《商业管理-蒋易军ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业管理-蒋易军ppt课件（66页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商业地产模式思考 商圈演变及业态创新的机遇 蒋易君,二零一二年十一月,Part1 商业时代来临 Part2 商业模式竞争本质 Part3 如何认识商业地产开发大潮中商业模式的创新、变化以及未 来的主流趋势？ Part4 探索商业地产开发、运营的表现特征，找到其发展规律，找 到当下突破和建设的重点。 Part5 认识商圈演变的规律和主要特征，如何正确定位，切割资 源，以实现对区域市场的卡位和战略领先？ Part6 业态创新的能量在哪里？杠杆性企业是如何实现快速成长、 价值领先和品牌效应？如何了解他们以形成商业地产自身的 价值领先和品牌效应？,狄更斯说， 这是一个最好的时代，也一个最坏的时代。 如
2、果我们的眼光更远、视野更宽些，现在仍充满机会。,多变的,多元的,复杂的,立体的,这是一个什么样的时代？,产业链游戏主角转移至终端与消费市场，并形成规模性系统， 从渠道变革到终端变革分化阶段的形成，对消费市场的分流 群体形成，细分市场开始形成。,制造,商业,产业升级 对创意的重视 商贸的快速发展 原材料 制造 渠道 终端 消费,这是一个什么样的时代？,传统商业,现代商业,这是一个什么样的时代？,商业的时代,终端变革，你希望拥有什么样的服务和品质？,复制、规模、扩张、垄断 代销 经销 连锁 连锁三性：可控性、如一性、稳定性,文明变革，生态变革，生活方式变革， 所带来市场、商业以及消费的变革和创新都
3、是基于 价值链的变革和创新,中国过去三十年,中国未来三十年,三十年改革开放，社会的大变化，是人的大变化！ 过去三十年从单一、封闭、阴暗的世界走向协作、复杂、开放的世界； 秩序重建、关系重建、文化重建、规则重建， 同学经济、会所文化、参加各种培训、结交各种人脉 人的一切都在重建！,个人拼搏成主流 是老板的时代 是投机的时代 是市场营销的时代 是成王时代,团队协作成主流 是经理人的时代 是投资的时代 是品牌和文化的时代 是见道的时代,过去、现在和未来的认知,世界500强近十年来超过70%的企业是现代服务业； 中国500强近十年来现代服务业的比重从13%增至36%； 大型零售业、金融业保持持续领先；
4、大型食品、餐饮、酒店等连锁企业比例保持快速稳健增长。 电子商务企业的十年飞速发展，以不可思议的状态跻身于全球领袖企业之列，谷歌、阿里巴巴、亚马逊公司等；,发展现代服务业是经济转型，产业转型，是调整经济结构，调整产业结构的关键机遇。 未来十年是中国居民生活品质提高的十年，是现代服务业的黄金十年。,他们得益于人的重大变化，需求的重大变化，市场的转移，产业重心的转移，也许更重要的是基于文化的颠覆以及资本的催化。,中国经济引擎-现代服务业,天下无商不连锁 从金融、农资到零售业 从电器、家居、餐饮、酒店到服饰、鞋业 从是食品、药店、日用品到珠宝、果品 从足浴、租赁、房产、汽修到各行各业的中介服务事业。,
5、只有连锁经营！ -现代商业主流经营模式!,现代服务业引擎-连锁经营,连锁经营是现代服务业的三驾马车头， 能真正、全面带动电子商务和现代物流的快速发展,连锁品牌的持续发展和扩张必须以文化为核心竞争能力，必须坚守品牌的价值主张，这个正是西方工业时代品牌持续的内在奥秘 西方200年的工业化之路培养了一批百年企业。其基座是根植在企业内心的道德观，但也经过较为漫长的建设过程，从“野蛮人”时代走到知识经济的阶段，才有比较完善的法律、商业文明和市场规则基础，才有基于文明和创造力而成就一批全球模范企业和经典品牌，以及快速成为巨人的互联网企业。 西方近500年的四场大戏中国错过：文艺复兴、工业革命、土地革命和包
