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1、建设用地使用权第三百四十四条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享 有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物 及其附属设施。条文要义本条是对建设用地使用权概念的规定。建设用地使用权，是指自然人、法人、非法人组织依法对国家所有 的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属 设施的用益物权。建设用地使用权的法律特征如下。1 .建设用地使用权是普通地上权，是以开发利用、生产经营和社会 公益事业为目的。建设用地使用权的设立目的，因土地转让方式不同而 有差别。通过出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者有权以开发 利用、生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨出让方式
2、取得的建设 用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用 该国有土地。建设用地使用权在这一特点上与土地承包经营权和宅基地 使用权相区别。2. 建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地，不包括集体所 有的农村土地。如果在农村集体所有的土地上设立建设用地使用权，需 要对集体所有的土地先进行征收，变为国有土地之后，才可以设立建设 用地使用权。3. 建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑 物及其附属设施，不包括种植树木等。建筑物，是指在土地上建设的房 屋；构筑物是指除建筑物之外的桥梁、沟渠、池塘、堤坊、地窖、隧 道、纪念碑等；建筑物、构筑物的附属设施就是这些工作物
3、的附属部分。4. 建设用地使用权的性质是地上权，是使用权人在国有的土地上设 立的地上权。它具有地上权的一切特征，其设立、变更和消灭的规则都 适用地上权的规则。建设用地使用权是我国国有土地使用制度改革的产物，实现了我国 土地利用从无偿使用到有偿使用的转变。自上个世纪80年代中期以来的 国有土地使用制度改革，使建设用地使用权进入市场进行交易。这样的 改革，增加了国家财政收入，改变了因无偿使用土地所造成的土地盲目 占有、大量浪费、使用效益低下的现象。案例评析刘某诉陈某等侵权责任纠纷案案情：原告刘某取得某县人民政府颁发的载明土地用途为商业、 住宅的使用权类型为划拨的国有土地使用证后，被告陈某未经原告刘
4、某 许可，陆续在该土地上搭建简易房屋长期居住。数年后陈某拆除了部分 在案涉土地上搭建的房屋，开始修建砖房，并与其子赵某在该房屋内居 住至今刘某遂诉至法院，请求依法判令被告陈某、赵某停止侵害，拆 除在涉案土地上修建的建构筑物。法院认为：陈某未经原告刘某许可， 在该土地上建造建筑物、构筑物，侵害了原告的合法权益，原告要求被 告陈某停止侵害，拆除涉案土地上修建的建构筑物的诉讼请求，符合法 律规定，予以支持。评析：根据民法典第344条规定，建设用地使用权人依法对国家所 有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、 构筑物及其附属设施，其他任何人不得侵犯在本案中，法院根据土 地管理法、
5、物权法第135条的规定认定：被告作为非建筑用地使 用权人未经权利人的准许，无权对建筑用地占有、使用和收益，被告在 该土地上建造建筑物、构筑物的行为侵犯了原告的建设用地使用权。因 此法院判其停止侵害，并拆除在涉案土地上修建的建构筑物是正确的。第三百四十五条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或 者地下分别设立。条文要义本条是对分层设立建设用地使用权的规定。建设用地使用权可以在土地上分层设立，在地表上设立的叫建设用 地使用权，在地表之上和地表之下设立的建设用地使用权叫分层建设用 地使用权。分层建设用地使用权也叫做分层地上权、区分地上权和空间权，是 指在他人所有的土地地表之上或者地表之下一定空间范
6、围内设定的建设 用地使用权。在城市建设的地铁、地下商场，以及穿越地表建筑物的桥 梁、通道等构筑物，是利用地表以下或者地表以上的空间设立的分层建 设用地使用权。分层建设用地使用权与建设用地使用权性质相同，其区别在于：设 定建设用地使用权时，与该设定面积内的土地所有权相同；设定为分层 建设用地使用权时，于设定面积内，在其上、下所及效力的范围，不是 该面积内的土地所有权的全部，而仅为其中的一部分空间。因此，分层 建设用地使用权的客体实际上不是土地，而是地表之上或者地表之下的 特定空间。分层建设用地使用权的特征如下。1. 分层建设用地使用权的性质是用益物权。分层建设用地使用权不 是土地之上下空间的所有
7、权，而是在他人所有的土地的上下空间建立的 役权，因此，其性质是用益物权，是用益物权中的地上权。2 .分层建设用地使用权是在土地的地上或者地下的空间中设定的用 益物权。分层建设用地使用权打破了普通地上权设置在土地的地表的观 念，从而扩展至土地的上下空间，因而分层建设用地使用权的客体是土 地的地上空间和地下空间。3.分层建设用地使用权以建设建筑物或者其他工作物为目的。如果 没有以建设建筑物或者工作物为目的，即使取得分层建设用地使用权， 空间也没有实际意义。4 .分层建设用地使用权是可以与建设用地使用权在空间的上下相重 合的他物权。也就是说，在一个他人的土地上设立了普通地上权之后， 还可以在该地上权
8、的上下空间再设定分层地上权，设置的这些地上权相 互之间，只要界定好各自的垂直空间界限，就不会发生权利冲突。当 然，在土地所有权之上，也可以不设置普通地上权而直接设定分层地上 权。法律确认分层建设用地使用权的必要性有如下几个方面。1. 扩大土地利用范围，解决社会发展需要。人口不断地增长，建筑 科技不断地进步，都使土地使用的需求日益迫切。只有扩大土地利用范 围，才能够解决现代社会发展需要C2. 确定建设用地使用权和分层建设用地使用权的合理界限，防止权 利发生冲突。在传统的普通地上权和现代的分层地上权之间，必须界定 合理的界限，防止两种权利界限不清而发生冲突。3. 确认分层建设用地使用权对于解决实际
9、纠纷具有重要意义。在现 代生活中，土地的分层利用已经是不可避免的，随之带来一系列的问 题，因而设置分层建设用地使用权有利于解决实践中遇到的土地分层利 用的纠纷，稳定社会秩序。案例评析林某诉漳浦县城乡规划建设局许可案案情：某房地产开发公司向被告漳浦县城乡规划建设局申请办理 当地某小区地下室车库房产商品房预售许可，该城乡规划建设局作出准 予预售的行政许可决定，并颁发了商品房预售许可证。林某系该小区业 主，发现小区物业管理处张贴公告，对小区地下车库实行停车收费后， 林某经查询方知被告颁发了商品房预售许可证许可销售地下车位。林某 遂诉至法院，主张上述地下车位使用土地系小区公共绿地，属于业主共 有，被告
