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1、天地源木塔寺项目 发展概念策划 2006年7月29日 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 2 研究框架 市场市场 策略策略 开发开发 投资投资 高新区市场环境 项目市场定位策略的选择 开发建议及指标设定 建安成本及经济效益估算 土地价格的敏感分析 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 3 PART1 如何看待项目所在高新区市场的发展 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 4 高新区市场发展现状 高新区的市场地位（供求特征） 高新区的价格特征 高新区的产品特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 5 高新区处于中高端市场 区域区域 售价 （元/m 售价 （元/
2、m2 2） 档次档次主要目标客户主要目标客户 曲江板块 别墅8000-1.4万 洋房4500-6000 高档 以别墅、低密度 物业为主 私营企业主 高级管理人员 高级公务员 高新 洋房以3500-4700 为主 中高档 高层和小高层洋 房为主 高新产业技术、 管理人员 私营企业主 公务员 南郊洋房3500-3600 中档至中高档 小高层和高层洋 房 电子城等研究所 技术人员、教师 私营企业主 东郊 洋房以3000-3400 为主 中档 以普通小高层洋 房 个体批发经营户 区域厂矿企业(纺 织)管理人员 西郊洋房3000-3300 中档 以普通小高层洋 房 军工企业高级技 术及管理人员 高教教师
3、 航空企业员工 北郊洋房2800-3300 中档至中低档 以普通小高层洋 房 公务员 企业技术人员及 管理人员 北郊北郊北郊北郊 东郊东郊东郊东郊 西郊西郊西郊西郊 南郊南郊南郊南郊 高新高新高新高新 本项目本项目本项目本项目 城内城内城内城内 曲江板块曲江板块曲江板块曲江板块 铲河铲河铲河铲河 板块板块板块板块 市场地位 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 6 高新区占据西安主要的市场份额 供应 从目前在售楼盘数量看，高新区 集中了西安最大量的在售楼盘， 占全市30%30%，是商品房的强势市 场 需求 高新区商品房成交量平稳增长， 05年的成交量达到73万平方米 商品房成交量占全市
4、的比例保持 在15%15%左右 0 20 40 60 80 0% 5% 10% 15% 20% 25% 成交量202045507073 占全市比例13%10%20%15%14%14% 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 48 33 29 24 16 8 48 33 29 24 16 8 0 15 30 45 60 高新城北城南城东城西城内 单位：万m2 2000-2005年高新区商品房成交情况 西安各区主要在售楼盘分布情况 2000-2005年高新区商品房成交情况 西安各区主要在售楼盘分布情况 市场地位（供求特征） 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 7 3
5、5-55万中高端市场基数大，同质化竞争激烈 目前，高新区主要在售楼盘的总价范围集中在35-55万/套，所占比例达到46%，市场 竞争激烈 总价为55-80万的高端市场所占比例仅为14%，市场竞争相对较小 35-55万万, 5161 套套,46% 55-80万, 1552 套,14% 80万以上 268套,2% 35万以下, 4176 套,37% 高新区主要在售楼盘总价分布 （套数） 高新区主要在售楼盘总价分布 （套数） 在售楼盘在售楼盘物业类型物业类型主力面积范围主力面积范围 主力总价范围 （元/m 主力总价范围 （元/m2 2） 云顶花园高层、小高层120-160m23600-4000 中天
