宜良房地产市场调查报告

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 宜良房地产市场调查报告宜良房地产市场调查报告 昆明中原事业二部 KunMing.01.2011 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 一级市场供应情况一级市场供应情况 自2010年至今，宜良共成交土地总面积约312398.8，以住宅为主， 约153125.77 编号编号位置位置面积（）面积（） 用地性质用地性质年限

2、年限成交价万元成交价万元竞得公司竞得公司竞得时间竞得时间 YTG2010-03 匡远镇玉桥路北侧550商业40150 昆明天城屋业有限 公司 20110330 YTG2009-21 匡远镇昆石高等级 公路南侧 35994.62住宅703550 昆明天城屋业有限 公司 20110330 YTG2010-04 匡远镇汇东西路西 段南侧 34585.35住宅703500 云南云福投资有限 公司 20110314 YTG2010-08 匡远镇环城西路中 段西侧 2469.98住宅70370 宜良宜供房地产开 发有限公司 20101215 YTG2009-30- 01 匡远镇起纯路南端 东侧 60145

3、.86住宅704300 宜良凤矿房地产开 发有限公司 20100914 YTG2009-30- 02 匡远镇起纯路南端 东侧 19929.96住宅701280 宜良凤矿房地产开 发有限公司 20100914 YTG2010-02- 01、02 宜良县汤池镇昆石 高等级公路北侧 128723工业503426 国电阳宗海发电有 限公司 20100611 YTG2009-24 北古城镇凤莱村委 会先觉村西北面 30000工业50495 昆明红枫湖耐火材 料有限公司 20100407 自2010年至今，宜良共成交8宗土地，成交总面积约312398.8，以住宅用地为主，约153125.77， 集中投放区

4、域为匡远镇 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 乡鸭湖（占地：1422亩，物业类型为别墅、小高 层、洋房，一二期已售磬，现准备推售第三期别 墅） 乡鸭湖（占地：1422亩，物业类型为别墅、小高 层、洋房，一二期已售磬，现准备推售第三期别 墅） 和谐家园（物业类型为一栋高层，共208套， 目前剩余65套左右，价格为25003300元/ ） 和谐家园（物业类型为一栋高层，共208套， 目前剩余65套左右，价格为25003300元/ ） 盛世豪庭（占地：，5月1日开盘，共推出288套，销售率约 35%，主力面积为130左右三

5、房，均价为3500元/） 盛世豪庭（占地：，5月1日开盘，共推出288套，销售率约 35%，主力面积为130左右三房，均价为3500元/） 苏云鑫海国际（占地：140亩，4月23 日二期一批小高层、高层开盘，共 有；套，目前剩余30套，均价为3100 元/；二期二批洋房，共72套，预计 5月底开盘，目前正在出售认筹卡，5 万元/张，3个点优惠） 苏云鑫海国际（占地：140亩，4月23 日二期一批小高层、高层开盘，共 有；套，目前剩余30套，均价为3100 元/；二期二批洋房，共72套，预计 5月底开盘，目前正在出售认筹卡，5 万元/张，3个点优惠） 汇鑫园汇鑫园 Code of this re

6、port | 4 Copyright Centaline Group, 2010 盛世豪庭项目概况盛世豪庭项目概况 项目位置：宜良县鱼龙路口环岛花园 旁 总建筑面积约8万，分A、B两栋， 共30层，其中住宅38000，商业 12700平米 商业一到五层，计划全部自持，其中 一层奢侈品，二层服装，三层超市，四 层电器，五层电影院 A B A B A A A A E E C C E E C C DD B B F F DD B B F F 迎 宾 路 人民路 鱼龙街 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 盛世豪庭开盘现场盛世豪

7、庭开盘现场 开盘现场布局不合理，流线混乱，氛围不够，影响成交率 外场外场 内场内场 表演区 购房等候区 销 控 区 销 控 表 房 源 公 示 表 沙盘区 签 约 区 签 约 区 进 出 口 进 出 口 前 台前 台 展架 总体来说，开盘现场布局不合 理，流线不清晰 外场无人引导，场面很混乱 表演区小提琴，吉他演奏，不符 合现场气氛，吸引力不够 客户进入内场无人引导，客户在 内场逗留时间过长，现场混乱 内场销售员集中在沙盘区，不能 及时掌握现场销控情况，导致重复 选房，浪费时间、精力 签约区人员不够，致使许多选好 房的客户积压，影响效率 沙发 Code of this report | 6 C

8、opyright Centaline Group, 2010 盛世豪庭开盘销售情况盛世豪庭开盘销售情况 开盘均价偏高，约3508元/，销售率约32.29%，销售率低 栋号栋号户型户型 面积 （） 面积 （） 结构结构朝向朝向 均价（元/ 均价（元/ 总套数 （套） 总套数 （套） 销售套数 （套） 销售套数 （套） 销售率销售率 A B户型124.043室2厅2卫 西南23448.3324625% 25.69% 西北63396.672428.3% F131.793室2厅2卫 东南33620242083% 东北53537.0824520.8% D132.583室2厅2卫 西南13408.7524

