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1、调查与决策更新理念- 创 新举措 - 加快推进村 ( 社区 ) 集体 经济发展 调查与决策更新理念创新举措加快推 进村（社区）集体经济发展总第258 期 调查与决策（内参） 第 148 期 更新理念创新举措 加快推进村（社区）集体经济发展 -万春镇天乡路社区集体经济发展调查 中共成都市温江区委书记、成都市温江区 人大常委会主任李刚 村（社区）集体经济一头连接广大农 民、一头连接市场，是统筹城乡经济社会发展的 重要一环。在深入推进城乡一体化过程中，万春 镇天乡路社区按照 大统筹、大集中 的思路，采 取村企合一 的方式发展集体经济，在不到一年 的时间内实现了社区集体资产增值、集体经济增 收和群众致
2、富 三重突破 。 天乡路社区位于温江区万春镇，幅员 1.65 平方公里，人口1203 人。该社区地处温郫 都国家级生态示范区核心区，江安河由北向南穿 过社区，具有发展生态旅游的天然优势；毗邻温 江城区，鱼凫路延伸段、春江路和花卉大道交叉 而过，区内公交204 路、206 路以及直达市中心 的 703路均设有站点，地理位置较为优越，交通 十分便捷；社区及周边有省电力学院、 大庆蜀苑、 蓝光和骏、大同上郡等学校和楼盘，预计将形成 23 万的常住人口， 特别是集旅游、 观光、休闲、 娱乐为一体的重大项目 国色天乡 开园后，每年 约有 250 万人次的游客，使该社区具有较旺的人 气和商气。但是由于受发
3、展理念等因素制约，社 区聚集的资源要素长期处于非市场化状态，导致 集体经济发展缓慢。2005 年社区集体资产只有 16.58 万元、集体收入8.5 万元、居民人均纯收 入 5500 元。2006 年 4 月，随着城乡一体化持续 推进， 国色天乡 的综合效应逐步显现，在党委 政府引导支持下，社区负责人逐步打开了思路， 采取 村企合一 的模式，成立卫鑫置业有限公 司，走上了公司化运作道路，实现了集体经济快 速发展。 天乡路社区集体经济发展模式和成 效 在发展集体经济上，天乡路社区主要 是：坚持 政府引导、企业运作、农户参与、对 接市场 的原则，采取 村企合一 发展方式，组 建卫鑫置业有限公司，通过
4、市场化手段推进社区 资源、资产与企业对接，最终实现社区集体资产 增值、集体经济增收和群众致富。 （一）运作模式：三方联动 依托社区集体企业 - 卫鑫公司，建立 了公司+农户+业主的利益联结机制，运用市场 化手段推进商业用房股权化转租、土地资源规模 化流转、集体资产市场化经营。 土地资源规模化流转。通过农民集中 居住和土地整理等方式，天乡路社区挖掘整理出 大片可流转土地，全部交由卫鑫公司统一出租给 外来企业，租金按约定在卫鑫公司和居民之间进 行分配。目前，该社区土地流转总面积为1119.7 亩，其中，国色天乡项目租用800 余亩，花木大 户租用 200 余亩。 商业用房股权化出租。随着 国色天
5、乡项目的入驻，该社区898 名居民实现了集中 居住。万春镇按照 大统筹、大集中 理念，改变 以往每家每户楼下修建商业铺面的做法，集中修 建了 3.6 万多平方米的三层商用楼，由集中居住 的居民按人均 8 平方米、每平方米450 元的优惠 价格（低于成本价）购买，未售完部分作为集体 资产划归卫鑫公司。居民将购买的商铺入股到卫 鑫公司，由卫鑫公司整体出租，租金按约定在公 司和居民之间进行分配。目前，商用楼已整体出 租给金川公司，租期20 年。 集体资产市场化经营。社区通过修建 三层的商用楼，节约出约18 亩集体建设用地， 采用 BOT模式， 授权金川公司修建天乡农贸市场。 市场所有权归卫鑫公司，金
