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1、1 壹品仕家三期高层产品 价格建议报告 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010年5月 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010年5月 2 定价思路定价思路 当前市场对比价格当前市场对比价格项目入市价格评定项目入市价格评定 市场价格走势时效影响市场价格走势时效影响 土地市场分析土地市场分析 住宅市场价格分析住宅市场价格分析 政策因素影响系数政策因素影响系数项目产品价值支撑项目产品价值支撑 3 土地市场分析土地市场分析 土地市场分析土地市场分析1 1 住宅市场分析住宅市场分析 住宅市场分析住宅市场分析2 2 项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导 项目产品当前市场价格推导项目产品当前市
2、场价格推导3 3 产品入市价格推导产品入市价格推导 产品入市价格推导产品入市价格推导4 4 目录目录 4 6259 10728 9920 15324 22200 26529 成交地价（ 万元） 成交地价（ 万元） 3579 7728 9620 11824 16000 18029 起始价 （万元） 起始价 （万元） 1550155035%22%2.22.2 商住用地。商 业建筑面 积不大于 10000 。 18352 市民广场西地 块 N0.2010-15 1388138835%24%1.81.8 商住用地。商 业建筑面 积不大于 10000 。 42930 公安局南侧地 块 N0.2010-1
3、4 77377325%40%2.02.0商业用地。64128 白天鹅商业广 场南地 块 N0.2010-13 92592535%24%2.12.1 商住用地。商 业建筑面 积不大于 15000 。 78825 阜城镇政府北 地块 N0.2010-12 85185135%24%2.22.2 商住用地。商 业建筑面 积不大于 15000 。 118518 新兴大桥南首 东地块 N0.2010-11 1103110335%24%2.02.0 商住用地。商 业建筑面 积不大于 5000。 120192 天鹅丽都东地 块 N0.2010-10 绿地率 建筑 密度 容积率 楼面价(/元 m 绿地率 建筑
4、密度 容积率 楼面价(/元 m2 2) 规划指标要求 规划用地 性质 出让 面积 （m ) 规划指标要求 规划用地 性质 出让 面积 （m2 2） 土地位置 地块 编号 ） 土地位置 地块 编号 土地成交信息土地成交信息 5 结合以上成交土地的容积率、成交价、楼面价等因素来看，加之建筑成 本本身费用，预估未来开发基本成本将会超过现阶段市场高层产品的售 价。 结合以上成交土地的容积率、成交价、楼面价等因素来看，加之建筑成 本本身费用，预估未来开发基本成本将会超过现阶段市场高层产品的售 价。 3. 3. 产品产品 2. 2. 规模规模 4. 4. 价格价格 1. 1. 区域区域 城南新区土地储备量
5、爆发，约有85万方的新增土地开发量城南新区土地储备量爆发，约有85万方的新增土地开发量 容积率均在2.0左右，高层产品将是未来市场主流产品容积率均在2.0左右，高层产品将是未来市场主流产品 土地楼面价最高已达1550元/ 土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨 土地楼面价最高已达1550元/ 土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨 土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在10-20万方土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在10-20万方 总结总结 6 土地市场分析土地市场分析 土地市场分析土地市场分析1 1 住宅市场分析住宅市场分析 住宅市场分析住宅市场分析2 2 项目产品当前市场价
