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1、第十八章 建设工程合同第一节 建设工程合同概述 第二节 建设工程合同的一般 效力 第三节 建设勘察设计合同 第四节 建设施工合同第五节 建设监理合同,第一节 建设工程合同概述一、建设工程合同的概念和特点 二、建设工程合同的订立 三、建设工程分包合同的订立,一、建设工程合同的概念和特点,建设工程合同是指建设工程的发包人为完成工程建设任务，与承包人签订的关于承包人按照发包人的要求完成工作，交付建设工程，并由发包人支付价款的合同。 它包括工程勘察、设计、施工合同。 建设工程合同实际上是承揽合同的一种，因此第287条规定: “本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。” 建设工程合同与一般承揽合同的区别
2、: 1.合同的标的物一般仅限于基本建设工程。 2.合同的主体应具备相应的条件。 3.建设工程合同具有较强的国家管理性。 4.建设工程合同的要式性。,二、建设工程合同的订立,合同的订立，一般采用招标、投标的形式进行。 招投标应遵循的原则：“公开、公平、公正” 。 合同的形式有两种： 1.发包人与承包人就整个建设工程从勘察、设计到施工签订总承包协议，由承包人对整个工程负责。 2.由发包人分别于勘察人、设计人、施工人签订勘察、设计、施工合同，实行平行发包，各自负责。,三、建设工程分包合同的订立（一）建设工程的分包与转包（二）分包合同的法律适用,（一）建设工程的分包与转包,建设工程的分包是指工程的承包
3、人经发包人同意依法将其承包的工程交给第三人完成的行为。 建设工程的转包是指施工单位以赢利为目的，将承包的工程转包给其他施工单位，不对工程承担任何法律责任的行为。,（二）分包合同法律适用,依合同法和建筑法，签订分包合同，必须具备以下条件： 1.工程分包须经过发包人的同意，承包人将自己承包的部分工作交由第三人完成，第三人就其完成的工作成果与总承包人或勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。 2.建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成，禁止承包人将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包人将其承包的全部工程肢解后以分包的名义转包给他人。 3.分包人须具备相应的建设资质条件，且只能分包一次。,
4、第二节 建设工程合同的一般效力一、承包人的义务 二、发包人的义务 三、承包人的损害赔偿责任,一、承包人的义务,1.容忍义务：承包人有义务接受发包人对工程进度和工程质量的必要监督，对发包人的检查，承包人应予支持和协助。 2.通知义务：即隐蔽工程隐蔽前，承包人应及时通知发包人进行检查，已确定工程质量是否符合合同约定和法律的规定。怠于通知或未及时通知造成的损失，由承包人承担。对发包人没有及时检查的，承包人也不能自行检查后将工程隐蔽，对于延期检查造成的延工、停工、窝工损失，由发包人承担。,二、发包人的义务,1.协助义务：应按合同的约定提供相关材料、设备、场地、资金、技术资料等。如违约，则要承担延工、停
5、工、窝工等损失，造成停建、缓建的，要采取措施弥补或减少损失，防止损失的扩大。 2.验收义务：依据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范、建设工程质量检验标准等验收。 3.支付价款并接收建设工程的义务。,合同法第286条的理解,第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 法定优先权。法定优先权应遵循的规则： 1.法定优先权担保的建设工程款，包括承包人为建设工程应当支
6、付的工作人员报酬、材料款等实际支付的费用，不包括因发包人违约所造成的损失。,2.法定优先权担保的债权得优先于其它民事主体的债权得到实现，也优先于其他民事主体在建设工程上设定的抵押权所担保的债权得到实现。 3.消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的法定优先权不得对抗买受人。 4.法定优先权实现的时间：建设工程竣工交付验收后或建设工程在建期间，发包人虽未按约定支付价款，承包人并不能立即实现优先权。在发包人尚未支付价款时，承包人还需对发包人进行催告，给发包人规定支付价款的合理期间，在期限届满后仍不支付的，承包人方可行使优先权。承包人行使法定优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或建设工
