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1、宿迁地区博思堂房地产营销策划有限公司宿迁地区博思堂房地产营销策划有限公司 谨呈：运河文化城投资开发有限公司 谨呈：运河文化城投资开发有限公司谨呈：运河文化城投资开发有限公司 运河春天项目营销思路运河春天项目营销思路 PART5营销推广策略 PART4项目推案思考 PART2项目分析 PART5营销推广策略 PART4项目推案思考 PART2项目分析 目录目录 Contents PART1营销环境分析 PART3项目定位 PART1营销环境分析 PART3项目定位 PART1营销环境分析PART1营销环境分析 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇
2、 政策预估政策预估 2012年11月8日，胡锦涛总书记在十八大报告中提出了确保到2020年全面建成小康社 会，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标。 1）经济层面：1）经济层面：1 1 1 1）经济层面：）经济层面： ）经济层面：）经济层面： 2013年地产政策趋于平稳，以保障房、税收等软性政策为导向，以延续市场稳定、经 济健康的调控方针为主要思路。 2）政治层面：2）政治层面：2 2 2 2）政治层面：）政治层面： ）政治层面：）政治层面： 3）发展规律：3）发展规律：3 3 3 3）发展规律：）发展规律： ）发展规律：）发展规律： 2010-2012年密集的调控，房地
3、产整体发展受到制约，长期的需求紧缩势必带来新的 需求释放，将会迎来新一轮的旺盛发展周期，结合十八大政权的过渡，预计今年一季 度末二季度初将出现良性的转机和变化。 十八大确立新经济目标，为房地产持续平稳发展提供支撑。 政权交接阶段，稳定压倒一切。 2013年，房地产将进入新的发展周期。 宿迁城市概况宿迁城市概况 区位区位 宿迁作为苏北城市之一，区位优势不如枢纽型城市徐 州和淮安，地理上亦不靠江、海，不及盐城、连云 港。 交通交通 京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京 沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通 车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮 盐高速公路、宿沭
4、一级公路、宿邳一级公路正在兴 建。 历史人文、自然景观历史人文、自然景观 宿迁培育了无数光照史册的杰出人物，西楚霸王项羽 及其夫人虞姬、抗日保台英雄杨泗洪、炮军司令朱瑞 等；楚霸王项羽的纪念馆项王故里雄伟壮观；嶂 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇 从以上统计数据分析总结：从以上统计数据分析总结： 1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量 在江苏处于下游水平。 2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速 也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。 从以上统计数据分析总结：从以上统计数据分析总结： 1、宿迁全市范围内居民平均收入处 于江苏下游水平，总体而言不算太 富裕。 【营销启示】近几年整体经济发
5、展迅速，为当地房地产市场发展提供支持，但相较苏 南城市其起点低，人均收入水平较低，虽然居民消费能力逐步提高但其消费意识 仍需要不断引导。 【营销启示】近几年整体经济发展迅速，为当地房地产市场发展提供支持，但相较苏 南城市其起点低，人均收入水平较低，虽然居民消费能力逐步提高但其消费意识 仍需要不断引导。 经济状况经济状况宿迁经济与江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展落 后。 宿迁经济与江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展落 后。 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇 近几年宿迁市房地产供应量充足，市场正处于供大于求状态。房地产现状房地产现状 关于宿迁 区位优势不明显，城市吸附力
