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1、 1 1 T3080066 地块项目计划立项 可行性研究报告 T3080066 地块项目计划立项 可行性研究报告 委托方：* 估价方：深圳市英联国际不动产有限公司 估价人员：宋星慧、刘小松、朱力瑛 估价作业日期：2003.12.202003.12.24 估价报告编号：深英评字第20031224号 2 2 目目 录录 一、项目总论一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 开发公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 1.1.4 研究工作依据 1.1.5 项目建设规模和内容 1.1.6 项目开发手续 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 1.2.2 项目建设进度
2、1.2.3 投资估算和资金筹措 1.2.4 项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究 二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2.1.2 深圳市投资宏观背景 2.1.3 区域发展及前景预测 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 2.2.2 供给分析 2.2.3 需求分析 3 3 2.2.4 竞争分析 2.2.5 典型物业调查 2.2.6 市场分析有关结论 三、项目分析及评价 三、项目分析及评价 3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势 3.1.3 水电气保障 3.1.4 规划限制条件
3、3.2 项目 SWOT 分析 3.3 项目评价 四、市场定位及项目评估 四、市场定位及项目评估 4.1 项目定位 4.2 方案评估意见 五、项目开发建设进度安排 五、项目开发建设进度安排 5.1 有关工程计划说明 5.2 施工横道图 六、投资估算与资金筹措 六、投资估算与资金筹措 6.1 项目总投资估算 6.1.1 固定资产投资总额 6.1.2 流动资金估算 6.2 资金筹措 6.2.1 资金来源 6.2.2 项目筹资方案 4 4 6.3 投资使用计划 6.3.1 投资使用计划 6.3.2 借款偿还计划 七、销售及经营收入测定 七、销售及经营收入测定 7.1 各类物业销售收入估算 7.2 项目
4、销售回款计划 7.3 资金来源与运用分析 7.4 销售利润 八、财务与敏感性分析八、财务与敏感性分析 8.1 赢利能力分析 8.2 项目不确定性分析 8.3 社会效益和影响分析 九、可行性研究结论与建议九、可行性研究结论与建议 9.1 拟建方案的结论性意见 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 9.3 项目风险及防范建议 十、附表十、附表 10.1 项目工程计划横道图 10.2 项目开发成本估算表 10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表 10.4 项目投资计划估算表 10.5 资金来源与运用表 10.6 损益及利润分配表 10.7 现金流量表（全部投资） 5 5 10.8 借款偿还期测算
5、表 10.9 敏感性分析表 十一、附件 十一、附件 11.1 深地合字（1993）0268 号 深圳市土地使用权出让合同书补充协议（5） 11.2 宗地附图 11.3 深圳市房地产评估机构资质等级证书复印件 11.4 深圳市房地产估价人员执业资格证书复印件 11.1 深地合字（1993）0268 号 深圳市土地使用权出让合同书补充协议（5） 11.2 宗地附图 11.3 深圳市房地产评估机构资质等级证书复印件 11.4 深圳市房地产估价人员执业资格证书复印件 6 6 致 委 托 方 函 致 委 托 方 函 委托方：* 我公司接受委托，对位于深圳市南山区华侨城的 T3080066 地块进行项目计
6、划立项 可行性研究，该地块占地面积为 11,330.611,330.6 平方米,总建筑面积为 83,00083,000 平方米。目的是 为委托方开发该项目提供参考依据。经过实地查勘和市场调查，根据有关政策、法规和评 估原则， 选用科学合理的评估方法进行评定估算， 确定被委托进行可行性研究的项目开发 总成本为 43,216.543,216.5 万元，利润为 11,231.511,231.5 万元，利润率为 2626，内部收益率为 23.7623.76 。 （本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。 ） 勘察人： 评估人员 勘察人： 评估人员 审核 ： 复审 审核 ： 复审 （中国注册房
7、地产估价师） （中国注册房地产估价师） 法定代表人： （中国注册房地产估价师） （中国注册房地产估价师） 法定代表人： 深圳市英联国际不动产有限公司 2003 年 12 月 24 日 深圳市英联国际不动产有限公司 2003 年 12 月 24 日 7 7 一、项目总论项目总论 1 .1 项目背景 1 .1 项目背景 1.1 .1 项目名称 沙河大厦（T3080066 地块） 1.1 .2 开发公司 沙河实业股份有限公司 沙河实业股份有限公司是一家由沙河实业 （集团） 有限公司控股的国内公众上市公司， 总股本近亿股，以房地产开发与经营为主要业务，现已成功开发出荔园新村、侨洲花园、 鹿鸣园、宝瑞轩
8、、世纪村等十多个住宅小区近 100 多万平方米。其中，首倡并全面探索、 实践“国际文明居住标准”的总面积达 30 万平方米的世纪村项目荣获“全国人居优秀推 荐楼盘”称号， 世纪村嘉和府已通过国家建设部“3A”性能住宅认定。 公司拥有丰富的土 地储备， 曾在全国率先实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。 连续多年被深圳权威 资信机构评为“AAA”级信誉企业和深圳市守法纳税大户。 沙河实业股份有限公司着力实施名牌精品战略， 致力于全方位开拓和多元化发展。 并 通过资产重组， 使得企业资产质量和盈利水平得以迅速提升， 进而为社会提供更多优质产 品服务和稳定的投资回报，确保了公司的可持续发展。 1.