9、14.16% 西北83365.832431.25% B E户型124.043室2厅2卫 东南23575241875% 38.89% 东北63473.3324520.8% C131.793室2厅2卫 西南13545.8324520.8% 西北83439.172428.3% A132.583室2厅2卫 东南33637.08241666.67% 东北53585241041.67% 合计/35082889332.29%合计/35082889332.29% 监控截止2011.5.1.12：:00监控截止2011.5.1.12：:00 开盘共推出房源288套，整体均价3508元/，每层差价约20-30元/

10、，是目前宜良高层最高价，面积124-132，户型结构单一 开盘当天共销售房源93套，销售率约32.29%，整体销售率低。主要原因有：1户型结构单一，客户选择面小；2开盘当天现场布局 不合理，流线不清晰；3客户梳理不到位，现场气氛不够 整体销售B栋无遮挡，整体销售率高于A栋，而东南向房源销售率最高，西北向房源销售率最低，此次开盘可看出客户对价格、户 型朝向敏感度最高 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 盛世豪庭盛世豪庭 优劣势分析优劣势分析 劣 势 优 势 劣 势 优 势 景观设计：景观设计：项目规模小，景观特色不突出，

11、绿化面积小。 产品物业类型：产品物业类型：户型基本上以120平米左右舒适三房，产品结构 单一，两梯六户，大多数户型采光差。 居住环境：居住环境：周边居住环境嘈杂， 物业管理方面：物业管理方面：物业服务水平低。 配套设施：配套设施：项目位于宜良县中心位置，周边配套齐全，交 通便利。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 盛世豪庭 小结 盛世豪庭 小结 项目位于鱼龙路口环岛花园旁，地处宜良县中心位置，交通便利，配套齐全 总建面约50700，规模小，共30层，是目前石林最高住宅 项目住宅共288套，均价3508元/，是目前石林

12、高层均价最高楼盘 户型面积约124-132，全部为三房两厅两卫，户型结构单一 客户主要以本地客户为主，约占90%以上，多为首次置业的个体户与政府单位 员工为主 开盘当天现场布局不合理，流程混乱，流失了部分客户 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 苏云苏云鑫海国际项目位置鑫海国际项目位置 项目位置：项目位置：位于宜良县汇东西路与温泉路 交汇处 周边配套周边配套 行政：宜良县政府、财政局、国税局、地 税局、审计局、环保局、公安局、烟草局、 检察院、建设局、工商局 教育：宜良二中、县蓬莱一中、宜良三 中、清远小学 医疗：宜良

13、县人民医院、宜良县中医医院 酒店：宜良温泉酒店、春城花园酒店、双 禄大酒店 休闲：岩泉山风景区、休闲广场、玉泉广 场花园 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 苏云苏云鑫海国际 项目占地 鑫海国际 项目占地140亩，地处宜良北片区，中等规模，物业类型多样化亩，地处宜良北片区，中等规模，物业类型多样化 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 苏云鑫海国际户型配比 主力户型为 苏云鑫海国际户型配比 主力户型为120平米左右三房，畅销户型为平米左右三房

14、，畅销户型为112三房三房 一期一期 1 0 1 1 1 3 二期二期 9 8 1 2 二期 一批 房源 二期 一批 房源 物业类型物业类型面积面积结构结构套数套数剩余套数剩余套数销售率销售率 高层 112三房两厅两卫92594.57% 167四房两厅两卫461567.39% 小高层131三房两厅两卫34682.35% 二期 二批 房源 二期 二批 房源 退台洋房（平 层） 117三房两厅两卫12 预计5月底销售 120三房两厅两卫24 131三房两厅两卫6 140三房两厅两卫12 160四房两厅两卫6 退台洋房复式 190-230四房两厅两卫12 预计5月中 旬销售 预计5月中 旬销售 汇东

15、西路汇东西路 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 乡鸭湖项目位置乡鸭湖项目位置 项目位置：项目位置：位于宜良县东城区 钰桥路下段 项目内部配套：项目内部配套：整个规划包括 高档商业街区、餐饮美食街、星 级度假酒店、特色花街、高级会 所、电影院、超市、学校，总面 积约7万平米的超大配套设施， 项目建成后将形成一个集酒店、 会议、旅游、休闲、娱乐、餐 饮、购物为一体的超大复合型特 色旅游休闲小镇。 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 乡鸭湖 占

16、地 乡鸭湖 占地1422亩，是目前宜良规模最大，品质最高的复合项目亩，是目前宜良规模最大，品质最高的复合项目 一期 二期 三期 酒 店 南 盘 江 南 盘 江 老安石公路 东 环 路 项目地处宜良东城新区，钰桥路下段，区域未来发展潜力无限 项目规模大，拥有总面积约7万平米的超大配套设施 目前别墅均价5300元/，高层均价3000元/ 1、2期为小高层，多层、别墅已经基本售罄，后续开发物业有高层、别墅、商铺等 客户主要以宜良本地客户为主，昆明及周边乡镇客户为辅 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 世纪良城世纪良城 至石林 起 春 路 起 春 路 迎 宾 路 迎 宾 路 永安路 蓬莱二中路 老昆石路老昆石路 至 昆 明 汇东西路 汇东东路 经济指标 规划总用地面积：323.62亩 规划总建筑面积：1040588.86 绿地率：40.36% 建筑密度：24.62% 车位比：1:1 楼层：均在