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1、公积金贷款 vs 商业贷款 房子一直是工薪阶层们心中永远的痛。归根结底是囊中羞涩。不过听说公积金可以用来贷款买房，有朋友就问我关于公积金贷款的事，实际上我也想用公积金贷款，于是我就此事咨询了相关部门和一些曾经用公积金贷过款买房的人。总算搞清楚了公积金贷款与商业贷款有什么不同。住房公积金管理机构制定的个人住房担保委托贷款办法和中国人民银行等金融机构颁布实施的个人住房贷款管理办法，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：一、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：1、持
2、续缴存 6 个月住房公积金或已累计缴存 24 个月以上且目前还在继续缴存。2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。3、具有购买住房的合同或有关证明文件。4、提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。二、贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的 80。三、贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中
3、心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。四、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。五、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，交纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取 4的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。从以上分析可以看出，虽然住房公积金管理机构对贷款的对象进行了限制，只限于住房公积金
4、的交存人和离退休职工。贷款手续也比较麻烦一点，但是住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构发放的住房抵押贷款的利率要低一些，因此，它仍是一种十分优惠且受老百姓欢迎的贷款形式。 1、商业贷款都可贷到房价的 80%，公积金贷款最高要贷到 90%。2、商业贷款的 5 年以上的利率是 6.39%，公积金贷款 5 年以上的利率是4.59%。3、公积金贷款 AAA 级最高可贷 52 万，AA 级最高可贷 46 万。商业贷款没有最高限额的规定。4、商业贷款可用于住宅房和非居住房屋，但公积金贷款只能用于个人购买住宅房；5、申请商业贷款夫妻双方可以分别申请，而申请公积金贷款时虽然可以以一人名义申请，但夫妻
5、之间的公积金是捆绑的，即一方申请了公积金贷款，即使贷款时没有使用配偶的公积金，而另一方也不再能使用自己的公积金重新贷款或提取；6、通过办理商业贷款的方式购买房屋可以多次使用，即可以在未还清原商业贷款的情况下再次办理购房商业贷款；而公积金贷款在未还清公积金贷款本息前，不能再次办理个人公积金贷款；7、申请公积金贷款须满足此条件：男主贷人年龄和贷款年限之和小于等于65，女主贷人年龄和贷款年限之和小于等于 60；而申请商业贷款主贷人年龄和贷款年限是 70 年。8、凡是办理过购房贷款手续，不论是商业贷款还是公积金贷款都可以申请办理公积金冲还贷手续，以充本金或充本息的方式，用自己的公积金账户里的储存余额来
6、冲抵贷款，其中充本金是指用自己的公积金余额充抵贷款的本金额，能马上降低借款额度，从而减少贷款利息的支出；充本息是用公积金余额充抵贷款人每月的还款额，包括本金和利息根据我国的人民币贷款利率而言，是在 2008 年 12 月由央行发布。这个概念要清楚的是，所有商业银行都是一样的贷款利率。1.公积金贷款，公积金贷款 5 年以上（不含五年）3.87% 。这里要说明的是，我国公积金贷款的上限年限最多为 30 年。2. 是 3 种贷款方式：1）等额本金。2）等额均还。3）自由还款。 每一种都有其不同的还款方式。本金+利息的还款总额也不同。3.你房屋的性质：属于政策性房屋还是一般的个人住房。4.公积金的每月
7、缴纳额度是多少钱。以及缴存比例。5. 你房屋的价值，也就是说你购买时房屋的价值。6.最主要的也就是你的信誉度。：AAA、AA、其他（银行没有记录）。嘻嘻。我对公积金没什么概念，不太了解。我对商业性贷款比较了解，按照商业性贷款的话，假设你的信用良好。贷款 30万。30 年（360 期=30 年*12 个月）按照央行标准利率。采用等额本息还款方式总共需要还款：643,351.75 元 每个月需要还款：1,787.10 元 利息总额：343,351.75 元采用等额本金还款方式总共需要还款：568,043.68 元 每个月需要还款：2,318.33 元 利息总额：268,043.68 元当然还有一种
8、定期结息的方式不提供，那个还款总额计算下来超过了 80 多万呵呵，因为我学过会计，所以会算一点。别忘记买房还要缴纳很多费用，大多是税收。所以一套 50W 的房屋，往往在 51-52 万左右拿到手，当然当中的 1-2万是给国家的。还有一点就是 除了“标准利率”，还有“0.7 倍标准利率”“1.1 倍标准利率”提问人的追问 2009-08-24 18:26 能详细说下等额本息还款与等额本金还款的区别吗？等额本金是不是借贷年限较少？回答人的补充 2009-08-24 19:20 不是这样的，说白了 就是利息和本金的问题。等额本息：在还款期内/贷款期内。每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息) 月利率