6、川公司获得40 年的 免费经营权，仅需每年向卫鑫公司支付土地租 金。同时，卫鑫公司作为独立运营的企业法人， 积极支持其工程部、保洁部承接建筑装饰、绿化 工程、建材销售、物业管理等业务。 （二）发展成效：双方共赢 通过上述经营模式，较快地实现了卫 鑫公司和社区居民 双赢 。2006 年，社区集体资 产跃增到 3000 万元，集体经济收入15 万元，同 比增长 76.5%；社区居民人均纯收入7025 元，同 比增长 27.7%。今年，预计卫鑫公司和社区居民 收入将会有更大的增长。 卫鑫公司：四种收入。预计今年总收 入可突破 120 万元，同比增长 700% 。一是土地流 转收入。按每年每亩50 斤
7、大米的价格（随行就 市）计算，全年预计可达12 万元。二是商业用 房经营收入。按每平方米1 元/ 月的标准计算， 全年可达 44 万元。三是其它集体资产经营收入。 天乡农贸市场的土地租金今年为18 万元，社区 其他集体商业用房和老办公区出租收益全年预 计可达 6 万元。四是公司自营业务收入。对公司 承接建筑装饰、绿化工程、建材销售、物业管理 等业务所获利润， 公司按 8% 比例获取红利， 全年 预计可达 45 万元。 社区居民：三金保障。预计今年纯收 入可达 8700 元以上，同比增长 23.8%。一是股金 收入。以土地承包经营权入股的，可获得每年每 亩 1150 斤大米价格（随行就市）的收益
8、；以商 业用房入股的，可获得8 元/ 平方米 o 月的收益。 二是薪金收入。居民到卫鑫公司、省电力学院、 绿岛食品厂、国色天乡等企事业单位就业，平均 月薪约 700 多元；自主创业从事餐饮、茶馆、副 食等经营，平均年收入约1.2 万元。三是利金分 红。对公司承接的建筑装饰、绿化工程、建材销 售、物业管理等业务所获利润，居民按照92% 的 比例获取红利。 天乡路社区集体经济发展的评价 天乡路社区在短时间内实现集体经 济跨越式发展， 其主要经验在于： 一是成立公司， 实行实体化运作。通过将社区原有集体资产、居 民的商业用房、居民的土地承包经营权以及个别 居民的现金入股，使集体资产从16.58 万元
9、跃增 到 3000 万元，为此后发展聚集了较强的经济实 力；公司管理层和社区党支部、居委会基本上是 三块牌子、一套人马 ，确保了公司顺利运转。 二是依托项目，推动社区联动发展。比如，利用 国色天乡 等项目的入驻，积极推行集中居住、 促进劳动力转移就业、发展集体经济等。三是集 约利用资源，实施市场化运作。比如，创造性地 将人均 8 平方米的商铺汇集在一起，统一修建成 三层商业用房，改变了以往每家每户单独修建商 业房土地利用率不高的状况；同时，以公司为载 体，将节约的土地资源，通过BOT方式修建农贸 市场，很好地实现了资源向资本的转变。 在快速发展的同时，卫鑫公司也面临 着一些问题，比如股权不够明
10、晰、缺乏专业管理 人才、没有注意为未来发展预留资源、对发展的 有利条件挖掘不够等，制约着卫鑫公司的发展。 这些问题也在其它村级集体经济中普遍存在。 （一）股权设置的问题。卫鑫公司虽 然是按照公司化模式运行，但是公司在股权设置 上还存在问题，即商业用房、土地承包经营权、 原有集体资产以及个别居民入股的现金等几种 股份没有实现量化和同股同权。比如，居民以商 业用房和土地承包经营权入股，但是这两类股权 是独立运作、各自分红，其股份还不是真正意义 上公司股份的概念和运作方式。这种股权设置极 易产生两大问题： 一方面，按照公司法 规定， 公司重大决策、董事会、监事会的选举产生等都 必须由股东大会讨论通过
11、，但是在股份没有明晰 量化的情况下，公司如何通过股东大会的多数同 意来通过决定，是一股一票还是一人一票？但不 论是哪种形式，都容易造成公司决策上的分歧和 混乱。另一方面，在同股不同权和股权不明晰的 情况下，公司的利润分配上就存在着无统一标准 的问题，红利分配这一好事就可能引发矛盾，甚 至可能影响到公司的稳定和正常经营。对此建议 卫鑫公司结合温江区制发的关于推行农村 两 股一改 试点工作的意见（试行） ，对股权进行 彻底到位的量化和明晰：对集体土地和集体资 产，按照 两股一改 意见的办法进行量化后 全部明晰到人；对入股的商铺，虽然居民是按 450 元/ 平方米购买，但考虑其实际建设成本为1100