10、不得为开发商办理预售许可证因此被告作出的行政行为违 法，应予撤销。一审法院认为：林某的主张缺乏事实依据，不予支持。 二审法院驳回了林某的上诉。评析：确立分层建筑用地使用权很大的目的是解决因土地的分层 利用而带来的纠纷。据原物权法第136条规定，建设用地使用权可 以在土地的地表、地上或者地下分别设立。即在同一宗地上，可以基于 不同的权利范围，分别设立地上、地表、地下建设用地使用权。在本案 中，小区公共绿地属于在土地的地表所设立的建设用地使用权，而地下 车位则是在土地的地下另行设立建设用地使用权，二者可分别设立，相 互独立c被诉商品房预售许可证是针对小区地下空间所作出的预售许 可，并未涉及小区公共
11、绿地地表的建设用地使用权。因此，案涉城乡规 划建设局颁证的行政行为对原告林某的合法权益不产生实际影响。第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、 保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定， 不得损害已经设立的用益物权。条文要义本条是对设立建设用地使用权要求的规定。设立建设用地使用权，应当避守如下要求。1 .节约资源、保护生态环境，按照民法典第9条规定的绿色原则要 求，不浪费资源，不损害生态环境。2. 遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，按照批准的土地用途 使用土地。3. 不得损害已设立的用益物权。新设立的建设用地使用权，不得损 害已经设立的用益物权，发生冲突时，保
12、护设立在先的用益物权。案例评析中华环保联合会诉无锡市某某景区管理委员会环境污染责任纠纷案案情：无锡市某某景区管委会建设了无锡动植物园、欢乐园，该 项目是无锡市重点生态环境工程和“为民办实事”项目，在该项目建设过 程中无锡市某某景区管委会未经批准和办理相关手续改变了部分林地的 用途，其中部分己缴纳罚款，部分己补全相关手续，部分尚没有立即补 办相关手续的条件。民间环保组织中华环保联合会收到群众举报信后赶 赴实地考察，后诉至法院。法院认为无锡市某某景区管委会在开发过程 中确对环境造成了一定程度的损害，应当承担民事责任。判决无锡市某 某景区管委会补全林地改变用途相关手续，完成部分地块复绿固土、异 地补
13、植工作，赔偿部分植被恢复费用并支付中华环保联合会为此案支出 的必要的费用。评析：城市周边的林地、景区等是生态环境的重要组成部分，未 经批准擅自占用林地、改变林地用途，既是违法行为，又会对生态环境 造成损害。因此对建设用地使用权在生态环境方面造成影响的规制是必 要的。根据该条规定，设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生 态环境的要求。本案是一起因建设单位实施建设工程时未经批准占用林 地，改变林地用途对生态环境造成损害的一起由非营利性组织提起的生 态环境损害公益诉讼。本案中，被告在开发无锡市动植物园、欢乐园过 程中未遵守有关保护和合理开发资源的规定，破坏了自然环境，因此法 院判令被告承担相应的
14、法律责任是正确的。第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划 拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及 同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞 价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。条文要义本条是对设立建设用地使用权方式的规定。建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的取得或发生。建设 用地使用权的设立方式有两种，即出让和划拨。通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所有人的身份，将建 设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付建设用地使用权出让金的行为。适用出让方式设立建设用地使用权 的，工业、商业、旅游
15、、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一土地 有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出 让。通过出让设立建设用地使用权，是通过法律行为的方式进行的，其 出让行为的当事人包括国家和土地使用者，是双方当事人通过法律行为 的方式，在双方之间通过协议方式，为使用者设立建设用地使用权。国 家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的主要义务是将建设用地使 用权客体的国有土地，在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主 要权利是收取建设用地使用权出让金。土地使用者作为建设用地使用权 人，在出让行为中，主要义务是支付建设用地使用权的出让金，主要权 利是请求国家交付建设用地使用权客体即国有土地由
16、其使用。建设用地使用权的划拨，也是建设用地使用权的原始取得方式之 一。建设用地使用权划拨，是经县级以上人民政府依法批准，在土地使 用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用 地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。建设用地使用权的划拨有 两种方式：（1）县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后，将国有土地交付给土地使用者使用；（2）县级以 上人民政府依法批准，将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用。 法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。案例评析威海市文登区某镇人民政府、威海某置业有限公司确认合同无效纠纷案案情：某镇政府与某置业公司签订协议书，就某某项目区的投资 开发事宜达成初步意向，约定对于土地出让价格、付款方式等事宜另行 签订正式合同文本。协议签订后，某置业公司按约支付保证金后某置 业公司
