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1、调查与决策更新理念- 创 新举措 - 加快推进村 ( 社区 ) 集体 经济发展 调查与决策更新理念创新举措加快推 进村(社区)集体经济发展总第258 期 调查与决策(内参) 第 148 期 更新理念创新举措 加快推进村(社区)集体经济发展 -万春镇天乡路社区集体经济发展调查 中共成都市温江区委书记、成都市温江区 人大常委会主任李刚 村(社区)集体经济一头连接广大农 民、一头连接市场,是统筹城乡经济社会发展的 重要一环。在深入推进城乡一体化过程中,万春 镇天乡路社区按照 大统筹、大集中 的思路,采 取村企合一 的方式发展集体经济,在不到一年 的时间内实现了社区集体资产增值、集体经济增 收和群众致
2、富 三重突破 。 天乡路社区位于温江区万春镇,幅员 1.65 平方公里,人口1203 人。该社区地处温郫 都国家级生态示范区核心区,江安河由北向南穿 过社区,具有发展生态旅游的天然优势;毗邻温 江城区,鱼凫路延伸段、春江路和花卉大道交叉 而过,区内公交204 路、206 路以及直达市中心 的 703路均设有站点,地理位置较为优越,交通 十分便捷;社区及周边有省电力学院、 大庆蜀苑、 蓝光和骏、大同上郡等学校和楼盘,预计将形成 23 万的常住人口, 特别是集旅游、 观光、休闲、 娱乐为一体的重大项目 国色天乡 开园后,每年 约有 250 万人次的游客,使该社区具有较旺的人 气和商气。但是由于受发
3、展理念等因素制约,社 区聚集的资源要素长期处于非市场化状态,导致 集体经济发展缓慢。2005 年社区集体资产只有 16.58 万元、集体收入8.5 万元、居民人均纯收 入 5500 元。2006 年 4 月,随着城乡一体化持续 推进, 国色天乡 的综合效应逐步显现,在党委 政府引导支持下,社区负责人逐步打开了思路, 采取 村企合一 的模式,成立卫鑫置业有限公 司,走上了公司化运作道路,实现了集体经济快 速发展。 天乡路社区集体经济发展模式和成 效 在发展集体经济上,天乡路社区主要 是:坚持 政府引导、企业运作、农户参与、对 接市场 的原则,采取 村企合一 发展方式,组 建卫鑫置业有限公司,通过
4、市场化手段推进社区 资源、资产与企业对接,最终实现社区集体资产 增值、集体经济增收和群众致富。 (一)运作模式:三方联动 依托社区集体企业 - 卫鑫公司,建立 了公司+农户+业主的利益联结机制,运用市场 化手段推进商业用房股权化转租、土地资源规模 化流转、集体资产市场化经营。 土地资源规模化流转。通过农民集中 居住和土地整理等方式,天乡路社区挖掘整理出 大片可流转土地,全部交由卫鑫公司统一出租给 外来企业,租金按约定在卫鑫公司和居民之间进 行分配。目前,该社区土地流转总面积为1119.7 亩,其中,国色天乡项目租用800 余亩,花木大 户租用 200 余亩。 商业用房股权化出租。随着 国色天
5、乡项目的入驻,该社区898 名居民实现了集中 居住。万春镇按照 大统筹、大集中 理念,改变 以往每家每户楼下修建商业铺面的做法,集中修 建了 3.6 万多平方米的三层商用楼,由集中居住 的居民按人均 8 平方米、每平方米450 元的优惠 价格(低于成本价)购买,未售完部分作为集体 资产划归卫鑫公司。居民将购买的商铺入股到卫 鑫公司,由卫鑫公司整体出租,租金按约定在公 司和居民之间进行分配。目前,商用楼已整体出 租给金川公司,租期20 年。 集体资产市场化经营。社区通过修建 三层的商用楼,节约出约18 亩集体建设用地, 采用 BOT模式, 授权金川公司修建天乡农贸市场。 市场所有权归卫鑫公司,金
