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1、目 录,重庆概况,渝北片区概况,渝北片区房地产概况,重庆房地产市场发展状况,项目定位,规划设计初步建议,项目SWOT分析,是中华人民共和国四个直辖市之一，中国五大国家级中心城市之一， 长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区,国家统筹城乡综合配套改革试验区以及两江新区。,重庆概况,悬挂在联合国大厅的世界地图上，仅仅标出了中国四个城市的名字，其中一个就是重庆 ,新特区的良好形象和经济发展前景将吸引越来越多的外地及外籍人士进入重庆，新增人口对住房、商业及商务等方面的需求必将推动重庆市房地产业的进一步发展,人口重庆
2、,2008年末重庆市常住人口为2839.00万人，总人口3253.32万人，常取其概数说“三千万重庆人”，但事实上重庆主城区户籍人口只有800万人，占重庆全市人口不到1/4，其中城市人口641万人，城镇化率82.7%。重庆全市城镇人口1361.15万人，城镇化率49.99%。 重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求, 因此市场潜力巨大。,一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史文化名城，丰姿绰约！为房地产的开发提供了丰富内涵。,文化重庆,川剧绝活:喷火,众多学府形成了重庆
3、独特的人文环境，为重庆经济和文化的发展提供了大量的人才！,学府重庆,在渝的高等院校共有55所，本科院校18所（含3所军校）。其中国家教育部直属重点大学2所（重庆大学和西南大学），地方市属本科大学13所（不含军校），重庆大学和西南大学为国家211工程院校，重庆大学也是国家985工程学校，西南大学是985工程优势学科创新平台高校。其中重庆大学建筑学院（原重庆建筑大学）是国内建筑学“老八校”之一，为国家培养出了一大批优秀的建筑学专业人才。四川美术学院，以卓越的艺术成就驰誉国内外，“中国八大美术学院”之一。西南大学是国家教育部与农业部共建的8所重点大学之一。西南政法大学有中国法学界的“黄埔高校”之称。
4、四川外语学院是中西部地区规模最大，建设最完备的外国语学院，而重庆理工大学是隶属中国兵器工业集团公司的四大兵工直属高校的学校。,丰富的旅游资源为重庆的经济注入了活力，也为房地产的开发提供良好的契机！,旅游重庆,磁器口古镇、大足石刻,重庆的美食不仅提供了大量的就业机会，也为商业地产的开发提供很好的平台！,美食重庆,重庆是火锅的发源地，并对火锅这种饮食文化影响较大的。如今的重庆火锅仍在不断的创新和完善出多种特色火锅。2007年3月，重庆市荣获中国烹饪协会授予“中国火锅之都”称号。重庆饮食喜麻辣，以不拘一格使用各种材料创作新菜见长。,重庆的产业已经形成一定规模优势，这是城市的命脉，也是房地产得以良性发
5、展的基础。,产业重庆,重庆是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，中国汽车名城，中国摩托车之都，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。 市内建有以汽车、摩托车为主体的机械工业，以天然气化工和医药化工为重点的化学工业，并且形成了冶金、机电设备、电子信息、仪器仪表、食品加工、建筑建材、日用玻陶等一批优势行业。,“五个重庆”的发展目前是为人居城市创造 条件，可以极大
6、地提升城市价值，同时也必将促进的物业增值，房价的上涨是长期的趋势。,五个重庆,重庆确定了“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”5个发展目标，这“五个重庆”的概念是结合重庆的实际，而且是把科学发展观、和谐社会在重庆具体化了，是紧密联系重庆的实际提出来的。这“五个重庆”的概念，现在在重庆可以说是深入人心。,重庆，是享受国家优惠政策最多的城市， “国家战略+直辖市+西部开发+库区政策+城乡统筹试验区+两江新区 +保税港区”的叠加形成了全国“政策洼地”，水往低处走，资金往“政策洼地”流，将使大量“资金、企业、人才”等优质社会资源向重庆快速汇聚，形成“涡轮效应”。这为重庆发
