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1、2011年武汉市房地产市场宏观环境总结 及2012年发展趋势分析 题纲题纲 宏观经济形势宏观经济形势 一、宏观环境分析一、宏观环境分析 宏观政策形势宏观政策形势 2012年宏观政策趋势预测年宏观政策趋势预测2012年宏观政策趋势预测年宏观政策趋势预测 2011年武汉市房产市场总年武汉市房产市场总 体情况体情况 二、房产市场分析二、房产市场分析 体情况体情况 2012年发展趋势预测年发展趋势预测 2011年武汉市土地市场总年武汉市土地市场总 体情况体情况 三、土地市场分析三、土地市场分析 体情况体情况 2012年发展趋势预测年发展趋势预测 一一宏观环境分析宏观环境分析、宏观环境分析宏观环境分析
2、1、宏观经济形势1、宏观经济形势 2、宏观政策形势 3、2012年宏观政策趋势预测、年宏观政策趋势预测 20112011年年中国经济增速虽然逐渐回落中国经济增速虽然逐渐回落但前行的脚步依旧坚定但前行的脚步依旧坚定CPICPI涨涨 1、宏观经济形势全国经济形势 20112011年年，中国经济增速虽然逐渐回落中国经济增速虽然逐渐回落，但前行的脚步依旧坚定但前行的脚步依旧坚定； CPICPI涨涨 幅连续数月自高位回落，表明中国经济已经成功实现“软着陆”幅连续数月自高位回落，表明中国经济已经成功实现“软着陆” 全年内生产总值亿按价格算上年增季度看季度增季全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算
3、，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季 度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。今年以来，中国经济增速画出一条缓慢下行的曲线，成功实 现“软着陆”。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长 10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。 5.5 5 2 4 6 8 10 图1：CPI和PPI指数图1：CPI和PPI指数 12.70% 14.20% 9.60% 9.20% 10.30% 9.70%9.50% 9.10%8.90% 6 00% 8.00
4、% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 6 4 2 0 2 CPI PPI 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8 6 全国经济增速 1、宏观经济形势武汉经济形势 武汉市武汉市20112011年经济总量预计将达年经济总量预计将达65006500亿元以上亿元以上GDPGDP增速约为增速约为13%13%武汉已步入武汉已步入武汉市武汉市20112011年经济总量预计将达年经济总量预计将达65006500亿元以上亿元以上，GDPGDP增速约为增速约为13%13%，武汉已步入武汉已步入 经济总量基数较大、发展速度相对稳健的时期经济总量基数较大、发展速度相对稳健的时期 今年
5、以来，我市经济在刺激政策稳步退出过程中呈现出平稳减速态势，这与“十二五”规划主动调低 经济增速、强调发展方式转变和改善民生等目标是一致的，与金融危机后的经济大幅下滑有本质区别，也 表明一系列宏观调控政策取得了积极成效。 14 80% 15.60% 15 10% 14 70% 700018.00% 图：20062011年武汉市GDP 上半年实际三季度预测全年预测 表：2011年武汉市主要宏观经济指标增速预测（%） 14.80% 15.10% 13.70% 14.70% 13% 4000 5000 6000 8 00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 一产2.52.72.9
6、 二产15.114.715.2 三产10.510.811.5 规模以上工业增 25903141.53960.084560.625515.766500 0 1000 2000 3000 0 00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 规模以上工业增 加值 15.214.715.2 固定资产投资额24.921.525.2 社会消费品零售 总额 17 717 818 300.00% 2006年2007年2008年2009年2010年2011年 武汉市GDP（亿元）比上年增长 总额 17.717.818.3 进出口22.320.518.8 出口17.216.415.6 物价维稳物价维稳居民
7、收入跑赢居民收入跑赢GDPGDP 1、宏观经济形势武汉经济形势 物价维稳物价维稳，居民收入跑赢居民收入跑赢GDPGDP 前三季度城市居民人均可支配收入18351.39元，同比增长13.6%，高于全市经济增长1.5个百分 6.40% 6.20%6.20% 7.00% 点。农民人均收入9305.07元，同比增长21.2%，超过城市居民增速7.6%。 4.30% 5.10% 4.90% 5.00% 5.20% 6.20% 5.90% 6.20% 5.80% 4.00% 5.00% 6.00% 1.00% 2.00% 3.00% 0.00% 武汉CPI 20112011年武汉经济呈现五点积极因素年武汉
8、经济呈现五点积极因素 1、宏观经济形势武汉经济形势 20112011年武汉经济呈现五点积极因素年武汉经济呈现五点积极因素： 1 物价上涨势头得到初步遏制 2 供应倍增计划取得明显成效 2 供应倍增计划取得明显成效 3三个新千亿产业即将诞生3三个新千亿产业即将诞生 4财政收入增速维持高位 居民收入增长跑赢GDP 5 5 4财政收入增速维持高位 2、宏观政策形势 20112011年武汉楼市年武汉楼市“限限”字当道字当道20112011年武汉楼市年武汉楼市“限限”字当道字当道 限购限购 省会居民暂停沟通第三套住房：省会居民暂停沟通第三套住房： 武汉版“新国八条”：本地居民家庭禁购第三套房；外地人需提