9、（1+月利率）还款月数每月还款额=贷款金额 月利率（1+月利率）还款月数 -1注意：“”代表 XX 的月数次方，也就是你贷款 30 年 360 期也就是 360 次方等额本金：在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。每月偿还贷款本金=贷款金额/贷款期数每月偿还贷款利息=贷款余额*日利率*实际天数每月偿还贷款本息=每月偿还贷款本金+每月偿还贷款利息你自己算吧 比较繁琐，所以可能之前算的有误但是总数不会相差很多。注意月利率是 年利率/12= 千分之 X 日利率则依次类推，呵呵其实最省钱的公积金贷款我给你算得是 30 年贷款 30 万本息合计公积金：等额本息：
10、507547.2 元（本息合计）207547.2(纯利息）等额本金：474633.9 元（本息合计）174633.9（纯利息）商贷（我给你算得是最优的 7 折利率）等额本息：525494.4（本息合计）225494.4（纯利息）等额本金：487629.9（本息合计）187629.9（纯利息）（1）按照还贷能力计算住房公积金贷款额度计算公式为：贷款额度=借款人工资总额 *（还贷能力系数+借款人所在单位住房公积金缴存比例）+借款人配偶月工资总额*（还贷能力系数+借款人配偶所在单位住房公积金缴存比例） *12（月）*借款期限。其中借款人工资总额=月缴金额（单位缴存比例+ 个人缴存比例）。还贷能力系数
11、为 40%贷款额度=月缴金额 （单位缴存比例+个人缴存比例）*（还贷能力系数+借款人所在单位住房公积金缴存比例）+借款人配偶月工资总额*（40%+借款人配偶所在单位住房公积金缴存比例）*12（月）*借款期限。贷款额度可以按照这个公式计算：贷款额度=月缴金额 （单位缴存比例+个人缴存比例）*（40%+借款人所在单位住房公积金缴存比例）*12（月）*借款期限。（2）按照房屋价格计算住房公积金贷款额度计算公式为：贷款额度=房屋价格*贷款比例其中贷款比例根据购建修房屋的不同类型来确定：购买商品房、私产住房或其他已取得房屋所有权证的房屋，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价格）的 80%；购买定向销
12、售经济适用房、集资建造住房、公有现住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价格）的 70%或者建造、翻建、大修住房费用的 70%.（3）按照贷款的最高限额计算住房公积金的贷款额度一般为 30 万，各地不同取以上 3 个条件的最低值计算住房公积金贷款额度实例说明购买商品房，房价 35 万元，贷款年限 30 年，欲额度 25 万贷款额度=月缴金额 （单位缴存比例+个人缴存比例）*（40%+借款人所在单位住房公积金缴存比例）*12（月）*借款期限=150（9+9）*（40%+9）*12（月）*30=147000如果购买的是二手房，则最多贷 20 年，则贷款额度为=
13、98000如果短期内没有再次贷款购房的打算，建议采取组合贷款的形式，按照 30 年贷即贷款 25 万，其公积金贷款 147000 元，按揭贷款为 103000 元，办理手续与公积金完全一样。月还 1357.98 元按照 20 年贷，其公积金贷款 98000 元，按揭贷款为 152000 元，办理手续与公积金完全一样。月还 1697.5 元另一种为按揭，贷款 25 万商品房最多 30 年，等额本息法，按第一购房的最低利率 5.814%，月还 1469.11二手房最多 20 年，等额本息法，按第一购房的最低利率 5.814%，月还 1764.39要是没有短期内没再次贷款买房打算或可以短期内提前还贷
14、，建议组合贷款。如有考虑准备再买一套，建议按揭。公积金一旦使用，不清偿所有贷款之前，不可再次使用。而按揭不对公积金产生太大影响。公积金的贷款审批比按揭相对松些，尤其是第二套房子，利率也低！个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 及 万 元 还 本 息 金 额 表下表为 2008 年 12 月 23 日最新公积金贷款利率(1-5 年：3.33%，6-30 年：3.87%)数据，结果仅供参考。查看央行历次贷款利率调整情况年份 月数 月利率() 年利率(%) 月还款额 本息总额 总利息1 12 2.775 3.33 到期一次还本付息 10333.00 333.002 24 2.775 3.33
15、431.27 10350.56 350.563 36 2.775 3.33 292.27 10521.67 521.674 48 2.775 3.33 222.8 10694.63 694.635 60 2.775 3.33 181.16 10869.43 869.436 72 3.225 3.87 155.86 11221.93 1221.937 84 3.225 3.87 136.09 11431.6 1431.68 96 3.225 3.87 121.29 11643.74 1643.749 108 3.225 3.87 109.8 11858.34 1858.3410 120 3.22
16、5 3.87 100.63 12075.41 2075.4111 132 3.225 3.87 93.14 12294.94 2294.9412 144 3.225 3.87 86.92 12516.91 2516.9113 156 3.225 3.87 81.68 12741.32 2741.3214 168 3.225 3.87 77.19 12968.16 2968.1615 180 3.225 3.87 73.32 13197.42 3197.4216 192 3.225 3.87 69.94 13429.1 3429.117 204 3.225 3.87 66.98 13663.17 3663.1718 216 3.225 3.87 64.35 13899.62 3899.6219 228 3.225 3.87 62.01 14138.46 4138.4620 240 3.225 3.87 59.92 1