9、1 .3 承担可行型研究工作的单位 深圳市英联国际不动产有限公司 1.1 .4 研究工作依据 该项目用地规划设计要点要求、对该项目进行周密的市场调查，深入的市场研究等。 1.1 .5 项目开发手续 8 8 协议用地申请、规划选址、设计要点（ 建设用地规划许可证 、办理用地手续（ 土 地使用权出让合同书 ） 、地名核准（ 地名批复书 ） 、方案设计审查（ 方案设计审查意见 书 ） 、初步设计审查（ 初步设计审查意见书 ） 、施工图核准（ 建设工程规划许可证 ） 、 单体市政工程报建（ 市政接口工程规划许可证 ） 。 1.1. 6 项目概况 本项目位于深圳市南山区深南大道北侧，世界之窗对面。基本数
10、据如下： 项目占地面积：11330.6 平方米 项目建筑面积:83000 平方米 其中:住宅建筑面积:21000 平方米 办公建筑面积：10000 平方米 单身公寓建筑面积：39400 平方米 商业建筑面积:12000 平方米 书店建筑面积：300 平方米 邮电所建筑面积：300 平方米 1. 2 可行性研究结论 1. 2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 本项目位于深圳市南山区华侨城片区。该区域是深圳市高档住 宅物业的密集区域，近几年随着世纪村、波托菲诺、翡翠郡等大型高档住宅物业及深 圳湾填海区的开发，该区域的知名度得到了进一步的提升，片区房地产市场快速升温，为 本项目开发带来契机。 1
11、.2.2 项目建设进度 9 9 本项目 2004 年 10 月动工，建设期 24 个月，2006 年 10 月竣工。 1.2.3 投资估算和资金筹措 投资总额估算为 40319.4 万元，其中自有资金 6757.6 万元，银行借贷资金 13831.1 万元，销售收入再投入 19730.7 万元。 1.2.4 项目综合评价结论 本项目总体区位较好， 属房地产市场上升区域。 本项目开发的物业类型消费群体需求 较大。在项目开发成本控制合理的情况下，本项目具有一定投资利润。 二、项目投资环境和市场研究二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1 市场宏观背景 2.1.1.全国投资环境 城镇
12、住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。居民住房消费持续扩大，住 房水平不断提高。过去五年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由 54.5%提 高到 95.3%。房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。过去五年，全国房地产开发 投资年均增长 19.5%。 2.1.2.深圳市投资宏观背景 2003 年，全市共完成房地产开发投资 411.12 亿元，比上年增长 27.34%，直至 2004 年商品房建设的投资比重进一步提高。 2.1.3.区域发展及前景预测 华侨城片区是深圳市自然景观和人文景观最为丰富的片区， 已经成为成熟的高尚住宅 区，拥有独立的人文景观、文化氛围和完善的配套优势
13、，一直是房地产开发的热点片区。 10 10 发展前景看好。 2.1.4.宏观市场与本项目发展借鉴 总体房地产市场看好，本项目的开发入市符合市场供求所需，项目可行。 2.2 区域市场分析 2.2 区域市场分析 2.2.1.区域市场界定 本项目位于华侨城片区，习惯上华侨城片区是指沙河东路以东、侨香北路以南、侨城 东路以西、滨海大道以北。是深圳市的高尚住宅集中的区域。 2.2.2.供给分析 近几年随着世纪村、波托菲诺、中旅国际公馆、碧海云天等大型楼盘的持续开发，片 区的供给量大。 2.2.3.需求分析 随着片区客源趋于广泛，未来片区房地产需求量较大。 2.2.4.竞争分析 片区近年总体市场供应量较大
14、，特别是大盘供应较大如世纪村、波托菲诺、碧海云天 等项目。本项目设计开发具特色的项目，特别是利用成本的优势，合理确定比大盘略低的 市场价格，本项目是可以快速实现利润的。 2.2.5.典型物业调查 楼盘名称 建筑面积 （平方米） 占地面积 （平方米） 均价 （元/平方米） 主力户型 中海深圳湾畔 175548 19114.7 6800 三房、四房 假日湾 11502 58000 7500 三房、四房 11 11 2.2.6.市场分析和有关结论 本项目从房地产宏观政策面看，具有相当的市场发展潜力。虽片区竞争楼盘供应较 大，但在准确的项目定位和合理的价格确定条件下，本项目是可行的，并且会有一定的利
15、润空间，是较具投资价值的项目。 三、项目分析及评价项目分析及评价 3.1 地块解析 3.1 地块解析 3.1.1.交通条件 项目位于南山区华侨城片区，地处深南大道北侧，世界之窗对面。交通非常便利，有 1、21、101、104、113、204、433、451、462 等几十路大、中巴经过。周边有民润超市 3.1.2.地形、地势 本项目地势平坦，地形基本规则。 3.1.3.水电气保障 本项目已达通水、通电、通气等“七通一平” 。 3.1.4.规划限制条件 项目用地性质：商业、办公、住宅、单身公寓 项目容积率: 7.32 建筑层数：30 层 建筑覆盖率35 建筑退红线要求：东侧20 米，南侧8 米， 西侧14 米，北侧15 米。 12 12 3.2 项目 SWOT 分析： 3.2 项目 SWOT 分析： 根据
