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1、租赁合同第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同。条文要义本条是对租赁合同概念的规定。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金的合同。在出租合同关系中，出租人是负有将租赁物交付对方使 用、收益的当事人，承租人是凭租赁合同可以取得租赁物的使用、收益 并向承租人交付租金的当事人。租赁合同的标的物即租赁物，是指出租 人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。租赁物既可以为动产， 也可以为不动产。租赁合同的特征是：（1）租赁合同为双务、有偿、诺成性合同； （2）租赁合同是转移财产使用、收益权的合同；（3）租赁合同是承租 人须交付租金的合
2、同：（4）租赁合同具有临时性；（5）租赁合同终止 后承租人须返还原物。租赁合同的种类是：（1）动产租赁合同与不动产租赁合同；（2） 定期租赁合同与不定期租赁合同；（3）本租合同和转租合同。案例评析成都某管理有限公司与欧某房屋租赁合同纠纷案案情：被告成都公司欲租赁房屋用于开办电影院，与出租人欧某、 何某（原告）签订房屋租赁合同-份，对于租赁房屋交付、使用、 收益、租金支付及违约责任等做了明确的约定，合同签订后成都公司支 付了定金5万元；后双方又对租金和装修时间签订了补充协议一 份。合同及补充协议签订后，在房屋具备交付和使用条件的情况下，成 都公司因自身商业风险问题不想履行合同，出租人遂起诉至法院
3、；成都 公司反诉要求返还定金。一申法院认为，双方签订的房屋租赁合同 及补充协议依法成立、合法有效；成都公司依法承担违约责任。成 都公司上诉认为出租房屋不具备交付条件，其行为也不是严重违约。二 审法院认为，成都公司系基于对商业价值的考量要求终止合同，一审法 院认定其违约并无不当，维持原判。评析：根据民法典第703条关于租赁合同的规定，成都公司因商业 决策想要开办电影院，而欧某、何某恰有适合其承租的房屋，双方就租 赁房屋达成合意，签订房屋租赁合同和补充协议，对于租赁房 屋交付、使用、收益、租金支付及违约责任等做了明确的约定，该租赁 关系依法成立且合法有效。本案争议焦点是出租房屋未完成交付是谁的 责
4、任。根据民法典第509条的规定，欧某、何某完成了合同约定和法定 的交付义务，成都公司基于对商业价值的考量不想履行合同且要求终止 合同，已经构成违约，应当按照民法典第577条、第588条的规定承担违 约责任，最终二审法院维持了一审判决。第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数 量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条 款。条文要义本条是对租赁合同主要内容的规定租赁合同的主要内容是：1 .租赁物的名称：约定租赁物的具体名称，可以是种类物，也可以 是特定物。2. 租赁物的数量：明确交付租赁物和返还租赁物的具体数量。3. 租赁物的用途：例如，制造加工精密仪器的机床不能用于
5、制造加 工一般的器件等4. 租赁期限：明确约定租赁期限的起始和终止的时间。5. 租金及其支付期限和方式：租赁合同的主要条款，明确约定具体 数额，支付的期限起止时间，支付的方式是人民币还是外币等。6. 租赁物维修：明确约定由出租人维修，或者承租人维修，以及维修方法和费用负担。7. 其他条款：如违约条款、解决争议的条款和解除权条款等。案例评析世佳电子（上海）有限公司与上海康丘乐电子电器科技有限公司房屋租 赁合同纠纷案案情：出租人世佳电子（上海）有限公司（原告）与承租人康丘乐 公司（被告）签订房屋租赁合同一份，约定双方各自的权利义务， 但在合同履行过程中，双方对于合同中约定的“前三年年租金不变，第
