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1、会所专题及园林细节打造会所专题及园林细节打造 惠州中原事业1部营销C组 HuiZhou.4.2012 Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 一系列的问题一系列的问题 我们到底要不要建会所，建多大面积的会所？ 会所的产权属于发展商还是全体业主共有？ 会所应该承担哪些不同的服务职能？ 我们的会所采取什么样的形式？以服务为主还是以盈利为主？ 采用什么样的经营模式能保证业主满意，同时利润最大化？采用什么样的营模式能保满意，同时利润
2、最大化 有没有一些经营的比较成功的案例？ 房地产智库 关于“会所”（Club House）的论述 会所的定义：顾名思义，是聚会的场所，住 宅中引用的会所概念源于港台是商品住宅宅中引用的会所概念，源于港台，是商品住宅 项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商 业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文配套用房中用于向提供商、娱乐、文 体等配套服务的场所。 成功的会所：应该是一个环境温馨幽雅、服 务周到热情，每个角落、每个细节都充满人情 味的地方，要让业主享受到亲和力和亲切感， 另外要让他们有做主人的感觉。一句话概之： 要成为业主“家”的延伸 Code of this report | 3 Copy
3、right Centaline Group, 房地产智库 要成为业主家的延伸。 房地产智库 会所的发展：会所从香港传入沿海城市，并在全国遍地开花 香港 香港的高地价决定了家庭居住面积很小，90年代中期，香港地 深圳内地 进入21世纪，进入21世纪，香港的高地价决定了家庭居住面积很小， 会所是小区聚会的必需场所 社区会所只对社区内的住户及访客开放 社区会所产权分摊到业主头上 90年代中期，香港地 产商进入深圳市场， 开始引入了会所概念 1995年深圳首次将 进入21世纪， 会所开始在全 国各地遍地开 花 进入21世纪， 会所开始在全 国各地遍地开 花 社区会所产权分摊到业主头上 控制会所的规模，
4、力求“小而精” 适用性强，根据业主实际生活需求来设定 1995年，深圳首次将 社区会所作为售楼卖 点 1 只包含基本的运动、娱乐设施综合性会所和专业会所 会所的各项功能 3 2 注重实际效用的朴实型会所 豪奢到极点的星级会所 高档项目特有普及到中低档项目 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 房地产智库 4 “大而全”“小而全”“大而全”“小而全”突出会所主题特色突出会所主题特色 房地产智库 国内社区会所的现状：发展迅速，经营惨淡 广州会所约90%亏损 触目惊心的亏损!雨后春笋般发展! 广州会所约90%亏损； 深圳会所约84%亏损
5、； 北京会所约60%亏损； 香港会所约20%亏损。 全国现有楼盘的60 以上建有配套会所 顾问公司缺乏经营意识按会所档次穷举会所功能开发商自行取舍 香港会所约20%亏损。 顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍 功能设置无经营意识； 功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 房地产智库 功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性。 房地产智库 目前国内会所普遍处于亏损状态的原因 会所的定位、功能、经营模式十分模糊 少发商建造会所的动机就为的推广提升楼盘形象卖 失败会所特征 不少
6、开发商建造会所的动机就是为了项目的推广，提升楼盘形象、卖 价，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅 成了一种摆设而已。 销售期与实际使用期的客户需求不一致销售期与实际使用期的客户需求不一致 香蜜湖1号，客户买房前对会 所较为关心，但真正入住后少 有人问津有人问津 功能设置期销售期 功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求 出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 房地产智库 设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等； 规划
7、布局不合理，没有注意连带活动之间关系； 咖啡、阅览、桌球等混在一起 雅颂居：会所做中餐油烟噪音 污染大，多次投诉仍无人处理， 无业主业委会 房地产智库 会所规模的确定依据：房地产业内至今仍没有一套规范的会所标准， 在社区规模和会所面积之间没有必然的联系 开发理念 1 一个社区配备怎样的会所首先是由开发商对于整个楼盘的 定位规划及其历来的开发理念所决定的 倘若开发商看重会所文化给楼盘添加的增值效益就会在会 所的设置上着重考虑 2 4社区面积及档次后期经营的盈利性 确定会所规模确定会所规模 大小的依据大小的依据 会所面积一般与社区规 如果小区够规模， 3发展商实力及后续开发情况 大小的依据大小的依
8、据 模及档次成正比 如果小区够规模， 而且所处的位置较 中心，有一定的客 源保证，会所就可 根据赢利预估来确根据赢利预估来确 定其规模大小 会所是发展商实力的象征和售 楼时的一个有力卖点 发展商如果还有后续楼盘要推 首的就应考虑应 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 房地产智库 出，首期的会所就应考虑相应 的规模和档次 房地产智库 深圳典型社区会所规模 项目位置规模 （万） 会所规模 （） 会所面积 建筑面积 人口（人） 熙园福田香蜜湖路3620000.56%10000 会所面积与项目建筑面 积之比主要集中在0.3 金地香蜜山福