12、 元/ 平方米，因此建议按1100 元/ 平方米的标准 量化到入股人；对个别居民入股的现金则直接按 金额量化到出资人。 （二）人才短缺的问题。目前，卫鑫 公司的 15 名职工，除财务部经理为大专文化， 其他均为高中以下文化；除工程部经理有一定的 企业经营经验，其他均为公司成立后才开始边干 边学，公司职工无论在学历还是阅历构成上都基 本无法满足公司进一步发展的需要。在调研中， 公司负责人也谈到招聘总经理的打算，但是以公 司现有的经济状况，仅能给出10002000 元的 月薪（另加提成） ，对人才的吸引力十分有限。 人才缺乏是村级集体经济发展面临的一个十分 普遍的问题，区上也为此提出了不少的解决措
13、 施，比如 一村（社区）一名大学生计划，从区 级机关选派干部到村（社区）挂职、帮助发展集 体经济等等。对此建议卫鑫公司充分利用区上的 人才支持政策，主动寻找合适的人才；加大对公 司现有人员培训，通过专家讲座、到先进企业实 地考察学习等方式， 着重在经营理念、 管理水平、 营销技巧等方面取得提高；大胆创新吸引人才的 体制机制，比如在明晰股权的基础上，探索实施 期权期股来吸引人才。 （三）预留发展资源的问题。目前， 卫鑫公司的主要经营方式是资产出租、收取租 金，不论是商业用房和其它集体资产的出租，还 是集体土地的统一流转，其实质都是简单的出租 业务。这种经营方式， 优点是经营风险相对较小、 收益有
14、保障。但也有不少缺点：一方面，制约了 公司的快速发展，因为单纯的出租业务利润低、 增长速度慢；另一方面，制约了公司的自主发展， 随着国色天乡 的正式营业，必将给社区带来更 好的发展机遇，但公司可用资产已全部出租，且 租期一般都在10 年以上，使公司难有余力拓展 新业务。对此建议卫鑫公司：与金川公司签订在 特定情况下的优先优惠反租协议，为可能的商机 储备商铺资源；加快推进社区其余300 多人的集 中居住，对集中居住后节约出来的集体建设用地 进行科学规划，为发展预留土地资源；在完成股 权明晰和资产评估工作的基础上，与银行签订信 用协议，为公司的发展储备资金。 （四）深度挖掘有利条件的问题。虽 然一
15、年多来卫鑫公司取得了飞速的发展，但由于 观念、人才、资金等因素的制约，公司对有利条 件的挖掘和使用还颇为不足。比如，如何借助 国色天乡 大力发展服务业，如何做好省电力学 院师生消费的文章等。对此，建议卫鑫公司：积 极争取区旅游部门支持， 在打造 国色天乡 4A 级 旅游景区过程中，将天乡路社区作为景区的配套 服务区纳入整体打造规划，促进相关产业的发 展；争取区文化、商务等部门支持，作为深度挖 掘高校群体消费的试点，结合省电力学院的实际 进行率先探索；争取其它支持，比如卫鑫公司目 前开展的物业管理业务，由于没有物业管理资质 证书，只能挂靠其他物管公司进行经营，每年 46 万元的物管收入，公司只能
16、得6 万，其余约40 万元都给了挂靠的物管公司，如果能争取到相关 部门支持，颁发资质证，卫鑫公司一年就能多收 入 40万元。 对全区村级集体经济发展的思考 通过对天乡路社区集体经济发展的 调查和研究，对相关共性和个性问题的分析，笔 者认为温江区村级集体经济要实现跨越式发展， 就必须更新观念、创新举措，着力做好以下几方 面工作。 （一）坚持以 两股一改 为契机，组 建公司，推动集体经济实体化运作。市场经济发 展的长期实践证明，股权明晰的公司是市场竞争 中的最佳主体形式。因此，各个村级集体经济都 应该按照 两股一改 意见 ，将集体资产股份 化、集体土地股权化，真正使农户成为股东，组 建股权明晰、权责明确、管理科学的现代企业， 推进集体经济实体化运作，使公司由低层次的 委托经营 向现代经营转变。一方面，由区财政 划拨专项资金，作为集体经济组织组建公司的工 作经费补贴，以达到降低成本、 鼓励改组的目的； 另一方面，针对一些集体经济负责人担心成为独 立的企业法人后税费会增加的问题，由区财政、 农发等相关部门共同研究制定优惠政策，在
