城市化背景商业地产研究

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1、城市化背景下城市化背景下 专专研研 究究 商业地产研究商业地产研究商业地产研究商业地产研究 专专 题题 研研 究究 商业地产研究商业地产研究商业地产研究商业地产研究 商业地产小知识 业态？ 以什么方式卖 业种？卖什么业种？卖什么 商业地产研究商业地产研究 历史上的八次业态创新 次数名称业态开始时间高潮期特征次数名称业态开始时间高潮期特征 1百货商店1852年18601940扩大品种 2一价商店1878年18801930同一价格价商店8 8年880930同价格 3连锁商店1859年19201930组织创新 4超级市场1930年19351965自选购物4超级市场1930年19351965自选购物

2、5购物中心1930年19501965商店聚集 6自动售货机第二次世界大战后19501985自动售货6自动售货机第二次世界大战后19501985自动售货 7步行商业街1967年1967？漫步购物 8多媒体销售1980年1980？电视网上购物8多媒体销售1980年1980？电视、网上购物 商业地产研究商业地产研究 业态手风琴定律 综合化 杂货店 1860年前 百货店 1930年后 商业街 20世纪60年代 时间 专业化 专业店便利店 专业化 1860年后1950年 商业地产研究商业地产研究 “”“” 城市与商业地产“城”与“市” 解读“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段， 最显要的

3、位置，代表着城市的形象，注重商业地， 产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增 光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城” 建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。，。 没有“市”的“城”，怎么还叫没有市的城，怎么还叫 “城市”？ 城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 “”“” 从“城”与“市”的关系看商业发展 解读“城”与“市” 从“城”与“市”的关系看商业发展 一是要特别重视城市发展的趋向去抓住商业一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业 发展的机遇； 一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、 促进城市建设的规模转型对于大型商业地产促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产 项

4、目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更 当如此当如此。 城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 城市商圈的高度 综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为 核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区 已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从 “中心城市大城市中型城市小城 市” 的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度， 一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京 之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。 城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 商业地产对人才的要求 未来的商业地产人才， 是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合 人才 要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开 展包

5、括商业前期定位营销方案出售出租的完善的服务流展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流 程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现 商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商， 业、商业与房地产的市场联动。 城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 城市化背景下商业与地产的对接 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业 地产开发商面前最棘手的问题。 城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 商业地产的发展态势 天河城广场样板效应 天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万 平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成 为广州

6、少有的大型高档购物中心，每天的客流 平均达到20万人次，2002年整个购物中心的营 业额达到36亿元，已成为广州最繁华的商业中 心之一。 商业地产诱惑商业地产诱惑 商业地产的发展态势 商业房地产的三重利诱惑： 一重利，商业赢利和物业升值； 二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸 引力； 三重利以物业增值和现金流吸引银行增加授信额度三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不商房地魅，各纷纷下水，各设计不 同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯 的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商 业地产商的

7、万有定律。 商业地产研究商业地产研究 商业地产的发展态势商业地产的发展态势 GDP中商业所占比例美国零售商业50强 （亿美元） 中国零售商业50强 (人民币亿元)(人民币亿元) 英法德日美国中国零售总额占零售总 额 零售总额占零售总 额 左右左右15左右161710左右491021.4542.071.74% 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 中外商业发展规模对比分析中外商业发展规模对比分析 商业地产的发展态势商业地产的发展态势 创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段创新阶段

8、创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段 美国18591900 （40年） 19011970 （70年） 1970后？ 法国18661900 （35年） 19011960 （60年） 1960后 日本19261960（35） 196119711972年后日本19261960（35） 19611971 （10） 1972年后 中国19902010 （20年） 20112020 （10年） 2020年后 （20年）（10年） 中国与西方 国家的差别 距美、法100年， 距日40年 距美、法、 日50年 同发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国

9、家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外连锁商店比较中外连锁商店比较 商业地产的发展态势商业地产的发展态势 创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段 美国18501899 （50年） 19001929 （30年） 19301979 （40年） 1980年后 法国18521880 （28年） 18801914 （34年） 19141950 （36年） 1950年后 日本19041922（18） 19231937193819731974年后日本19041922（18） 19231937 （14

10、） 19381973 （35） 1974年后 中国18941949 （55年） 19501995 （45年） 19952025 （30年） 2025年后 （55年）（45年）（30年） 中国与西方 国家的差别 距美、法50年， 距日本30年 距美、法、 日60年 距美、日60年， 距法30年 距美、日50年， 距法75年 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外百货商店比较中外百货商店比较 创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段 美国18301935 （5年） 19361965 （3

11、0年） 19662000 （35年） 2001年 法国19 9196219631968法国19591962 （3年） 19631968 （5年） 1969 日本19531959196019891990日本19531959 （7年） 19601989 （30年） 1990 香港19601971 年） 19721982 （10年） 1982 （11年） （10年） 中国19812000 （20年） 20012020 （20年） 2020年 中国与西方 国家的差别 距美、50年，距 法日港3040年 大体相距30 40年 大体相距30 40年 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要

12、参考同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外超级市场比较中外超级市场比较 邻里型社区型区域型超区域型邻里型社区型区域型超区域型 商圈半径（公里）123510203040 时间距离（分）355810152030 商圈人口（万人）1251050100200以上 停车场容量（辆）5010030050020005000500010000 商 超级市场综合超市1家百货店2家百货店26家 专业商店专业商店综合超市2家综合超市23家 店 组 综合店饮食服务服装店服装店 药店其它饮食服务饮食服务 组 成 洗衣店杂货店杂货店 其它其它其它 1020家2040家100200家180250

13、家 日本各类型购物中心比较参考日本各类型购物中心比较参考 商业地产的发展态势商业地产的发展态势 中中市壁中模市壁中模在在中中国，进入国，进入市市场的场的壁壁垒过低使行业垒过低使行业中中的企业规的企业规模模向两极发展，大企业盲目扩张 和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争” 向两极发展，大企业盲目扩张 和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争” 大企业盲目扩张市场集中度低 进入市场壁垒低企业小型化 进产品差别程度低市场过度竞争 商业低进入壁垒的后果商业低进入壁垒的后果 商业地产的发展态势商业地产的发展态势 另一方面，地方行政垄断造成异地市场的高进入壁垒另一方面，地方行政垄断造成

14、异地市场的高进入壁垒 商业地产研究商业地产研究 商业地产市场发展条件 总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和 商业地产市场发展条件 投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热 情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结 构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分 等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业 化分工必然引入商业地产竞争之中化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生， 产型地产裂变。 “”商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。 商业地产研究商业地产研究 （hll ）商业地产市场发展条件（ ShoppingMa

15、ll ） 国外参考： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、要判元：人、城市庭有、 公共交通条件 人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率1520， 大型商业地产发展（ ShoppingMall ）开始发展 人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，大型商业地产 发展（ ShoppingMall ）成熟发展发展（ ShoppingMall ）成熟发展 商业地产研究商业地产研究 （hll ） （） 商业地产市场发展条件（ ShoppingMall ） 亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、 公共交通条件、人口密度、消费总量 都市型大型

16、商业地产发展条件都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元 郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城 市家庭汽车拥有率达1520 商业地产研究商业地产研究 （hll ）商业地产市场发展条件（ ShoppingMall ） 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有 明显的差距但仍然具备发展大型商业地产项目主要因明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因 素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总 量决定大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈 的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体 现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。 商业地产研究商业地产研究 商业地产开发定位尺度 尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。 人 均 G D P业 态 发 展 情 况人 均 G D P业 态 发 展 情 况 1000美元百货商店兴起 2000至3000美元超级市场兴起 6000美元便利