6、较差。 经济较落后，但上升幅度巨大，极具发展潜力。 产业化进程、城市化进程加快，城市规划发展持续向好。 项目启示 消费群体来源主要为宿迁本地。 消费层次将会有很大的提升空间。 城市发展为本项目带来利好。 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇 恒大华府位处市区客户至本案必经 之路上，会拦截较多客户，因此在附 加值、价格等方面如何吸引客户关注 是本案后续推广的重中之重。 区位经典项目较多，如御湖澜桥、 夏阳银湖、滨湖一号、中国水城、蓝 波湾、湖滨蓝郡等。 本区位多为别墅产品，与本案 同类业态竞品较少，以七彩新 城、恒大华府为主； 区位竞品区位竞品 本案本案 七彩新城七彩新城 恒大华府恒大华府
7、 蓝波湾蓝波湾 湖滨蓝郡湖滨蓝郡 发 展 大 道 发 展 大 道 夏阳银湖 中国水城 御湖澜桥 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇 区位主要楼盘一览表区位主要楼盘一览表 序 号 序 号 项目名称项目名称项目位置项目位置占地面积占地面积建筑面积建筑面积价格价格销售情况销售情况 1湖滨蓝郡 经济开发区水杉路 西侧,合欢路北 6.9万方4.2万方 价格3500- 6500/ 结案 2七彩新城 湖滨新城合欢路， 安顺驾校对面 3.7万方6.7万方 价格2000- 3000/ - 3恒大华府 宿迁八一中路与发 展大道交汇处 10.9万方82万方 二期：毛坯 4550元/ 精 装5500元/ 一期
8、总推1100套，现未售 35套（480） ，二期 （2013年3月中旬）现已 推248套，未售130套左右 4蓝波湾 骆马湖东岸环湖大 道国槐路路口 12万方13万方 商业：均价 8000/ 一期开发纯3万方商业， 二期和三期尚未动工 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇 区位主要楼盘一览表区位主要楼盘一览表 序 号 序 号 项目名称项目名称项目位置项目位置占地面积占地面积建筑面积建筑面积价格价格销售情况销售情况 5中国水城 宿迁市湖滨新城水杉大 道和环湖路交汇处 137万方83万方 价格在3200- 3800/ 一期去年8月底开 盘，推出168套花 园洋房 6夏阳银湖 宿迁市湖滨新城环
9、湖大 道87号 8.5万方16万方 价格在6500- 9800/ 现房销售，未售35 套左右 7御湖澜桥 宿迁市湖滨新城环湖大 道88号 8万方15万方 面积（280- 600）按套卖， （180万-400 万） 去年6月份开始销 售推出40套左右 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇 区域市场小结：区域市场小结： 1）本区域市场为宿迁郊区，产品以别墅、联排等为主，高层、小 高层产品较为稀缺； 2）与区域发展现状相关，本地段产品价格较宿迁整体水平较低， 高层产品均价在2000-3500元/左右，别墅产品均价在6000-9000 元/左右。 3）该区域高端产品较多，会有效提升区域未来价值，
10、同时对本案 的投资客户导入起到决定性的作用。 宏观市场篇宏观市场篇 区位竞品篇区位竞品篇 PART2项目分析PART2项目分析 区位分析区位分析 地块分析地块分析 SWOT分析SWOT分析 运河春天运河春天 本案位处湖滨新区，东至发展 大道，西至水杉大道，北至合欢 路绿化带，南至规划道路，景观 条件优越。 项目享受金陵酒店、钟吾中 学、实验小学、会展中心等规划 配套。 是集旅游、生活、娱乐、教育 等为一体的一站式社区。 项目位处湖滨新区，该区域尚处发 展阶段，景观环境优越。 区位分析区位分析 地块分析地块分析 SWOT分析SWOT分析 占地面积占地面积133605 建筑面积建筑面积372108
11、 地上面积地上面积307458 地下面积地下面积64649 容积率容积率2.3 绿地率绿地率35% 建筑密度建筑密度18.5% 总户数总户数2812户 本地块方正规整，其中红色标注区域为对外销售房源，其余房源为周边 拆迁安置房源。 区位分析区位分析 地块分析地块分析 SWOT分析SWOT分析 优势（Strengths）： 1、项目地块方正，易于规划 2、项目周边人工湖、学校、商业等在规划中，潜力地 段（品质） 3、湖滨新区发展潜力地段，依托运河文化城强大后盾 劣势（weaknesses） 1、区域发展滞后，配套尚不成熟 2、离宿迁市区距离较远，交通较为不便，客户来源渠道较狭隘 3、本案部分房源