7、展带来了其他城市不可比拟的特殊优势,魅力重庆,一城五片，多中心组团式的发展格局，中心区的商业地位得以加强巩固,未来重庆,规划：多中心组团式发展：一个城市中心六个城市副中心沙坪坝、杨家坪、观音桥新牌坊、南坪副中心，西永副中心;、茶园副中心。,商业中心定位细化，老商圈持续发展，新商圈竞争能力加强。,商圈规划,规划： 传统商圈：面积450万平方；零售总额：450亿元；解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商 圈、杨家坪商圈、南坪商圈 新规划商圈: 面积增加180万平方；零售总额120亿元以上；茶园商圈、西永商圈、大渡口商圈、北碚商圈、渝北商圈、巴南商圈,附： “十一五”新规划商圈简介 茶园商圈：定位于市级商
8、业副中心，服务茶园城市副中心，辐射主城东部消费者。与南坪商业中心功能互补，集商务、旅游、生态型购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的新城商贸中心。 西永商圈：定位于市级商业副中心，辐射主城东部消费者 .集高新技术产品、文化艺术和展示展览、高校文化娱乐、旅游休闲、购物功能于一体，极具文化艺术特色的文化中心。 大渡口城区商圈：定位于都市区商业副中心，服务大渡口、中梁山，辐射主城中西部消费者。依托大渡口公园，打造集休闲、购物为一体，独具特色的“都市生态购物公园”。 北碚城区商圈：定位于都市区商业副中心，服务北碚区及周边居民，辐射合川等地消费者。培育商业特色街，发展商务办公，建成服务都市圈中心区 . 渝北两
9、路商圈：定位于都市区商业副中心，服务与辐射与北区及北部新区消费者。建成重庆北部及购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等现代服务业于一体的商务功能突出、高品位的新型商贸中心。 巴南渔洞商圈：定位于都市区商业副中心，服务与辐射巴南区及周边消费者。建成以商贸为主导，会展、休闲服务等功能配套的主城南部商贸中心。,“成渝经济区”的规划，为重庆的发展注入了活力，拓展更大的发展空间。也为提高重庆城市品位提供了良好的机会，为高品质楼盘的发展提供了舞台。,未来重庆,成渝经济区规划有望出台 初步确定的成渝经济区，包括重庆“1小时经济圈”和渝东北相关地区共31个区县以及四川省的15地市。总面积达20.61万平方公里，人口9
10、840万，GDP总量1.58万亿元。战略定位初定为五个方面：西部大开发的增长极或经济高地;国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地;全国统筹城乡综合配套改革试验区;国家内陆开放示范区;国家生态安全保障区。,城市规划小结： 1、重庆市”一城五片,多中心组团式发展”是重庆拓宽城市发展空间、加速城市化进程的重要举措。促使各商业中 心的定位趋于细化； 2、完善金三角CBD区域的交通道路体系，将会加速其城市化进程以及与主城各区之间的联系，各商业中心之间的 定位将趋于细化； 3、核心中心区具备良好的轨道交通条件，也是整个重庆商业、商务面积最集中的区域，未来发展潜力巨大； 4、除现有5
11、大商圈外，规划新增6个新的城市商业副中心，商业竞争日趋激烈； 5、人口增长、经济总量及的增加，将为重多商业项目提供更多的发展空间； 6、经济总量的持续提升，将促进各产业的快速发展。,一个充满无限商机的城市跃然纸上，谁把握住这一历史重大时机，就意味着谁站在财富的顶峰。而重庆的房地产，将是实现这财富神话的最快捷通道！,综述,重庆房地产市场发展状况,一、重庆与全国国民经济及投资之比较,1、 1999-2009年全国国民经济及投资基本数据,全国房地产投资占固定资产投资比重保持在1820%左右相对合理的区间。,2、 1999-2009年重庆市国民经济及投资基本数据,重庆市房地产投资占固定资产投资比重高于