6、川公司获得40 年的 免费经营权,仅需每年向卫鑫公司支付土地租 金。同时,卫鑫公司作为独立运营的企业法人, 积极支持其工程部、保洁部承接建筑装饰、绿化 工程、建材销售、物业管理等业务。 (二)发展成效:双方共赢 通过上述经营模式,较快地实现了卫 鑫公司和社区居民 双赢 。2006 年,社区集体资 产跃增到 3000 万元,集体经济收入15 万元,同 比增长 76.5%;社区居民人均纯收入7025 元,同 比增长 27.7%。今年,预计卫鑫公司和社区居民 收入将会有更大的增长。 卫鑫公司:四种收入。预计今年总收 入可突破 120 万元,同比增长 700% 。一是土地流 转收入。按每年每亩50 斤
7、大米的价格(随行就 市)计算,全年预计可达12 万元。二是商业用 房经营收入。按每平方米1 元/ 月的标准计算, 全年可达 44 万元。三是其它集体资产经营收入。 天乡农贸市场的土地租金今年为18 万元,社区 其他集体商业用房和老办公区出租收益全年预 计可达 6 万元。四是公司自营业务收入。对公司 承接建筑装饰、绿化工程、建材销售、物业管理 等业务所获利润, 公司按 8% 比例获取红利, 全年 预计可达 45 万元。 社区居民:三金保障。预计今年纯收 入可达 8700 元以上,同比增长 23.8%。一是股金 收入。以土地承包经营权入股的,可获得每年每 亩 1150 斤大米价格(随行就市)的收益
8、;以商 业用房入股的,可获得8 元/ 平方米 o 月的收益。 二是薪金收入。居民到卫鑫公司、省电力学院、 绿岛食品厂、国色天乡等企事业单位就业,平均 月薪约 700 多元;自主创业从事餐饮、茶馆、副 食等经营,平均年收入约1.2 万元。三是利金分 红。对公司承接的建筑装饰、绿化工程、建材销 售、物业管理等业务所获利润,居民按照92% 的 比例获取红利。 天乡路社区集体经济发展的评价 天乡路社区在短时间内实现集体经 济跨越式发展, 其主要经验在于: 一是成立公司, 实行实体化运作。通过将社区原有集体资产、居 民的商业用房、居民的土地承包经营权以及个别 居民的现金入股,使集体资产从16.58 万元
9、跃增 到 3000 万元,为此后发展聚集了较强的经济实 力;公司管理层和社区党支部、居委会基本上是 三块牌子、一套人马 ,确保了公司顺利运转。 二是依托项目,推动社区联动发展。比如,利用 国色天乡 等项目的入驻,积极推行集中居住、 促进劳动力转移就业、发展集体经济等。三是集 约利用资源,实施市场化运作。比如,创造性地 将人均 8 平方米的商铺汇集在一起,统一修建成 三层商业用房,改变了以往每家每户单独修建商 业房土地利用率不高的状况;同时,以公司为载 体,将节约的土地资源,通过BOT方式修建农贸 市场,很好地实现了资源向资本的转变。 在快速发展的同时,卫鑫公司也面临 着一些问题,比如股权不够明
10、晰、缺乏专业管理 人才、没有注意为未来发展预留资源、对发展的 有利条件挖掘不够等,制约着卫鑫公司的发展。 这些问题也在其它村级集体经济中普遍存在。 (一)股权设置的问题。卫鑫公司虽 然是按照公司化模式运行,但是公司在股权设置 上还存在问题,即商业用房、土地承包经营权、 原有集体资产以及个别居民入股的现金等几种 股份没有实现量化和同股同权。比如,居民以商 业用房和土地承包经营权入股,但是这两类股权 是独立运作、各自分红,其股份还不是真正意义 上公司股份的概念和运作方式。这种股权设置极 易产生两大问题: 一方面,按照公司法 规定, 公司重大决策、董事会、监事会的选举产生等都 必须由股东大会讨论通过
11、,但是在股份没有明晰 量化的情况下,公司如何通过股东大会的多数同 意来通过决定,是一股一票还是一人一票?但不 论是哪种形式,都容易造成公司决策上的分歧和 混乱。另一方面,在同股不同权和股权不明晰的 情况下,公司的利润分配上就存在着无统一标准 的问题,红利分配这一好事就可能引发矛盾,甚 至可能影响到公司的稳定和正常经营。对此建议 卫鑫公司结合温江区制发的关于推行农村 两 股一改 试点工作的意见(试行) ,对股权进行 彻底到位的量化和明晰:对集体土地和集体资 产,按照 两股一改 意见的办法进行量化后 全部明晰到人;对入股的商铺,虽然居民是按 450 元/ 平方米购买,但考虑其实际建设成本为1100
