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1、地产景观品质提升地产景观品质提升地产景观品质提升地产景观品质提升 -深耕设计管理深耕设计管理 鼎翼联盟曹 阳 鼎翼联盟曹 阳 下 满足客户使用需求满足客户使用需求 合理控制景观成本合理控制景观成本 提升绿化效果提升绿化效果 材料品质统筹化材料品质统筹化 设计质量提升设计质量提升 对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控 控制软硬景比例，景观单项比例精确化控制软硬景比例，景观单项比例精确化 采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本材料运用规范化以利战略采购，实现高
2、品质低成本 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 景观全面提升五步曲景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)(客户、成本、效果、特色、设计资源) 第三章：景观的功能设计第三章：景观的功能设计第三章：景观的功能设计第三章：景观的功能设计 关注客户需求关注客户需求关注客户需求关注客户需求 概述概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引 1. 概述概述万科集团满意度调查万科集团满意度调查 规划设计规划设计满意度07年满意度07年8686，08年，08年7979 活动场地和设施活动场地和设施满意度07年满意度07年6
3、262，08年，08年5858均为最低均为最低 资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据 “活动场地和设施满意度”连续“活动场地和设施满意度”连续7 7年持续走低年持续走低 K=千户 1. 概述概述万科集团满意度调查万科集团满意度调查 1.概述概述客户投诉客户投诉 没有运动就等于没有生命！没有运动就等于没有生命！ 客户最不满意：配置少；不便捷客户最不满意：配置少；不便捷 活动设施不够，我们需要篮球场！活动设施不够，我们需要篮球场！ 资料来源：集团客户投诉 怀念四季花城健身游泳池等活动设施投入很多 心血
4、 怀念四季花城健身游泳池等活动设施投入很多 心血 新建的儿童活动场在哪里？我们找不到新建的儿童活动场在哪里？我们找不到 数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户 运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地 1.概述概述成交客户对活动场地关注率与满意率成交客户对活动场地关注率与满意率 “活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大 -16.06 - -11.1 -3.06 -3.58 1.概述概述集团活动配置标准现状集团活动配置标准现状 上海公司 深圳区域 上海公司 深圳区域 2004年集团发布“花城类住区活动配
5、套标准2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标 集团标准集团标准 “社区活动配套满意度社区活动配套满意度”是是“整体满意度整体满意度”的短板的短板 1.概述小结概述小结 万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范 最不满意：配置不足；不便捷 概述 指标分析与配置标准指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引 2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部
6、标杆 资讯来源：根据所属项目物业公司提供 a.确定原则a.确定原则 在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3 3个内部标杆项目个内部标杆项目 选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区 选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区 容积率 2.1 容积率 1.7 容积率 1.45 2.01/户/户 2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部标杆 因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低，均值为 因泳池的
7、差异从南往北依次降低，均值为2.01 /户/户 泳池差异较大泳池差异较大 b.活动场地面积分析b.活动场地面积分析 （含游泳池）（含游泳池） 3个标杆活动场地均值 不含泳池，不同纬度的标杆项目“不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地 运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致”户均面积基本一致 1.11 /户户 运动场地均值 0.26/户户 儿童活动场地均值 0.25/户户 老人活动场地均值 2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部标杆c.活动场地面积分析c.活动场地面积分析 （不含游泳池）（不含游泳池） 数据来源：选取入住2年或以上社区作为样
8、本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等 运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的的42%42% 集团3个标杆项目 运动场地均值 集团3个标杆项目 运动场地均值 1.111.11/户/户 0.47/户/户 集团52个项目运动场地均值集团52个项目运动场地均值 2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较a.运动场地a.运动场地 集团3个标杆项目 儿童场地均值 集团3个标杆项目 儿童场地均值 0.260.26/户/户 集团52个项目 儿童场地均值 集团52个项目 儿童场地均值 0.