6、花园高层、小高层100-140m23850 城市风景高层、小高层120-140m23500-3800 中华世纪城高层、小高层100-120m23600 紫薇馨苑高层、小高层100-120m23600 阳光曼哈顿高层140-160m23600 高新区中高端市场主要在售楼盘情况高新区中高端市场主要在售楼盘情况 价格特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 8 50-80万的高端市场份额增大 50-80万的总价区间呈现上升趋势，由05年年底的22%上升到30%，增长达8%，高 新区的细分市场逐渐向高端发展 05年年底和06年年中高新区在售楼盘总价对比 （套数） 05年年底和06年年中高新区
7、在售楼盘总价对比 （套数） 30万以下, 26% 30-50万, 53% 50-80万, 22% 50-80万, 22% 30万以下, 27% 30-50万, 43% 50-80万, 30% 50-80万, 30% 2005年底2006年中 价格特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 9 开始出现价格两极分化 3500 4000 4500 单位：元/m2 5000 中华世纪城 城市风景 阳光曼哈顿 中天花园 云顶园 紫薇馨苑 紫薇臻品 绿地世纪城 中海华庭 产品综合素质 以中海、绿地为代表的外地品 牌开发商以突出产品品质和高 水平的开发理念树立高新区一 级价格梯度： 均价：4200
8、-4700元 以本地开发商为主的第二价格 梯度： 均价：3500-4000 价格特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 10 高品质、高价楼盘逐渐得到市场认同 中海华庭和绿地世纪城的销售状况良好 中海华庭的销售速度为30-40套/月 绿地世纪城的销售速度为60-70套/月 在售楼盘在售楼盘区域区域 主力总价 （万/套） 主力总价 （万/套） 单价 （元/m 单价 （元/m2 2） 开盘时间开盘时间供应套数供应套数销售率销售率销售速度销售速度 中海华庭成熟区 55-65万为主 其次为85-90万 高层尾货4300 小高层5200 2005年7月约830套约50-60%30-40套/月
9、 绿地世纪城 发展区45-65万小高层43002004年9月约1900套约65-70%60-70套/月 产品特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 11 物业类型价格梯度特征明显 高新区在售楼盘的物业类型主要以高层和小高层为主 物业类型的售价最高为多层，其次是小高层，高层 在售楼盘在售楼盘物业类型物业类型备注备注 中海华庭高层、小高层售价小高层高层约900元/m2 绿地世纪城小高层 紫薇臻品高层、小高层售价小高层高层约500元/m2 城市风景高层、小高层售价小高层高层约300元/m2 云顶园高层、小高层售价小高层高层约400元/m2 枫林华府高层、小高层、极少量多层 售价预计多层5
10、000，高层3300 多层高层约1700元/m2 融侨紫薇馨苑高层、小高层 中天花园高层、小高层 大华阳光曼哈顿高层 产品特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 12 小结 高新区保持较高的市场份额， 市场承载力较强 稳固的市场基础保证有 大量的住宅需求 35万-55万中高端市场基数大，竞争激烈 50-80万高端市场处于培育期，份额开始增大 高新区产品面临升级发展，差异化、高舒 适度和高品质的物业类型市场认同较高 3500-4000元价格集中，以本地开发商为主 4200-4700元，以为外地品牌开发商项目为主 高质、高价楼盘市场认同度较高 物业类型价格梯度明显，产品更加细分 高新区
11、开始往高端市场发展， 50-80万高端市场竞争层面相对平缓 与外地品牌发展商竞争， 树立本地企业鲜明的品牌形象 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 13 影响高新区市场未来发展的因素 从市场后续供应的角度 从区域需求发展的角度 从竞争区域市场的角度 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 14 高新区开发范围扩大，由成熟区向新区拓展 中海华庭中海华庭中海华庭中海华庭 中天花园中天花园中天花园中天花园 紫薇臻品紫薇臻品紫薇臻品紫薇臻品 绿地世纪城绿地世纪城绿地世纪城绿地世纪城 和记黄埔逸翠园和记黄埔逸翠园和记黄埔逸翠园和记黄埔逸翠园 枫韵蓝湾枫韵蓝湾枫韵蓝湾枫韵蓝湾 城市风景城市