6、格推导项目产品当前市场价格推导 项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导3 3 项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导 项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导4 4 目录目录 7 本案本案 帝景蓝湾帝景蓝湾 清华名仕 园东苑 清华名仕 园东苑 锦绣嘉园锦绣嘉园 澳洋欧洲 花园 澳洋欧洲 花园 盛世嘉园盛世嘉园 碧水豪苑碧水豪苑 紫金明珠紫金明珠 绿洲半岛绿洲半岛 天鹅丽都天鹅丽都 鸿儒名邸鸿儒名邸 帝逸国际帝逸国际 阜宁县楼盘基本集中于城南新区，目前市场共有12个项目，其中在售项目10个， 待售项目2个（天鹅丽都、帝逸国际）。 项目分布项目分布 8 暂无6栋多层约8万方绿洲半岛绿洲
7、半岛 高层暂无19万方帝逸国际帝逸国际 高层暂无100万方天鹅丽都天鹅丽都 暂无 5栋小高层、10栋多 层 2.6万方紫金明珠紫金明珠 11栋高层(19F 、32F) 21栋多层24.8万方鸿儒名邸鸿儒名邸 5万方 8万方 5.5万方 11.2万方 15万方 总建总建 无 3栋小高层 (12F) 4栋高层(16F) 无 无 未来产品未来产品 高层预计6月左右推出 备注备注 4栋小高层(12F)锦绣嘉园锦绣嘉园 高层(约460户) 多层(240户) 澳洋欧洲花园澳洋欧洲花园 9栋小高层(11+1F)清华名仕园清华名仕园 4栋高层(19F)碧水豪苑碧水豪苑 多层(剩余1套)帝景蓝湾帝景蓝湾 在售产
8、品在售产品项目项目 目前市场上供应产品为多层和高层产品，多层产品仍是市场供应主力； 随着客户对多层的热捧，造成市场中多层的热销，导致目前市场上多层产品存量降低，大 多数项目已无多层产品在售； 从未来供应来看，在多层产品稀缺的情况下，高层产品将会是今后市场的主角。 项目推案项目推案 9 楼层差100元，楼 栋差50-100元 楼层差约80元/ 3F2980元/ 起，每上一层加50 元/， 1-6F3300元/ 、7F以上每层加 100元/、 1-7F3060元/、 7F以上3360元/ 一房一价，最高已 至4600元/ 暂无 2-6FM每层加100元 ，7F以上不规则累 加 价差价差 优惠3-5
9、个点3480元/ 120左右的最为畅销 顶层销售情况不佳 多层90-143 鸿儒名邸 一次性付款 优惠4个点 3400元/左 右 4栋在售，仅811F去化 情况良好 高层128 139 锦秀家园 购房优惠8个 点 3480元/左 右 1-3#基本售罄，4# 销售50%，剩余产品集中 在7F以下楼层 高层120 180 碧水豪苑 优惠：100元 / 3500元/左 右 仅有位置较好的一栋楼 95 房源去化良好 高层95 140 紫金明珠 3080元/ 3780元左右 预计3600元/ 3450元/ 均价均价 总体去化情况较好，剩 余产品集中于底层跟顶 层 95 房源去化情况明显 好于132 房源
10、 未开盘 剩余房源多为129 136 大面积房源 去化情况去化情况 优惠：130元 / 优惠：50元/ 暂无 优惠：50- 100元/ 优惠情况优惠情况 高层95132 欧洲花园 高层63 136 清华名仕园 高层91 132 帝景蓝湾 多层108-128 绿洲半岛 面积段面积段楼盘名称楼盘名称 项目销售项目销售 10 结论结论 高层产品价格高于多层价格；高层销售均价在3600左右，高出多层300-400，楼层 差主要是以中间层为基准划分的差价在50-100之间； 高层产品价格高于多层价格；高层销售均价在3600左右，高出多层300-400，楼层 差主要是以中间层为基准划分的差价在50-100
11、之间； 户型面积分布跨度较大，63-180平米，主力面积110-120平米左右；户型面积分布跨度较大，63-180平米，主力面积110-120平米左右； 高层产品销售情况不佳，去化难度在低楼层，去化因素主要是看高层产品在小区的 区位，以及户型面积和楼层； 高层产品销售情况不佳，去化难度在低楼层，去化因素主要是看高层产品在小区的 区位，以及户型面积和楼层； 近期在售高层产品优惠在8个点以内，延续了年初的优惠形式。近期在售高层产品优惠在8个点以内，延续了年初的优惠形式。 虽然将来高层产品是市场主流，但受当地居住习惯影响（亲地性），且市场 中并非唯独高层产品的同时，客户在购买商品房的时候仍旧首先选择