9、供 将房价控制在合理水平：将房价控制在合理水平： 一年以上纳税证明或社保证明，最多购买一套住房 限价限价 武汉市2011年度的新建住房价格控制目标：房价增幅低于全市年度 生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。 限贷限贷 二二套房首付提高至套房首付提高至60%： 限贷限贷 套房首付提高至套房首付提高至%： 武汉首套房贷利率最高上浮30% 强保障强保障严问责严问责双管其下严控楼市双管其下严控楼市 2、宏观政策形势 强保障强保障、严问责严问责，双管其下严控楼市双管其下严控楼市 强保障强保障 武汉今年保障房增至12.29万套 房源增加4400套； 我市入列全国首批利用公积金贷款支持保障房建设试点城市
10、，首 强保障强保障 笔1.4亿贷款到已发放； 武汉出台公共租赁房供给新规 可实现“共有产权” ； 湖北省住建厅要求各市、州上报房价增幅等数据，未达成房 严问责严问责 价控制目标将问责； 武汉将保障房建设纳入“治庸问责” 质量终身问责； 武汉对不执行“一房一价”的楼盘每套罚5000元 ； 3、2012年宏观政策趋势预测 20122012年宏观政策趋势年宏观政策趋势继续坚持房地产调控政策不动摇继续坚持房地产调控政策不动摇20122012年宏观政策趋势年宏观政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇继续坚持房地产调控政策不动摇， 货币政策微调缓解调控压力 ， 货币政策微调缓解调控压力 2012年经济发展
11、“以稳为主”，“治通胀、稳物价”仍是四季度乃至明年宏观调控的首要任务， 在此宏观经济环境下，2012年宏观政策将呈现以下趋势： 1房地产调控方向坚定不移房地产调控方向坚定不移 1.1 房地产调控目标升级为“促进房价合理回归” 1 2“限购”等调控实施细则或适度微调 1、房地产调控方向坚定不移房地产调控方向坚定不移 1.2“限购”等调控实施细则或适度微调 1.3“限贷”或将适度放松，但开发商融资仍不会通畅 2、从“调结构”角度落实房地产调控、从“调结构”角度落实房地产调控 2.1 加快普通商品住房建设，扩大有效供给 2.2 控制商品房、强化保障房，促成房地产双轨制的健康发展 二二房产市场分析房产
12、市场分析二二、房产市场分析房产市场分析 12011年武汉市房产市场总体情况1、2011年武汉市房产市场总体情况 2、2012年发展趋势分析 1、2011年武汉市房产市场总体情况 武汉市房产市场供应结构改变武汉市房产市场供应结构改变住宅比重下降住宅比重下降商业和保商业和保武汉市房产市场供应结构改变武汉市房产市场供应结构改变，住宅比重下降住宅比重下降、商业和保商业和保 障房比重增加障房比重增加 在今年“强保障严问责”的宏观调控下武汉市房产市场供应结构发生了明显的改变住在今年强保障、严问责的宏观调控下，武汉市房产市场供应结构发生了明显的改变，住 宅市场由于受到“限购、限价、限贷”等因素的影响，供应比
13、例出现大幅下滑；而商业地产由于 受到投资者青睐，供应比重逐渐增加；武汉市今年保障房建成11.8万套，占到全省目标总量的三 住住宅每月新宅每月新增增预售预售量量 分之一，超过了全市“十一五”期间总和。 18068 15000 20000 25000 住住宅每月新宅每月新增增预售预售量量 0 5000 10000 每月新增供应量 1、2011年武汉市房产市场总体情况 武汉价格停涨，将进入“以价换量”阶段武汉价格停涨，将进入“以价换量”阶段 武汉市每月成交情况一武汉市每月成交情况一 武汉房价虽然停涨，但降价趋势并不明显，开发商多以送面积、送物业费等方式“暗降”，且武汉商品住 宅均价环比涨幅虽不断缩小
14、，但同比依旧有所增长。直至11月开始，明确低开的项目才逐渐增多。 6985 64346287 6355.9 6486.3 6478.1 3000 4000 5000 6000 7000 8000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 101999574 9692 9877 0 1000 2000 3000 0 2000 4000 6000 8000 成交量(套)成交均价(元/m2) 120 00200 00 武汉市每月成交情况二武汉市每月成交情况二 100.00140.00 武汉市每月成交情况三武汉市每月成交情况三 62.36 96.26 40.00
15、 60.00 80.00 100.00 120.00 50 00 100.00 150.00 200.00 97.46 63.13 40.00 60.00 80.00 100.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 0.00 20.00 0.00 50.00 成交金额(亿元)成交面积(万 2) 0.00 20.00 0.00 20.00 户均面积( 2)户均价格(万元)成交金额(亿元)成交面积(万m2)户均面积(m2)户均价格(万元) 2、2012年武汉市房产市场发展趋势分析 趋势一：趋势一： 武汉市商品房存量将达到最高武汉市商品房存量将达到最高武汉
16、市商品房存量将达到最高武汉市商品房存量将达到最高 目前为止武汉市的存量接近850万方，是03 年到现在最高的存量。再加上明年有大量的供应 上市武汉市的存量在明年达到更高的点约上市，武汉市的存量在明年达到更高的点，约 1400万方。 2、2012年武汉市房产市场发展趋势分析 趋势二：趋势二： 量价维稳量价维稳 价格方面价格方面明年上半年武汉市商品房价格将同今年年底样会出现降价 量价维稳量价维稳 价格方面价格方面：明年上半年武汉市商品房价格将同今年年底一样会出现降价 促销、以价换量的局面，但从另一方面来看，武汉的整个房价水平在二 线城市中属于中等水平，并不是特别高，而且是首次置业水平，价格波 动不会特别大。因此，总体而言明年武汉楼市价格不会出现大幅下降将 维持稳定。 销售量方面：销售量方面：武汉在大的城市建设，城市发展，业带来了大量的拆迁， 刚性需求比较旺盛，因此在刚需的支持下明年武汉楼市销售量将基本维 持稳定或出现微幅下降。 三三土地市场分析土地市场分析三三、土地市场分析土地市场分析 12011年武汉市土地市场总