7、程约定的竣工之日起计算。,5.优先权的实现有两种方式：一是通过发包人与承包人之间的协议，对建设工程进行折价。承包人在支付折价款与工程价款的差额后，取得该项建设工程的所有权，使其工程价款得到实现。二是对建设工程进行拍卖，拍卖须在人民法院的主持下进行，承包人在拍卖所得价款中优先支付。 6.法定优先权的取得，不是基于法律行为，而是基于法定条件的满足，因此，法定优先权人就该项权利的取得不需要办理登记手续。,三、承包人在建设工程合理使用期限内的损害赔偿责任,因承包人的原因致使建设工程在合理期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。,第三节 建设勘察设计合同一、勘察设计合同的概念和内容 二、
8、勘察设计合同双方当事人责任的承担,一、勘察设计合同的概念和内容,勘察设计合同是勘察合同和设计合同的统称，是指建设工程的发包人或承包人与勘察人、设计人之间订立的，由勘察人、设计人完成一定的勘察、设计工作，发包人或承包人支付相应价款的合同。 主要内容有四: 1.提交勘察或者设计基础资料、设计文件（包括概预算）的期限; 2.勘察、设计的质量要求; 3.勘察、设计费用; 4.其他协作条件。,二、勘察设计合同双方当事人责任的承担,1.发包人的责任：发包人应严守合同的规定，不得随意更改勘察 、设计内容，并应按合同约定，全面、准确、及时提供勘察、设计所需的资料、工作条件等。如单方更改合同条款，或不尽协助履行
9、义务，即会使勘察人、设计人支出额外的工作量，从而使得勘察、设计费用不合理增加。 因该部分增加的 工作量和相关费用是由发包人的违约行为引起的，故合同法将发包人的此种违约责任的 承担方式规定为：发包人应按照勘察人、设计人实际消耗的工作量增付费用，即按照勘察人 、设计人所受到的实际损失承担赔偿责任。,2.勘察人、设计人的责任 勘察人、设计人有下述两种行为，给发包人造成损失的，应对发包人承担违约责任：一是勘察、设计的质量不符合要求，包括勘察、设计的质量没有达 到合同的要求或者勘察、设计的质量不符合法律、法规的强行性规定所确立的标准；二是勘察人、设计人未按照合同约定的期限提交勘察、设计文件，致使工期拖延
10、的。 勘察人、设计人违约责任的承担方式为：1.由勘察人、设计人实际履行，继续完成勘察、设计。2.损害赔偿。赔偿方式：一是减收或免收应得的勘察、设计费；二是勘察、设计费不足以赔偿的，勘察人、设计人还需赔偿对方的该部分损失，使发包人遭受的实际损失完 全得到赔偿。,第四节 建设施工合同一、建设施工合同的概念和内容 二、施工人的责任,一、建设施工合同的概念和内容,建设施工合同是指发包方（建设单位）和承包方（施工人）为完成商定的施工工程，明确相互权利、义务的协议。 其内容包括以下几项: 1.工程范围 2.建设工期 3.中间交工工程的开工和竣工时间 4.工程质量 5.工程造价 6.技术资料交付时间 7.材
11、料和设备的供应责任 8.拨款和结算 9.竣工验收 10.质量保修范围和质量保证期 11.相互协作条款,二、施工人（承包人）的责任,施工人导致建设工程质量不符合约定的，应承担以下责任： 1.无偿修理或者返工、改建，使之达到合同约定的质量要求。因修理 、返工、改建所支出的费用，均由其自行承担。 2.逾期违约责任。因承包人的原因使工程质量不合格的，虽经承包人修理、返工、改建后，达到了合同约定的质量标准，但因修理、返工、改建导致工程逾期交付的，承包人应当承担迟延履行的违约责任，赔偿发包人因此而遭受的损失。,第五节 建设监理合同1、建设监理合同的概念2、建设监理合同的内容,一、 建设监理合同的概念,建设监理合同，是指建设单位与取得了监理资质证书的监理公司、监理事务所等监理单 位签订的，为委托监理单位承担监理业务而明确双方权利义务关系的协议。,二、建设监理合同的内容,1.工程名称。即业主委托监理单位实施监理的工程的名称。 2.工程地点。即所监理的工程位于的具体位置、地点。 3.监理职责。即监理单位应对业主承担的义务。 4.费用及其支付方式。监理合同双方应明确约定监理单位监理酬金的计取方法，支付监理 酬金的时间和数额，支付监理酬金所采用的货币币种、汇率等内容。 另外，其他与费用有关的事项，如第三人对监理单位的收费、有争议的发票的解决、独立的审计等，也需详细定明。,
