楼市整体看好成都楼市整体看好。 从成交走势图上我们可以看到，成都7月新房从成交走势图上我们可以看到，成都7月新房住宅成交量 大幅回升。 住宅成交量 大

12、幅回升。由此可见无论是开发商还是购房者，对未来楼 市的预期均较为乐观。 由此可见无论是开发商还是购房者，对未来楼 市的预期均较为乐观。 小小结结 宏观经济运行整体平稳，结构调整呈现积极变化，无论是GDP，还是CPI都呈良性发展，宏观经济运行整体平稳，结构调整呈现积极变化，无论是GDP，还是CPI都呈良性发展，房地产宏观市场环境较 好。 房地产宏观市场环境较 好。 包括成都在内的各地方政府积极出台相关包括成都在内的各地方政府积极出台相关房地产限购松绑政策房地产限购松绑政策，支持房地产发展，无论外界如何评论，总有部分 客户按耐不住积极购房的心情，我们应紧紧抓住这种 ，支持房地产发展，无论外界如何评

13、论，总有部分 客户按耐不住积极购房的心情，我们应紧紧抓住这种难得的机会，加大项目宣传，实现项目销售。难得的机会，加大项目宣传，实现项目销售。 成都整体市场环境看好成都整体市场环境看好，无论是开盘量，还是成交率都比较乐观，说明成都房地产市场是属于正常发展的，我们 应积极分析自身原因， ，无论是开盘量，还是成交率都比较乐观，说明成都房地产市场是属于正常发展的，我们 应积极分析自身原因，做好项目推广及销售做好项目推广及销售。 第二章、住宅个案分析第二章、住宅个案分析 西西里张江御景豪庭堰山河畔四期里张江御景豪庭堰山河畔四期中中 瑞瑞景誉都国际名都外滩新天地堰 国际公馆紫荆城幸福世家愿景青城 欣海国际

14、滨江国际外滩星空青城半岛 景誉都国际名都外滩新天地堰 国际公馆紫荆城幸福世家愿景青城 欣海国际滨江国际外滩星空青城半岛 花花园山水天成二期园山水天成二期 堰堰二手房市场二手房市场 1 1 2 2 3 3 5 5 7 7 4 4 6 6 8 8 9 9 1010 江江堰在售楼盘，区域分布堰在售楼盘，区域分布 本案 竞争初判：对手未必会把“盛世星河”当作竞品，但 一定会分流本项目客群 君悦名筑 钱江美域 都江华府 君悦名筑 钱江美域 都江华府 愿愿景青城雪 宁江大院 外滩新天地 滨江丽景 青城半岛 幸福世家 紫荆城 景青城雪 宁江大院 外滩新天地 滨江丽景 青城半岛 幸福世家 紫荆城 1111 1

15、212 北郡 春天花园 北郡 春天花园 1313 国际名都国际名都 西西里里 目目 概 况概 况 来来访量访量去化量去化量最低价最低价 销售面积区 间 销售面积区 间 畅销户型畅销户型优惠情况优惠情况推广情况推广情况新推房源新推房源客户客户群群 约约115115约21约21约3900元/约3900元/68-10568-105套二套二 全款优惠3% ，按揭优惠 1% 全款优惠3% ，按揭优惠 1% 站牌、短信、外 墙、老带新、巡展 站牌、短信、外 墙、老带新、巡展 无无 都江堰8都江堰85 5 其他1其他15 5 场场 表 现表 现 评评 展2014精品住宅阿坝州巡展及都江堰房交会所剩房源约40

16、多套，展2014精品住宅阿坝州巡展及都江堰房交会所剩房源约40多套，销售速度很快。 安大道，位置与我们基本处于同一环线上，但其 销售速度很快。 安大道，位置与我们基本处于同一环线上，但其毗邻二医院、实验小学，周边配套较完善毗邻二医院、实验小学，周边配套较完善，且远离工业园区；户型除套，且远离工业园区；户型除套一一 他面积他面积区间与我们相差不大，但室内赠送面积较多，布局比较合理；小区内部商业、休闲等配套设施均也比较完善，而区间与我们相差不大，但室内赠送面积较多，布局比较合理；小区内部商业、休闲等配套设施均也比较完善，而每每 仅比本项目高150元左右，项目优势突出。仅比本项目高150元左右，项目优势突出。 御御景豪庭景豪庭 目目 概 况概 况 来来访量访量去化量去化量最低价最低价 销售面积区 间 销售面积区 间 畅销户型畅销户型优惠情况优惠情况推广情况推广情况新