6、四年起租金按本工业区厂房租价增减变动系数作为调整价格的参考，每 三年调整一次”具体标准是什么发生争议，最终诉至法院。一审法院认 为，该条属于双方约定不明，并依法启动鉴定程序，确定具体租金数额 后，依法判决；因康丘乐公司在二审过程中，支付了 1万元租金，二审 判决将一审判决第二项康丘乐公司需要支付的租金数额由58638.04元变 更为48638.04元，其他予以维持。评析：民法典第704条是关于租赁合同应具备哪些内容的明确规 定，是对租赁关系双方当事人签订租赁合同的指引，如果租赁合同中对 于租赁合同内容某一或者某些项没有约定或者约定不明，则在合同履行 过程中极易产生争议和纠纷，可能最终演化为双方
7、的诉讼，本案的发生 也是因双方当初在合同中对于“每三年调整一次”的具体标准没有明确约 定导致的。而法院根据民法典第510条和第511条在关于合同约定不明、 无法确定具体数额的情况下，通常会启动鉴定程序来确定具体数额。第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超 过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同：但是，约定的租赁 期限自续订之日起不得超过二十年。条文要义本条是对最长租赁期限限制的规定。租赁期限，是出租人与承租人约定的对租赁物的使用期限。对租赁 期限的一般规则是自由约定，但是有最长期限的限制。设定租赁合同的 最长限制，是为了诂应客观情况的不断变化，特别是不动产，其价格会
8、因经济形势的变化而发生较大的变化，对一方当事人产生经济上的不利 益，需要均衡当事人之间的利益关系。我国的租赁期限最长限制为20年，超过20年的，超过部分的约定无 效，要缩短为20年。对租赁合同最长期限的限制，并不妨碍当事人在租 赁期限届满后，继续续订租赁合同。续订租赁合同就会给双方当事人对 租赁利益关系提供一个缓冲期，重新考虑双方之间的权利义务关系。所 以，在租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但是约定的租赁期 限也受最长期限的限制，自续订之日起也不得超过20年，这就是租赁合 同的约定更新。当然，租赁合同期满也可以进行法定更新，即租赁合同 期满后，承租人仍然租赁物，交付租金，出租人仍然收取
9、租金，原租赁 合同就成为无期限合同。案例评析林廷某、临沂市兰山区农业机械局确认合同无效纠纷案案情：2001年1月12日，原告农业机械局与作为该局职工的被告林 廷某签订房屋使用权合同一份，将沿兰山区银雀山路与临西一路交 界处某经营房租赁给林廷某，租期自2001年1月31日起至2031年1月31R 止，林廷某只有使用权。后双方因房屋使用产生纠纷，农业机械局诉至 法院。一审法院依据中华人民共和国合同法第214条关于“租赁期限 不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”规定，支持农业机械 局的诉请。林廷某不服-审判决上诉至临沂中院，临沂中院认为，双方 之间是租赁合同纠纷，一审法院适用法律正确，依法予
10、以维持。评析：根据民法典第705条关于租赁期限的规定，沿用了中华人 民共和国合同法第214条的规定，并没有改变该条规定。租赁期限不 能超过20年，该20年的起算时间自双方最初租赁之日起算，总计不得超 过20年，这已达成基本法律共识。该案中双方约定租赁期限为30年，显 然超过法律规定最长的20年，对于超过部分，-、二审法院均认定超过 的10年部分无效。第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合 同登记备案手续的，不影响合同的效力。条文要义本条是对租赁合同登记备案的规定。有些租赁合同在订立之后，需要依照法律、行政法规的规定进行登 记备案，特别是不动产租赁合同关系，更是如此。不过，这种租
11、赁合同 的登记备案，不对租赁合同的效力发生影响，即使不登记备案，也不影 响租赁合同的效力。如果当事人在租赁合同中约定备案登记才生效的，应当进行登记备 案，否则租赁合同无效。但是，如果约定了备案登记生效，没有备案登 记当事人就交付了租赁物，并且实际使用、收取租金的，该租赁合同仍 然有效。案例评析邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司与吴静某租赁合同纠纷案案情：2013年5月30日，原告（反诉被告，原揭东县邮政局）与被 告吴静某（反诉原告）签订房地产租赁合同，双方对于租赁场所、 租金等做了明确约定，在合同中双方特别约定“合同经双方签章后，自 房地产租赁管理机构登记之日起生效”，后双方因种种原因，直至该
