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1、安徽甲地 池州站前区项目产品定位报告 工作内容工作内容 ?地块考察 ?政府部门访谈 ?收集基础资料 ?典型项目调研 ?专业人士访谈 ?客户访谈 接案-2.202.18-2.252.26 第一阶段第一阶段 市场调研 第二阶段第二阶段 报告撰写 公司评审 第三阶段第三阶段 中期沟通 ?确定研究思路 ?撰写项目主体报告 ?公司评审 ?修改调整 工作内容工作内容工作内容工作内容 ?汇报 ?反馈调整 本份报告蓝风所做的工作本份报告蓝风所做的工作 实现甲地企业利润期望实现甲地企业利润期望 目标 1目标 1 目标 2目标 2 快进快出，快速回笼 资金 快进快出，快速回笼 资金 开发具有竞争力产品 实现热销
2、开发具有竞争力产品 实现热销 目标 3目标 3 目标 4目标 4 打造专业地产商的品 牌形象 打造专业地产商的品 牌形象 我们的目标我们的目标 以怎样的物业组合，实现 收益最大化？ 以什么样的产品，打造项 目竞争优势，实现快速销 售？ 怎样能够实现低风险快速操作？怎样能够实现低风险快速操作？ 以市场为导向，以客户需求为出发点！以市场为导向，以客户需求为出发点！ 我们对核心问题的界定我们对核心问题的界定 我们理解的甲地我们理解的甲地 筑造池州新城市生活蓝图筑造池州新城市生活蓝图 走实业化路线的实力派投资商走实业化路线的实力派投资商 最有价值房产策划2000案 项目定位及推广销售项目定位及推广销售
3、 ?地块价值研究 ?市场环境扫描 ?市场定位 ?客户定位 ?项目概念定位 ?产品定位 ?景观定位 ?推广销售建议 最有价值房产策划2000案 我们理解的项目我们理解的项目 用地性质：商服及二类居住用地 用地面积：约4.89公顷，合48900平米 容积率：1.5 建筑密度：30% 绿地率：35% 配套社区用房：不小于400平米 配套其他要求：配建托儿所、公厕、垃圾站 点和停车场地 建筑物退让齐山路不少于25米，退让其他 道路红线不少于10米 地块基本经济指标地块基本经济指标 最有价值房产策划2000案 我们理解的项目我们理解的项目 地块四至地块四至 ?东：东：东临经四路，与苏润用地隔路相望， 苏
4、润项目，规划为住宅 ?南：南：紧邻拆迁安置用房以及消防中队，隔 路是高速公路管理处，目前消防中队尚未有 规划，高速公路管理处已基本建成 ?西：西：临齐山大道，隔路是规划中的联华超 市、拆迁安置房及配套使用的中小学 ?北：北：临经四路，隔路是规划中的市民广 场，临站前区管委会 最有价值房产策划2000案 我们理解的项目我们理解的项目 地块优厚的自然资源地块优厚的自然资源 齐山、平天湖：与九华之胜， 并擅江南齐山、平天湖：与九华之胜， 并擅江南 最有价值房产策划2000案 我们理解的项目我们理解的项目 地块优劣势分析地块优劣势分析 优势：优势： ?原生态自然山水环境 ?优厚的历史人文气息 ?北倚齐
5、山的上风上水 ?高起点的新城规划 ?交通枢纽地位 ?完善的学区环境 劣势：劣势： ?区域整体处于建设阶段，人气不旺 ?目前交通不很完善 ?目前各项生活配套不足 机会点：机会点： ?全市经济增加较快，城市化进程在加 强，居民整体购买力在增强 ?高起点的城市规划将给项目带来巨大 的发展空间 ?碧桂园对我项目整体形象的带动 ?我项目属站前区第一块住宅开发用 地，具备市场发展机遇 威胁点：威胁点： ?同期上市项目较多，竞争较为激 ?政策从紧，可能对项目发展形成制约 最有价值房产策划2000案 我们理解的市场我们理解的市场 池州住宅市场素描池州住宅市场素描 1 234 1 234 一般在售住 宅项目 年
6、销售 量大约 在3万 小高层物业 还处于 试水期 ，购房 者认可 度不高 一层和顶层 跃式房 源市场 接受度 不高， 销售抗 性大 多层住宅成交 主力单价均 价在2200- 2800元之 间，热点区 域个别突破 3000元 一般在售住 宅项目 年销售 量大约 在3万 小高层物业 还处于 试水期 ，购房 者认可 度不高 一层和顶层 跃式房 源市场 接受度 不高， 销售抗 性大 多层住宅成交 主力单价均 价在2200- 2800元之 间，热点区 域个别突破 3000元 5 6 5 6 总价30万元 以上房源 抗性大 总价和地段是 购房者考 虑是否购 买的重要 因素 总价30万元 以上房源 抗性大