12、多层产 品，通过对高层产品销售的分析，客户在受居住习惯、区位环境、价格等因 素的影响下，导致目前在阜宁高层产品市场接受度仍旧不高。 虽然将来高层产品是市场主流，但受当地居住习惯影响（亲地性），且市场 中并非唯独高层产品的同时，客户在购买商品房的时候仍旧首先选择多层产 品，通过对高层产品销售的分析，客户在受居住习惯、区位环境、价格等因 素的影响下，导致目前在阜宁高层产品市场接受度仍旧不高。 总结总结 11 土地市场分析土地市场分析 土地市场分析土地市场分析1 1 住宅市场分析住宅市场分析 住宅市场分析住宅市场分析2 2 项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导 项目产品当前市场价格推导项
13、目产品当前市场价格推导3 3 项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导 项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导4 4 目录目录 12 由图表可知，6#楼房源的面积段、户型都包含 在其他4栋楼中，三期高层产品首批先推1#、2# 、3#、5#楼178套房源，加上100多套多层房源 三期开盘共推300套左右房源。 100%268 6.72%18140复式三室两厅两卫 13.43%36123三室两厅两卫 13.43%36132三室两厅两卫 A6 2.61%7122三室两厅一卫 2.61%7101三室两厅一卫 2.61%7136三室两厅一卫 4.10%11180四室两厅三卫 4.10%11161四室两
14、厅三卫 A5 13.43%36128三室两厅两卫 6.72%18112三室两厅一卫 A3 3.36%9140复式三室两厅两卫 6.72%18123三室两厅两卫 6.72%18139四室两厅两卫 A2 6.72%18128四室两厅两卫 6.72%18140四室两厅两卫 A1 套数比套数面积户型楼号 产品分析产品分析 13 【 A1 A2 A3 A5楼房源配比 】【 A1 A2 A3 A5楼房源配比 】 3.93%7三室两厅一卫101 100%178 6.18%11四室两厅三卫180 6.18%11四室两厅三卫160 5.06%9三室两厅两卫140复式 24.16%43四室两厅两卫140 44.3
15、8%79三(四)室两厅两卫125 10.11%18三室两厅一卫112 比重套数户型面积 140 以上 大户型42% 101 、112 小户型占 14% 产品面积段整体偏大，140 180产品主要竞品为碧水豪苑、紫金明珠以及清 华名仕园；101 、112 、125 产品主要竞品为帝景蓝湾。 运用市场比较法结合以上产品为项目高层产品进行当前市场价格推导 125 左右 中户44% 产品分析产品分析 14 综合项目自身情况与开发商愿景，按照我司定价经验，确定选用市场综合项目自身情况与开发商愿景，按照我司定价经验，确定选用市场综合项目自身情况与开发商愿景，按照我司定价经验，确定选用市场综合项目自身情况与
16、开发商愿景，按照我司定价经验，确定选用市场 比较法得出此次产品的市场当前基准价格。比较法得出此次产品的市场当前基准价格。比较法得出此次产品的市场当前基准价格。比较法得出此次产品的市场当前基准价格。 市场比较法市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理,最直观、适用性最广、也容易准确把握的定价 方法，房地产定价应首先选用市场比较法。其他定价方法究其实质,都是市场比较法的变形和补充 (包括成本法、租金法等)。 我们在选择市场定价法时一般都是从竞争层面结合本项目的产品实际情况来进行比较，在进行 市场比较时，为确保最后定价结果的准确性，我们在做市场定价前一定要做好样本的选择和价格休 整与估算比较类别的选择。 样本选择上我们一般根据三个原则来筛选：一是同质同区，二是异质同区，三是同质异区。在 选择样本尽量多选几个，尤其是同质同区产品应该多选几个。 价格休整与估算比较类别上，我们一般选择的类别主要有地段、品质、品牌、景观等。 通过项目本身与样本在各方面进行比较，通过加权，来得出项目自身的价格水平。 产品初步定价产品初步定价 15 对
