宝安汉水琴台商业定位报告

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1、宝安汉水琴台商业定位报告宝安汉水琴台商业定位报告 1 1 1 1 1 1 项目属性界定项目属性界定 项目属性界定项目属性界定 市场机会挖掘市场机会挖掘 项目属性界定项目属性界定 项目整体定位项目整体定位 市场机会挖掘市场机会挖掘 营销策略营销策略 产品优化建议产品优化建议 2 2 本项目位于汉阳核心区本项目位于汉阳核心区目前进入性相对较强目前进入性相对较强 区域属性区域属性区位、交通 本项目位于汉阳核心区本项目位于汉阳核心区，目前进入性相对较强目前进入性相对较强 项目所在的区域是汉阳区重 项目属性项目属性 生活配套 项目所在的区域是汉阳区重 点规划的商业商务板块，本 项目属于板块的核心区范围

2、项目交通优势明显琴台大 汉口汉口 项目交通优势明显，琴台大 道、知音大道可以直达本项 目 项目处于汉阳几大商圈之间汉阳汉阳项目处于汉阳几大商圈之间 ，随着商圈的外溢作用及区 域板块规划的作用，商业潜 力无限放大。 武昌武昌 汉阳汉阳 力无限放大。 四新板块 三环线 关键词一：关键词一： 3 3 汉阳未来商业商务核心区汉阳未来商业商务核心区 本项目所在区域人口密集度高，商业配套匮乏本项目所在区域人口密集度高，商业配套匮乏 区域属性区域属性区位、交通 项目属性项目属性生活配套 地块周边三公里范围内，业态类型较为单一 ，主要包括：居住区、企业用房和产业园区 地块周边主要是居住区和未来潜在的地块， 商

3、业设施比较缺乏 王家湾王家湾 商圈商圈 王家湾王家湾 商圈商圈 商业设施比较缺乏 由于区域周边的老居民区及私房较多，目前 消费能力不强 未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地 住宅住宅 住宅住宅 商圈商圈商圈商圈 未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地 ，此板块的兴建将带动此区域的商业商务氛 围 钟家村 商圈 钟家村 商圈 项目位于琴台大道的主要通道上，商业商务 业态的空白点，为本项目发展公建物业提供 了较大的市场机会 项目位于琴台大道的主要通道上，商业商务 业态的空白点，为本项目发展公建物业提供 了较大的市场机会 新兴商圈的飞速发展将对发展商业物业提供新兴商圈的飞速发展将对发展商业物业提供

4、关键词二：关键词二： 新兴商圈的飞速发展将对发展商业物业提供新兴商圈的飞速发展将对发展商业物业提供 了契机了契机 4 4 成熟区域，生活配套匮乏成熟区域，生活配套匮乏 项目属汉水琴台社区配套商业，商业呈U型包围项目属汉水琴台社区配套商业，商业呈U型包围 区域属性区域属性项目背景 整个项目整个项目 项目属性项目属性 技术指标技术指标 商铺紧邻两条主干道，知 音大道、琴台大道其责音大道、琴台大道，其责 任承担了社区配套的作用 项目商业的形态为街铺， 为1拖2的连体式结构设计为1拖2的连体式结构设计 ，铺面规整，面积段集中 在200300 之间。 关键词三：关键词三： 5 5 纯街铺、1拖2连体结构

5、 设计 纯街铺、1拖2连体结构 设计 本项目研究商业体量为9000，规模较小，物本项目研究商业体量为9000，规模较小，物 区域属性区域属性项目背景项目背景 业形态既定业形态既定 项目属性项目属性 技术指标 项目技术指标项目技术指标 整个商业铺铺临街 商业整体为9000其 项目技术指标项目技术指标 商业整体为9000，其 中可售部分为5000， 剩余4000开发商暂时 持有 持有商业进驻商家确定 ，2000为大型机融机 构，剩余部分将进行主构，剩余部分将进行主 力店招商。 关键词四：关键词四： 6 6 物业形态既定下的小体 量商业 物业形态既定下的小体 量商业 汉阳核心区域汉阳核心区域，以街铺

6、为主的社区配套商业项目以街铺为主的社区配套商业项目项目属性界定项目属性界定汉阳核心区域汉阳核心区域，以街铺为主的社区配套商业项目以街铺为主的社区配套商业项目 区域属性区域属性： 项目属性界定项目属性界定 有利因素：有利因素： 汉阳区域规划优势 位于汉阳区域核心范 区域属性区域属性： 汉阳承担着武汉市未来商业发展的重要角色汉阳片区汉阳片区 位于汉阳区域核心范 围 铺铺临街，形态规整 无异性铺 项目所处区域作为汉阳既定重点发展商业的板块 之一，商业延展性强。 核心核心 ，无异性铺 不利因素：不利因素： 商业形态既定，动线项目属性项目属性： 过于狭长 1拖2物业结构确定 周边商业氛围薄弱 项目属性项