7、总价和地段是 购房者考 虑是否购 买的重要 因素 最有价值房产策划2000案 我们理解的市场我们理解的市场 池州住宅市场总结池州住宅市场总结 实用主义产品是市场消费主流实用主义产品是市场消费主流 产品品质和整体社区生活氛围营造待改进产品品质和整体社区生活氛围营造待改进 最有价值房产策划2000案 项目具备打造成为： 具备优秀性价比、较高附加值的实用主义型产品具备优秀性价比、较高附加值的实用主义型产品 市场定位市场定位 最有价值房产策划2000案 都市新贵都市新贵 客户定位客户定位 目标客群描述：目标客群描述： ?他们具备一定经济实力，但并不雄厚，置业需求较为急切，价格敏感 性较大，高性价比楼盘
8、往往是他们追逐的对象； ?他们以改善生活环境为主，并且喜好亲近自然，乐于创造新生活； ?迫切希望融入城市生活，并且对生活品质有一定要求； ?他们认可站前区的未来发展前景，此类客户普遍比较理性，一旦认准 机会，即成为本案非常稳定的购买者； ?他们以首次置业为主； 最有价值房产策划2000案 客户定位客户定位 主城区内拆迁户、适婚人群等刚性需求群体 主城区内“两换人群”（旧换新、小换大）的需求 农村富裕阶层（包括外出务工回乡置业人群）特别是池州市区周边县镇人口进城购房 站前区产业经济圈未来人群 目标客户区域来源：目标客户区域来源： 最有价值房产策划2000案 项目定位脉络项目定位脉络 项目直观印象
9、项目直观印象 风格建议风格建议布局建议布局建议户型建议户型建议 景观及附加 值建议 景观及附加 值建议 概念定位概念定位 决策形成条件决策形成条件 品质舒适关键品质舒适关键 产品增值因素产品增值因素 最有价值房产策划2000案 湖光山色，健康人生湖光山色，健康人生 项目概念定位项目概念定位 最有价值房产策划2000案 自然山水篇自然山水篇 栖，于城市与山谷之间 谁能把家安在齐山南？ 选择驱车几小时寻找绿意， 还是徒步几分钟亲近山水？ 栖，于城市与山谷之间 谁能把家安在齐山南？ 选择驱车几小时寻找绿意， 还是徒步几分钟亲近山水？ 项目概念定位项目概念定位 最有价值房产策划2000案 产品篇产品篇
10、 甲地 御景苑，都市实用主义新典范 甲地 御景苑，与爱相拥的幸福空间 甲地 御景苑，都市实用主义新典范 甲地 御景苑，与爱相拥的幸福空间 项目概念定位项目概念定位 最有价值房产策划2000案 建筑风格建议建筑风格建议 界定原则界定原则 ?能够有效控制建筑成本 ?立体简洁大方，时代感强 ?在主题概念上具有更广泛的演绎空间 ?和都市新实用主义典范的产品定位相契合 都市新实用主义都市新实用主义 以实用为主，体现都市感 最有价值房产策划2000案 项目产品定位项目产品定位 尊重池州传统生活 习惯，如南北向传 统排布 沿街商业排布充分考虑 商业价值最大化 控制成本 满足市场主流需求，户 型注重实用，兼顾
11、舒适 营造独特的社区人文氛 围，创造全新的、内涵 深刻的生活方式 注重社区环境规划， 突出参与性情景空间 概念 产品产品 定位原则定位原则 最有价值房产策划2000案 项目产品定位项目产品定位 都市实用主义新典范都市实用主义新典范 三个内涵： ?体现项目的优秀性价比、较高附加值 ?新实用主义是对适度创新和实用至上的完美融合 ?符合城市主流市场需求 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 地块北端：一排小高层地块北端：一排小高层 东、西、北侧临街面东、西、北侧临街面 地块中间及南端地块中间及南端 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 北端排一排小高层，其余全部布置多