9、24/户/户 儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大 数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等 2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较b.儿童活动场地b.儿童活动场地 数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地 2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较 老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值老人活动场地配置普遍不
10、足，平均仅达标杆值68%68% 集团3个标杆项目 老人活动场地均值 集团3个标杆项目 老人活动场地均值 0.250.25/户/户 集团52个项目 老人活动场地均值 集团52个项目 老人活动场地均值 0.170.17/户/户 c.老人活动场地c.老人活动场地 数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较 除去泳池，综合活动场地除去泳池，综合活动场地52项目均值52项目均值仅为3个标杆仅为3个标杆 项目项目的的54%54% 0.88 /户 52项目综合活动场地均值 集团3个标杆项目综合活动场地均值
11、/户 52项目综合活动场地均值 集团3个标杆项目综合活动场地均值 1.621.62/户/户 d.总活动场地户均面积d.总活动场地户均面积 e.分析小结e.分析小结2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较 项目普遍存在综合配置较低的局面项目普遍存在综合配置较低的局面 运动场地运动场地配置严重不足，配置严重不足，老人活动场地老人活动场地关注不够关注不够 资料来源：对方公司操业人员提供 上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园 选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内
12、评价较高 项目名称 户均活动面积户均活动面积泳池泳池运动场地运动场地儿童活动场地儿童活动场地老人活动场地老人活动场地占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积总户数总户数容积率容积率 上海浦东仁恒河滨城上海浦东仁恒河滨城 3.350.48 1.60 0.74 0.53 31.00 7440002.4 上海天山仁恒河滨花园上海天山仁恒河滨花园 3.740.791.560.780.61133919003.0 上海浦东绿城上海浦东绿城 1.540.420.490.290.34184626312.6 a.标杆确定a.标杆确定2. 指标分析：指标分析：行业内标杆分析行业内标杆分析 选取选取3 3个业内评价较高
13、个业内评价较高的容积率的容积率项目作为外部标杆项目作为外部标杆 泳池 0.44/户/户 儿童活动场地 老人活动场地运动场地 1.11 0.260.25 b.活动场地内外标杆比较b.活动场地内外标杆比较2. 指标分析：指标分析：行业内标杆分析行业内标杆分析 与行业标杆相比较，我司标杆值与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿 童和老人活动场地”配置差距较大 除“运动场地”略低外，“儿 童和老人活动场地”配置差距较大 集团3个标杆项目均值 /户 集团3个标杆项目均值 /户 集团3个标杆项目均值 /户 集团3个标杆项目均值 集团3个标杆项目均值 /户 集团3个标杆项目均值 /户 集团3
14、个标杆项目均值 /户 集团3个标杆项目均值 2. 指标分析：指标分析：主流产品集团活动配置标准主流产品集团活动配置标准 针对主要品类制定住区活动配套标准:针对主要品类制定住区活动配套标准: 儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.250.25/户、运动场地/户、运动场地1.11.1/户/户 户均面积指标合计1.60 1.60 /户/户 依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成 2. 数据分析：数据分析：标准配置深化探讨标准配置深化探讨 主要品类客户人口构成在主要品类客户人口构成在老人和儿童老人和儿童的比例上有区别的比例上有区别 G2 孩子三代 10% 后
15、小太阳 40% 小太阳40% 老年一代 10% G3 青年之家 85% 青年持家 15% C 小小太阳 30% 青年持家5% 孩子三代 10% 后小太阳 20% 小太阳30% 老年一代5% 16.1%12.9%58.1%12.9% 21.9%6.3%59.4%12.5% 5.0%0.0%65.0%30.0% 11.1%0.0%66.7%22.2% G2 孩子三代 10% 后小太阳 40% 小太阳40% 老年一代 10% G3 青年之家 85% 青年持家 15% C 小小太阳 30% 青年持家5% 孩子三代 10% 后小太阳 20% 小太阳30% 老年一代5% 16.1%12.9%58.1%12
16、.9% 21.9%6.3%59.4%12.5% 5.0%0.0%65.0%30.0% 11.1%0.0%66.7%22.2% 2. 数据分析：数据分析：标准配置深化探讨标准配置深化探讨 12岁以下13-21岁22-55岁56岁以上12岁以下13-21岁22-55岁56岁以上 T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10% T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10% 29%29%13%13% 8%8%26%26% G2/C G3/T2 侧重儿童侧重儿童 侧重老人侧重老人 按两大类制定各区域活动配套建议标准按两大类制定各区域活动配套建议标准 2. 数据分析：数据分析：制定按品类地域分类制定配套标准制定按品类地域分类制定配套标准 产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同 2. 数据分析：数据分析：衍