7、目属性 商将主 铺铺临街，展示效果好，物业价值高纯街铺纯街铺 周边商业氛围薄弱 商业共9000，后期将主要承担本项目生活和居 住的配套作用。 体量适中体量适中 7 7 2 2 2 2 市场机会挖掘市场机会挖掘 项目属性界定项目属性界定 市场机会挖掘市场机会挖掘 市场机会挖掘市场机会挖掘 项目整体定位项目整体定位 市场机会挖掘市场机会挖掘 营销策略营销策略 区域商业市场分析 消费者研究 产品优化建议产品优化建议 商家研究 8 8 区域商业市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究 9 9 商圈分布现状：本项目所在的汉阳地区有两大商圈分布现状：本项目所在的汉阳地区有两大 武汉商业市场

8、研究武汉商业市场研究 商圈王家湾和钟家村商圈王家湾和钟家村 区域商业市场区域商业市场 王家湾商圈王家湾商圈 汉阳的新兴商圈汉阳的新兴商圈发展发展 钟家村商圈钟家村商圈 汉阳的新兴商圈汉阳的新兴商圈，发展发展 速度快，大型商业项目 聚集，业态复合，但档 次偏低，提升潜力大 速度快，大型商业项目 聚集，业态复合，但档 次偏低，提升潜力大 典型项目典型项目：典型项目典型项目： 武汉摩尔城、汉商21世纪、 大洋百货、海天欢乐购 武汉摩尔城、汉商21世纪、 大洋百货、海天欢乐购 钟家村汉阳最古老 的商圈，业态单一， 钟家村汉阳最古老 的商圈，业态单一， 发展速度较慢发展速度较慢发展速度较慢发展速度较慢

9、典型项目： 新世界百货、汉阳 商场、人信汉商银座 典型项目： 新世界百货、汉阳 商场、人信汉商银座 1010 钟家村商圈属于开发较早的商业区域，整体档钟家村商圈属于开发较早的商业区域，整体档 武汉商业市场研究武汉商业市场研究 次较低，购物环境弱，发展缓慢次较低，购物环境弱，发展缓慢 区域商业市场区域商业市场 序号项目业态开业时间 商业建筑 面积 楼层档次序号项目业态开业时间 商业建筑 面积 楼层档次 现有项目 1新世界百货百货2008430001F-9F中档 2汉阳商场百货早于199525000B1-1F中档 序号项目业态开业时间 商业建筑 面积 档次备注序号项目业态开业时间 商业建筑 面积

10、档次备注 未来项目 A 人信汉商 银座 购物 中心 2011年 底 50,000中档 据说沃尔玛、万达 影院及德庄火锅已 落实进驻 钟家村商圈在汉阳商场及周边商业休闲配套的带领下，属于汉阳乃至沌口地区的开发较早的商业区域之一，但商圈发展缓慢， 早期的商业业态、品牌已不适应日益升级的市场，目前几乎一半的汉阳人会首选去汉口购物、娱乐； 钟家村商圈在汉阳商场及周边商业休闲配套的带领下，属于汉阳乃至沌口地区的开发较早的商业区域之一，但商圈发展缓慢， 早期的商业业态、品牌已不适应日益升级的市场，目前几乎一半的汉阳人会首选去汉口购物、娱乐； 1111 整体档次偏低商圈整体定位中、低端，业态同质化严重，购物

11、环境较弱。整体档次偏低商圈整体定位中、低端，业态同质化严重，购物环境较弱。 钟家村典型项目钟家村典型项目：新世界百货新世界百货 武汉商业市场研究武汉商业市场研究 钟家村典型项目钟家村典型项目：新世界百货新世界百货 区域商业市场区域商业市场 地地理位置理位置汉阳区汉阳大道128号原汉阳铜锣湾广场地理位置地理位置汉阳区汉阳大道号原汉阳铜锣湾广场 发展商发展商新世界百货集团 开业时间开业时间2008年11月 总建筑面积总建筑面积总商业建筑面积43,000平方米 停车场停车场有，在B1 1F- 多数为珠宝、化妆品、女鞋、名烟名酒、餐饮 2F- 为时尚女装及配饰、绿茵阁西餐厅 3F 成熟女装配饰Forn