12、针对拆迁安置客户，对本案产品后续价值价格提升造成阻力 机会（opportunities） 1、开发商品牌实力在宿迁市场有良好的口碑 2、运河乐园、钟吾初中、会展中心等提升人气，带动项目地段价值提升 3、周边配套日益完善，生活便利性逐渐体现 威胁（threats） 1、区域楼盘品质较低，影响本案形象 2、本案区域目前处于待发展阶段，客户对地段抗性较大 3、近期国五条等国家相关政策对房产市场的影响 区位分析区位分析 地块分析地块分析 SWOT分析SWOT分析 PART3项目定位PART3项目定位 市场定位市场定位 产品定位产品定位 客群定位客群定位 市场定位市场定位 产品定位产品定位 客群定位 行
13、业领袖非行业领袖，贵公司规模市场 次、非主流市场 敏锐的机会主义者 客群定位 行业领袖非行业领袖，贵公司规模市场 次、非主流市场 敏锐的机会主义者 领导者领导者 制定游戏规则 垄断价格 产品有不可复制性 建立成本优势 追随者追随者 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 挑战者挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 建立低成本结构 补缺者补缺者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 本案市场营销战略选择本案市场营销战略选择领导者领导者 市场定位市场定位 产品定位产品定位 客群定位客群定位 市场机会：确立区域市场领导者市场领导者地位 定位 定位 投资
14、/刚需性需求 投资/刚需性需求 宿迁投资客/周 边乡镇客户 宿迁投资客/周 边乡镇客户 宜人的社区环境 宜人的社区环境 高效的物业管理 高效的物业管理 鲜明的立面形象 鲜明的立面形象 舒适的周边环境 舒适的周边环境 优越的旅游资源 优越的旅游资源 以什么为以什么为触媒触媒 如何引爆如何引爆市场市场 钟吾中学、实验小学全覆盖 运河乐园、运河金陵，吃喝玩乐购一体 城市展览馆、体育馆，孕育社区文化气息 50000绿化景观 开发商高品质住宅开发实力 活力社区 生态社区 活力社区 生态社区 市场定位市场定位 产品定位产品定位 客群定位客群定位 我们有什么我们说什么我们有什么我们说什么 3 震撼景观 1
15、实力配套 4 圈层文化 2 便捷学区 3 震撼景观 1 实力配套 4 圈层文化 2 便捷学区 全新世界级配套体验 商业、生活、休闲、教 育、运动、旅游 全新世界级配套体验 商业、生活、休闲、教 育、运动、旅游 自享一方乐土自享一方乐土 1、实力配套1、实力配套 学校就在家门口 宿迁市顶级中学标准，集结 一线师资、一流教育设备 小博士们的成长之路 学校就在家门口 宿迁市顶级中学标准，集结 一线师资、一流教育设备 小博士们的成长之路 2、便捷学区2、便捷学区 绝佳人工湖景 为宿迁带来新的景观视野，打 造双湖水系，塑造宿迁水乡 站在阳台可观景 绝佳人工湖景 为宿迁带来新的景观视野，打 造双湖水系，塑
16、造宿迁水乡 站在阳台可观景 3、震撼景观3、震撼景观 圈层人士集结地 生活因选择而改变，不一 样的生活圈，不一样的生 活态度，同时，享受不一 样的生活方式 圈层人士集结地 生活因选择而改变，不一 样的生活圈，不一样的生 活态度，同时，享受不一 样的生活方式 4、圈层文化4、圈层文化 运 河 春 天= 生态+生活的兼容 人文配套生态圣地 生态社区，有湖有景有生活生态社区，有湖有景有生活 对客 户： 对区域：面向未来 承前启后 SLOGAN 市场定位市场定位 产品定位产品定位 客群定位客群定位 市场定位市场定位 产品定位产品定位 客群定位客群定位 主题主题 区域推广主题： 用6000亩的霸气创一段辉煌 本案推广主题： 住在新城，有湖有景有生活 客户诉求点分析客户诉求点分析 介于本区域后期良好的 教育、旅游等资源，本 案客户的购买动机基本 以投资为主要目的。 周边工作人员周边工作人员 退休养老退休养老 纯投资纯投资 先投资 后居住养老 先投资 后居住养