12、层 社区底商布置在东、西、北侧 北端排一排小高层，其余全部布置多层 社区底商布置在东、西、北侧 以多层为主，小高层次之，沿街规划底商以多层为主，小高层次之，沿街规划底商 建议理由：建议理由： ?满足容积率所需 ?多层产品为主导可有效减少市场风险 ?小高层的布置相对于多层可规划出更为舒适的景观 ?小高层可丰富产品物业形态，提高选择余地 ?社区底商在站前区属稀缺产品，存在市场需求 社区底商位置建议理由：社区底商位置建议理由： ?齐山大道是主干道，隔路是中小学和拆迁安置房用地，存在固定消费力，适宜布置商铺 ?地块北面紧邻规划中的市民广场，人流聚集较大，适宜设置商铺 ?地块东面临近苏润住宅用地，设置商
13、铺可同时满足两个社区居民的配套需求 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 底商建议设置1层，6米挑高、开 间4-6米，进深8-12米，单户面积 尽量控制在60平米以内 底商建议设置1层，6米挑高、开 间4-6米，进深8-12米，单户面积 尽量控制在60平米以内 地块最北端临街小高层及底商设置示意地块最北端临街小高层及底商设置示意 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 地块最北端临街小高层及底商设置示意地块最北端临街小高层及底商设置示意 处理方式1处理方式2处理方式3 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 地块东、西端两临街多层以及底商设置示意地块
14、东、西端两临街多层以及底商设置示意 底商建议设置2层，开间4-6米，进深8-12 米，总面积控制在150平米以内 底商建议设置2层，开间4-6米，进深8-12 米，总面积控制在150平米以内 最有价值房产策划2000案 示意1示意2示意3 地块规划建议地块规划建议 地块东、西端两临街多层以及底商设置示意地块东、西端两临街多层以及底商设置示意 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 市场上较多的一排小高层和多排多层的物业组合模式市场上较多的一排小高层和多排多层的物业组合模式 满足容积率要求的前提下一排小高层和多排多 层的组合排布方式也不失一种好的布置方法 满足容积率要求的前提下一排
15、小高层和多排多 层的组合排布方式也不失一种好的布置方法 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 排列方式排列方式 规划布局分为行列式、围合式、半围合式、散点式、组合式等模式。 ?行列式：行列式布局缺乏变化、美感不强，但造价上相对较低； ?围合式：围合型的规划布局相对于一般规划布局造价相对要高； 我司建议： ?遵循控制成本原则，以行列式布局为主；遵循控制成本原则，以行列式布局为主； ?避免单一的排式布局，围绕花园、广场做适当变化布局；避免单一的排式布局，围绕花园、广场做适当变化布局； 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 底层的处理方式底层的处理方式 ?功能1：在北
16、端做出储藏室功能1：在北端做出储藏室 北端的柱距较小，容易规划 理由： ?一楼居住功能最大化 ?减弱底层的去化难度 ?底层架空空间的实用性 ?储藏室和车位均可销售 底层部分架空和部分半地下室， 规划为三种功能 底层部分架空和部分半地下室， 规划为三种功能 ?功能2：在南端规划出机动停车位功能2：在南端规划出机动停车位 南端的柱距较大，适宜布置 东西北三面临街面因由临街底商不布置商铺 剖图 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 底层的处理方式底层的处理方式 底层南端机动停车位和北端储藏室的组合模式底层南端机动停车位和北端储藏室的组合模式 一层平面图 1:100 说明: 机动体车位 储藏室 最有价值房产策划2000案 地块规划建议地块规划建议 底层的处理方式底层的处理方式 ?一层高度控制在2.2米以下，不计入容积率一层高度控制在2.2米以下，不计入容积率 ?部分架空和部分半地下室部分架空和部分半地下室 ?功能3： 布局架空用来做绿化及休闲功能 功能3： 布