12、et洗衣店Isiyaki caf 业态分布业态分布 3F- 成熟女装配饰、Fornet洗衣店、Isiyaki caf、 儿童游乐园 4F- 男士正装、休闲装、皮具配饰等 5F- 运动服饰、男士轻便服、家电、床品、帕菲克 gym 6F- 汤姆熊、休闲餐饮如傣妹、金韩宫 7F- 钱柜KTV 品牌举例品牌举例 在钟家村算是比较好的百货但地方比较破旧、 1212 分析评价分析评价 在钟家村算是比较好的百货，但地方比较破旧、 有人流但不是很火，整个氛围都是中档偏低，最 主要是给予附近居民日常消费娱乐的地方。 钟家村典型商业项目钟家村典型商业项目：汉阳商场汉阳商场 武汉商业市场研究武汉商业市场研究 钟家村

13、典型商业项目钟家村典型商业项目：汉阳商场汉阳商场 区域商业市场区域商业市场 地理位置地理位置汉阳区汉阳大道139号 发展商发展商汉商集团 开业时间开业时间1958年 总建筑面积总建筑面积总商业建筑面积25,000平方米总建筑面积总建筑面积总商业建筑面积25,000平方米 业态分布业态分布 B1- 自营百货超市 1F- 化妆品、鞋类 2F- 针织华苑和男装天地 3F 服装锦绣城洗衣店咖啡厅儿童游乐园业态分布业态分布3F- 服装锦绣城、洗衣店、咖啡厅、儿童游乐园 4F- 电脑城、儿童服饰及游乐园 5F- 黄金钟表厅、工艺博览和家居天地 6F- 家电世界 品牌举例品牌举例 分析评价分析评价 在钟家村

14、算是比较好的百货，但地方比较破旧、有 人流但不是很火，整个氛围都是中档偏低，最主要 是给予附近居民日常消费娱乐的地方 1313 是给予附近居民日常消费娱乐的地方。 钟家村典型商业项目钟家村典型商业项目：人信汉商银座人信汉商银座 武汉商业市场研究武汉商业市场研究 钟家村典型商业项目钟家村典型商业项目：人信汉商银座人信汉商银座 区域商业市场区域商业市场 地理位置地理位置汉阳区汉阳钟家村汉阳商厦旁地理位置地理位置汉阳区汉阳钟家村汉阳商厦旁 发展商发展商人信置业有限公司及汉商集团 开业时间开业时间2011年底开业时间开业时间年底 总建筑面积总建筑面积 总商业建筑面积136,000平方米 商业面积50,

15、000平方米 品牌举例品牌举例 已落实签约的准租户： 沃尔玛 万达影城品牌举例品牌举例万达影城 德庄火锅 韩林烧烤 分析评价分析评价 在钟家村比较瞩目的未来项目-从发展商资料了解 到沃尔玛及万达影城已落实会进驻 1414 王家湾商圈大型商业项目扎堆，但整体档次偏王家湾商圈大型商业项目扎堆，但整体档次偏 武汉商业市场研究武汉商业市场研究 低，业态同质化严重，未来具备提升空间低，业态同质化严重，未来具备提升空间 区域商业市场区域商业市场 现有项目 序号项目业态 开业 时间 商业建筑 面积 楼层档次序号项目业态 开业 时间 商业建筑 面积 楼层档次 1摩尔城 广州百货+购 2010 一期18万ABC

16、3栋 中档 现有项目 1摩尔城 广州百货 购 物中心 2010 期18万 商业10万 ABC3栋 B2-6F 中档 2汉商21世纪 购物中心+家 乐福 199880,000中档 大洋百货 3 大洋百货 （顶琇广场） 百货200947,000中档 开业开业商业建筑商业建筑 未来项目 序号项目业态序号项目业态 开业开业 时间时间 商业建筑商业建筑 面积 档次备注 面积 档次备注 A海天欢乐购购物中心 2011 年底 约100,000N/A 王家湾目前已拥有汉商21世纪购物中心、家乐福、好美家、金马、国美和工贸等众多大型商场、 超市及卖场存在。再加 上近期开业约10万方的武汉摩尔城，区域内已经形成大型商业项目扎堆的现象，但基本都是低档定位。 王家湾目前已拥有汉商21世纪购物中心、家乐福、好美家、金马、国美和工贸等众多大型商场、 超市及卖场存在。再加 上近期开业约10万方的武汉摩尔城，区域内已经形成大型商业项目扎堆的现象，但基本都是低档定位。 整体档次偏低整体档次偏低，业态同质化严重业态同质化严重，购物环境较弱购物环境较弱