9、田香蜜湖路3720000.54%10000 招商海月南山后海大道5370000.75%18000 阳光棕榈园南山前海路3517000.49%12000 积之比主要集中在0.3 0.6之间 社区规模大、位置好、 鸿景园新安宝民路168000.49%4500 蔚蓝海岸南山登良路8016000.20%20000 金地海景花园福田福荣路3810000.26%13000 玫瑰花园二期蛇口望海路145000 36%4000 社区规模大、位置好、 商业氛围浓的项目一般会 所面积较大 玫瑰花园二期蛇口望海路145000.36%4000 翠海花园福田农园路1810000.56%6000 万科金色家园福田莲花路1
10、831001.72%5000 多数会所的前身为销售 中心，会所的大小多数取 决于售楼时需要的面积 天骄世家西乡锦花路168000.50%4500 金海华府西乡锦花路13.66000.44%3500 桃源居西乡前进路18015000.08%50000 会所档次跟社区档次和 消费力成正比 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 房地产智库 房地产智库 会所功能设置考虑因素不是“大而全”的功能堆砌也不单是市调时客会所功能设置考虑因素不是“大而全”的功能堆砌，也不单是市调时客 户的喜好和向往，而是站在开发商的角度，考虑会所功能设置后能否运
11、营的问题，按开发商实力确定会所功能的可落实性。 小区所处的区域与周边配套的共享度小区所处的区域与周边配套的共享度 会所功能设置 小区的规模和档次 及业主的层次、偏好 小区的规模和档次 及业主的层次、偏好 会所功能设置 考虑因素 会所的运营模式， 是否对外开放 会所的运营模式， 是否对外开放 会所功能 设置 及层次偏及层次偏 是否对外开放是否对外开放设置 会所功能的可落实性会所功能的可落实性 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 房地产智库 会所功能的可落实性会所功能的可落实性 房地产智库 会所常见的功能设置 运动主题的设施，业主主
12、要认同此 类参与性操作性较 运动主题 健身房、网球场、篮球场、羽毛球室 乒乓球室、台球室、泳池 类型项目参与性、可操作性较强， 运动量自行控制调整。游泳池、健 身室等是会所配置时优先考虑的。 文化休闲 棋牌室、麻将室、阅览室、咖啡馆、 对于休闲设施，认同项目主要集 中在“棋牌室、麻将室、阅览室”， 文化休闲 主题 棋牌室、麻将室、阅览室、咖啡馆、 酒吧、儿童第二课堂、展示厅、 美容休闲场所、网吧 中在棋牌室、麻将室、阅览室， 高档社区的美容瑜伽使用率也较高。 泛会所 简易康体设施（也在园林中体现） 棋牌桌、乒乓球桌等 业主对泛会所的认同度及使用率 较高，但存在一系列问题，主要体 现在物业维护不
13、及时，设置位置不 合理給业主（尤其是老人）使用 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 房地产智库 合理，給业主（尤其是老人）使用 造成不便。 房地产智库 附：客户接受度较高的配置 客户认度高的设主有客户认同度最高的设置主要有： 1 自我放松休闲的设施 放 具体来说客户需求程度较 高的中西餐厅、商务中心、 1 自我放松休闲的设施 2 以孩子为中心的配套 孩 松 高的中西餐厅、商务中心、 图书馆、健身室、桑拿浴室、 网球场、儿童娱乐室、医疗 能够解决后顾之忧的为老人服务的场所、 2 3 以孩子为中心的配套 孩 子 老 保健中心、小型
14、超市和游泳 池。 需求程度较低的是网吧、 设施 3 老 人 需求程度较低的是网吧、 影视厅、高尔夫球练习场、 篮球场。 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 房地产智库 房地产智库 会所功能细化案例借鉴 典型会所案例典型会所案例 香港贝沙湾主题会所（会所主题与风格） 皇庭港湾会所（空间布局）皇庭港湾会所（空间布局） Yoho town （特色卖点） 借鉴点借鉴点 会所实用功能及空间布局 会所特色卖点 会所主题与风格 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 房地产智库
15、 房地产智库 主题会所案例分析贝沙湾主题会所 9大会所主题迎合香港新兴富人对高效、私享和艺术的渴求，构建了以艺术 生活理念为场所精神的滨海生活。 贝沙湾会所 游艇俱乐部豪华宴会厅 S会所 顶级艺术馆 游艇俱乐部豪华宴会厅 Spa会所 空中服务俱乐部 名车俱乐部 时尚娱乐城时尚娱乐城 顶尖健身美容会所 豪华宴会厅豪华宴会厅 品酒、雪茄馆 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 房地产智库 艺术少年宫 游艇俱乐部 房地产智库 会所特色卖点案例分析Yoho town 会所 24小时不间断开放的会所24小时不间断开放的会所 Code of
16、 this report | 14 Copyright Centaline Group, 房地产智库 房地产智库 会所空间布局案例分析皇庭港湾会所 皇庭港湾会所是深圳首个六星级 威尼斯人会所威尼斯人会所 位于小区主入口处的首层和架空 层，包括首层的综合会所、SPA 和架空层的水晶宫泳池区。 功能齐全、装修装饰奢华是其两 大特点 整个室内的各个功能区域，都是 通过空间功能分布的流线关系来通过空间功能分布的流线关系来 组织，并通过不同的家具陈设和 灯光变化加以区分，充分显示了 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 房地产智库 空间的深度 房地产智库 会所空间布局案例分析皇庭港湾会所 高尔夫室 影视厅 功能配置 家 宴 会 架空层：多功能泳池区 （儿童嬉水池、成人泳 池、按摩池） 儿童乐园 私家 宴 会厅 首层： SPA区 综合会所（接待厅、 书吧、贵族