12、风景城市风景城市风景 唐楠香榭唐楠香榭唐楠香榭唐楠香榭 枫林绿洲枫林绿洲枫林绿洲枫林绿洲 中华世纪城中华世纪城中华世纪城中华世纪城 米罗蓝山米罗蓝山米罗蓝山米罗蓝山 梧桐朗座梧桐朗座梧桐朗座梧桐朗座 金桥国际广场金桥国际广场金桥国际广场金桥国际广场 新西蓝新西蓝新西蓝新西蓝 世纪颐园世纪颐园世纪颐园世纪颐园 紫薇龙腾新世界紫薇龙腾新世界紫薇龙腾新世界紫薇龙腾新世界 中天国际公寓中天国际公寓中天国际公寓中天国际公寓 新一代国际公寓新一代国际公寓新一代国际公寓新一代国际公寓 丽湾蓝岛丽湾蓝岛丽湾蓝岛丽湾蓝岛 融侨紫薇馨苑融侨紫薇馨苑融侨紫薇馨苑融侨紫薇馨苑 大华阳光曼哈顿大华阳光曼哈顿大华阳光曼哈
13、顿大华阳光曼哈顿 发发发发展展展展区区区区 金泰恒业项目金泰恒业项目金泰恒业项目金泰恒业项目 双维花溪湾双维花溪湾双维花溪湾双维花溪湾 边边边边缘缘缘缘区区区区 本项目本项目本项目本项目 利君明天利君明天利君明天利君明天 五米魔方五米魔方五米魔方五米魔方 西西西西BDBD 九座花园九座花园九座花园九座花园 边边边边缘缘缘缘区区区区 成成成成熟熟熟熟区区区区 从市场后续供应角度 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 15 后续供应集中新区，成熟区土地稀缺 成熟区后续建筑面积约37万平方米 新区后续建筑面积约1070万平方米 绿地世纪城绿地世纪城绿地世纪城绿地世纪城 深圳鸿基地块深圳鸿基地
14、块深圳鸿基地块深圳鸿基地块 紫薇馨苑紫薇馨苑紫薇馨苑紫薇馨苑 城市风景后期城市风景后期城市风景后期城市风景后期 中华世纪城中华世纪城中华世纪城中华世纪城 枫林华府枫林华府枫林华府枫林华府 和记黄埔逸翠园和记黄埔逸翠园和记黄埔逸翠园和记黄埔逸翠园 金泰恒业地块金泰恒业地块金泰恒业地块金泰恒业地块 绿色家园地块绿色家园地块绿色家园地块绿色家园地块 团结南路地块团结南路地块团结南路地块团结南路地块 本项目本项目本项目本项目 成熟区成熟区成熟区成熟区 5分钟车程 10分钟车程 从市场后续供应角度 项目处于成熟居住区向新区延伸 的过渡地带，土地价值高 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 16
15、新区价格增长迅速，带动高新区土地价值提升 区域区域在售楼盘在售楼盘 销售价格销售价格 2005年年 底 2005年年 底 2006年7月2006年7月增长幅度增长幅度 边缘区 紫薇臻品3600 高层3800 小高层4300 13% 城市风景3500 高层3500 小高层3800 9% 融侨紫薇馨苑340036006% 米罗蓝山330035006% 中华世纪城350036003% 发展区绿地世纪城38004200-430011% 成交土地成交土地时间时间土地价格土地价格 2002年左右50-60万/亩 绿地世纪城开盘时间04年110万/亩 和记黄埔拍卖时间04年年底138万/亩 金泰恒业拍卖时间
16、06年年初159万/亩 新区在售楼盘价格对比高新区土地价格新区在售楼盘价格对比高新区土地价格 从市场后续供应角度 天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 17 高新区后续供应量大，竞争激烈 区域区域项目项目规模规模档次档次物业类型物业类型备注备注 在售楼盘 枫林华府后续占地约150亩，建面约30万平方米中高端小高层、高层按3容积率计算 中华世纪城后续占地约400亩，建面60万平米中高端小高层按2.5容积率计算 城市风景后期占地约400亩，建面66万平米中高端小高层按2.5容积率计算 紫薇馨苑后续建面约60万平方米中高端小高层、高层 利君明天占地70亩，建面约15万平方米中高端高层 绿地世纪城后续建面约49万平方米高端小高层 后续推出 楼盘和土 地 绿色家园地块占地约120亩，建面约20万平方米中高端小高层、高层按2.5容积率计算 和记黄埔逸翠园727亩，总建面积73万平米高端小高层、高层 团结南路地块占地约200亩，建面约33万平方米中高端小高层、高层按2.5容积率计算 金泰恒业地块占地约319亩，建面