12、 元/ 平方米,因此建议按1100 元/ 平方米的标准 量化到入股人;对个别居民入股的现金则直接按 金额量化到出资人。 (二)人才短缺的问题。目前,卫鑫 公司的 15 名职工,除财务部经理为大专文化, 其他均为高中以下文化;除工程部经理有一定的 企业经营经验,其他均为公司成立后才开始边干 边学,公司职工无论在学历还是阅历构成上都基 本无法满足公司进一步发展的需要。在调研中, 公司负责人也谈到招聘总经理的打算,但是以公 司现有的经济状况,仅能给出10002000 元的 月薪(另加提成) ,对人才的吸引力十分有限。 人才缺乏是村级集体经济发展面临的一个十分 普遍的问题,区上也为此提出了不少的解决措
13、 施,比如 一村(社区)一名大学生计划,从区 级机关选派干部到村(社区)挂职、帮助发展集 体经济等等。对此建议卫鑫公司充分利用区上的 人才支持政策,主动寻找合适的人才;加大对公 司现有人员培训,通过专家讲座、到先进企业实 地考察学习等方式, 着重在经营理念、 管理水平、 营销技巧等方面取得提高;大胆创新吸引人才的 体制机制,比如在明晰股权的基础上,探索实施 期权期股来吸引人才。 (三)预留发展资源的问题。目前, 卫鑫公司的主要经营方式是资产出租、收取租 金,不论是商业用房和其它集体资产的出租,还 是集体土地的统一流转,其实质都是简单的出租 业务。这种经营方式, 优点是经营风险相对较小、 收益有
14、保障。但也有不少缺点:一方面,制约了 公司的快速发展,因为单纯的出租业务利润低、 增长速度慢;另一方面,制约了公司的自主发展, 随着国色天乡 的正式营业,必将给社区带来更 好的发展机遇,但公司可用资产已全部出租,且 租期一般都在10 年以上,使公司难有余力拓展 新业务。对此建议卫鑫公司:与金川公司签订在 特定情况下的优先优惠反租协议,为可能的商机 储备商铺资源;加快推进社区其余300 多人的集 中居住,对集中居住后节约出来的集体建设用地 进行科学规划,为发展预留土地资源;在完成股 权明晰和资产评估工作的基础上,与银行签订信 用协议,为公司的发展储备资金。 (四)深度挖掘有利条件的问题。虽 然一
15、年多来卫鑫公司取得了飞速的发展,但由于 观念、人才、资金等因素的制约,公司对有利条 件的挖掘和使用还颇为不足。比如,如何借助 国色天乡 大力发展服务业,如何做好省电力学 院师生消费的文章等。对此,建议卫鑫公司:积 极争取区旅游部门支持, 在打造 国色天乡 4A 级 旅游景区过程中,将天乡路社区作为景区的配套 服务区纳入整体打造规划,促进相关产业的发 展;争取区文化、商务等部门支持,作为深度挖 掘高校群体消费的试点,结合省电力学院的实际 进行率先探索;争取其它支持,比如卫鑫公司目 前开展的物业管理业务,由于没有物业管理资质 证书,只能挂靠其他物管公司进行经营,每年 46 万元的物管收入,公司只能
16、得6 万,其余约40 万元都给了挂靠的物管公司,如果能争取到相关 部门支持,颁发资质证,卫鑫公司一年就能多收 入 40万元。 对全区村级集体经济发展的思考 通过对天乡路社区集体经济发展的 调查和研究,对相关共性和个性问题的分析,笔 者认为温江区村级集体经济要实现跨越式发展, 就必须更新观念、创新举措,着力做好以下几方 面工作。 (一)坚持以 两股一改 为契机,组 建公司,推动集体经济实体化运作。市场经济发 展的长期实践证明,股权明晰的公司是市场竞争 中的最佳主体形式。因此,各个村级集体经济都 应该按照 两股一改 意见 ,将集体资产股份 化、集体土地股权化,真正使农户成为股东,组 建股权明晰、权责明确、管理科学的现代企业, 推进集体经济实体化运作,使公司由低层次的 委托经营 向现代经营转变。一方面,由区财政 划拨专项资金,作为集体经济组织组建公司的工 作经费补贴,以达到降低成本、 鼓励改组的目的; 另一方面,针对一些集体经济负责人担心成为独 立的企业法人后税费会增加的问题,由区财政、 农发等相关部门共同研究制定优惠政策,在