12、全国平均水平，处于相对合理的水平，基本保持在平稳的状态。,3、1999-2009年重庆市与全国国民经济增长情况比较,近年来重庆国民经济的增长速度高于全国的平均水平，且有逐年加快的趋势。,4、1999-2009年重庆市与全国固定资产投资增长情况比较,近年来重庆固定资产投资的增长速度高于全国的平均水平，也有逐年加快的趋势。,5、1999-2009年重庆市与全国房地产投资增长情况比较,近年来重庆房地产投资的增长速度基本与全国的平均水平相当，但2008-2009年重庆房地产投资的增长速度远低于全国的平均水平,说明重庆房地产是健康的。,6、1999-2009年重庆市城镇居民人均年可支配收入变化趋势,从近
13、年的增长幅度来看，可支配收入的增幅有所放缓，在一定程度上制约居民的消费支出。,7、1999-2009年重庆市社会消费品零售总额变化趋势,消费品零售总额增长变化表明重庆市消费需求旺盛，具有较强的消费能力，消费市场活跃，特别是近几年的数据，可以反映出重庆消费者购买力的增长和生活水平的改善 。,二、重庆市重庆主城区招拍挂土地成交情况,1、2006-2009年重庆市主城区招拍挂土地成交面积数据,近年来重庆主城区招拍挂土地呈逐年减少趋势，这也意味着供应量在减少。,2、2006-2009年重庆市主城区招拍挂土地成交价格数据,2009年重庆主城区共成交商品房用地114宗，总面积为747.47万平方米，较去年
14、增长112.93%，土地成交主要集中在下半年；沙坪坝区的大学城板块、江北区的大石坝板块和江北城板块均有大量土地出让；土地成交均价为321.97万元/亩，较去年上涨63.96%。,三、重庆市商品房历年销售情况,1、1999-2009年重庆市商品房销售面积数据,2、1999-2009年重庆市商品住宅销售面积数据,3、1999-2009年重庆市房屋（住宅）竣工与销售面积比较,一、买家卖家，良性互动：过去3年中，市场需求在3000万平方米左右。 二、2008年市场特征：在全国市场比较低迷的情况下，与最高峰时的2007年相比，销售量仅降低不到20%。 三、2009年市场特征：投资性需求和自住性需求得到释
15、放，市场销售猛增。 四、投资性需求所占的比例逐年放大，特别是2007年和2009年，这也是市场的隐患。,4、1999-2009年重庆市商品房销售价格数据,5、1999-2009年重庆市商品住宅销售价格数据,1、从上图可以看出，重庆房价在2007年前上涨幅度不大，但在2007年和2009年这两年中涨幅较大。 2、重庆房价虽然有一定程度的涨幅，但与全国市场相比，房地产市场发展相对迟缓，价格涨幅在合理的范围，因此还有一定的上涨空间，但短期内涨幅不会太大。,四、2010年1-4月重庆房地产市场,2010年1月至4月，重庆商品房销售面积为1063.99万平方米，同比增长11.1%，但增幅相较一季度有所放
16、缓，消费者观望情绪日渐浓厚。 相对于2009年房地产市场全面回暖、强劲反弹的态势，2010年将成为重庆房地产市场调整之年。2010年1月至4月，重庆市房地产开发企业完成投资345.66亿元，同比增长40.3%，依旧保持今年以来的逐步加快态势，开发投资信心较足。 但随着该市二套住房及以上信贷高度紧缩，以公租房为代表的保障性住房的推广，消费市场观望情绪日渐浓厚。重庆市统计局最新数据显示，该市今年前四月商品房销售面积为1063.99万平方米，同比增长11.1%，相较于一季度同比22.8%的增幅，增速有逐步放缓的趋势。,五、重庆房地产市场判断及预测,1、重庆房地产总体发展水平判断 通过对重庆市与全国的国民经济、固定资产投资、房地产投资的比较分析，我们认为：在近年来全国房地产投资热潮的大背景下，重庆的房地产投资也增速明显；但目前重庆国民经济和固定资产投资增长均高于全国平均水平，而其房地产投资增长却低于全国平均水平，这种背离的现象充分说明了重庆房地产投资在全国这波房地产投资热潮中是比较理性的。其房地产投资与国民经济发展水平和固定资产总投资规模是相适应的。,2、重庆房地产无泡沫，运行健康发展空间