12、案 一审时双方都没有办理登记备案手续。一审法院认为，双方之间的合同 虽然依法成立，但是因合同中明确约定合同自房地产租赁管理机构登记 之日起生效，因而合同属于成立未生效的合同。所以，原告邮政公司请 求确认合同有效，被告吴静某反诉确认合同无效，均缺乏法律根据，不 予采信。评析：根据民法典第706条关于租赁合同备案的规定，不办理备案 登记不影响合同的效力。所以本案如果在现有法律体系下，可能案件审 判结果会不一样。合同法中对此并没有规定，在民法典中，该条对于当 事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的合同效力 问题做了规定，是对现有法律、行政法规规定应当办理备案登记而未办 理情况下合同效
13、力问题的积极回应，例如，城市房产管理法第54条 规定，租赁合同双方当事人应当在签订租赁合同后到房管部门登记备 案。理解本条需要与合同需要审批生效进行区分，如果是法律、行政法 规规定必须经过审批才生效的情形，未经审批合同是无效的；备案登记 更多涉及行政管理层面，不是强制性规定。第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。 当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。条文要义本条是对租赁合同形式的规定。租赁合同并非绝对的要式合同。不过，本条规定租赁合同的形式有 两个内容：（1）租赁期限为6个月以上的租赁合同，应当使用书面形 式，即为要式合同；（2）无论是何种租赁合同，如果未
14、采用书面形 式，因而无法确定租赁期限的，就不认为是有期限的租赁合同，而视为 不定期合同，适用不定期租赁合同的规则。案例评析南京赢想力广告传媒有限公司与南京酷立方智能科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷案案情：原告赢想力公司承租被告酷立方公司位于南京市浦口区某房 屋一套，租期从2017年8月15日至2018年5月14日，但双方未签订租赁合 同。赢想力公司按约支付租金，后租赁使用期限双方产生纠纷，赢想力 公司按酷立方公司的要求，搬离承租房屋，但租金返还等问题未能合理 解决，赢想力公司遂起诉至法院。一审法院认定，租赁期限6个月以上 的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁， 租赁合同
15、合法有效，并对于贏想力公司的诉请依法进行判决。评析：民法典第707条是关于租赁合同书面化的规定，根据该规 定，租赁期限6个月以上的，应当釆用书面形式。当事人未采用书面形 式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。该条与合同法第215 条的区别在于增加了“无法确定租赁期限的”这句话，合同法第215 条规定，只要是不采取书面形式都是不定期租赁，因而本案判决依照 合同法第215条的规定认定为不定期租赁合同关系，但是如果按照 民法典第707条的规定，该案则应为定期租赁合同，只是欠缺书面合同 形式。所以，需要注意该条与合同法第215条的区别。第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并 在租赁期
16、限内保持租赁物符合约定的用途。条文要义本条是对出租人交付租赁物义务的规定。租赁合同生效之后，出租人负有按照约定将租赁物交付给承租人的 义务，以满足承租人对租赁物的占有、使用和收益的租赁目的。出租人主要的义务是：1 .依合同约定交付租赁物的义务。交付租赁物是移转标的物的占有 于承租人。出租人应于合同约定的时间交付租赁物。依合同约定的使用 性质不以标的物的交付为必要，则出租人应作成适于承租人使用的状 态。租赁物有从物的，出租人于交付租赁物时应当同时交付从物。出租 人不能按时交付标的物，应负迟延履行的违约责任。2.出租人应保持租赁物合于使用、收益的状态。出租人不仅应使交 付的租赁物适于约定的使用、收益状态，而且于租赁关系存续期限内也 应保持租赁物的状态适合于约定的使用、收益