6、豪斯的现代设计运动。文艺复兴重视人的价值，包豪斯创造性发挥人的个性和价值；工业革命以机器代替手工，土地革命重视契约关系，让信用生根，两个革命都以重视人的价值为基点，都包含人的价值创造。都是资本主义精神核心的孵化平台。从重视人的价值创造，才有资本的价值所在。,过去,现在,未来,在中国，在价值主张被颠覆后的重建阶段，在迈入经理人时代的起始阶段， 企业的中坚已经充分发挥作用，但大部分企业的文明和品牌建设才刚起步， 重视人的价值和个体的价值时代开始。,商业模式变革速度,家电业- 省级总代取代企业区域销售公司（5年）， 家电连锁取代省级总代（2年）； 专卖连锁出现（1年） 个人通讯手机取代传呼机（6年）
7、， 手机市场细分（3年）， 彩屏出现（2年）， 新款上市10年前需1年半，6年前需3个月, 3年前需1个半月，现在只需10天。,二.商业模式竞争本质,谁是行业领先和飞速成长者,2003全球品牌排行榜 行业领先者和飞速成长者 领先之道 观点,二.商业模式竞争本质,时代杂志评出2003年全球品牌排行榜的前五位： 苹果电脑、Google、宜家、星巴克、半岛电视台。 排行榜说，在深入挖掘这五家公司的特质时，发现他们拥有共同的DNA基因：具有恒定的核心理念商业模式的成功销售的是一个流程，强调系统体验。,2003年全球品牌排行榜,二.商业模式竞争本质,世界商业帝国沃尔玛： 连续10年为世界500强之首，2
8、011年业绩4469.50亿美元； 中国零售业龙头苏宁电器： 中国零售业第一，国内首家IPO上市的家电连锁企业（2004年） 市场价值位居全球家电连锁企业的绝对前列 ; 中国商业地产老大万达集团： 只用三年时间，大连万达房产集团进入中国房地产企业十强。,行业领先者,二.商业模式竞争本质,所有行业领先者的成功都是商业模式的成功。 尤其是飞速成长的企业几乎完全得益于创新的 经营模式。,行业领先之道,二.商业模式竞争本质,沃尔玛低价战略 从强大的采购配送能力、信息管理系统、货品管理系统等形成其竞争优势的创新。连续十年成为财富500强之首。 苏宁价值战略 总代经销模式无法适应饱和的、产品同质化时代，尤
9、其是对渠道、对市场的快速反应能力和控制能力的失去，使得苏宁迅速壮大，并以其创新的共赢理念在三年前开始超越国美且成为中国零售业最具竞争力的品牌及全球家电连锁第一品牌。 万达地产订单模式 首创与国内外知名零售企业建立战略合作联盟，借其之势，迅速在全国扩张，05年目标总资产达250亿，销售额220亿，其后连锁模式成型，2011年销售超过1000亿。 以上三家无一例外都是连锁模式！,二.商业模式竞争本质,德鲁克认为 商业模式竞争的本质是创造客户 政治经济学告诉我们 生产关系决定生产力 我们认为 改变模式即改变生产关系,观点,模式,独特的市场定位和策略,生产关系,二.商业模式竞争本质,三. 商业地产模式
10、创新,六大模式代表 创新要求剖析 共有特征 主流者做趋势 创造多赢的商业模式,六大模式代表 万达地产：城市综合体，购物中心广场化加室内街区、室外街区结合，自有品牌和招商结合，其自有品牌发展战略明确（具有战略地位的业态：百货和文化娱乐） 华润万象城：商业综合体为主，购物中心全封闭、室内街区开放的华南模 式代表 银泰置业：商业综合体为主，自有商业品牌加招商的典型模式， 新天地： 时尚街区，城市文化和时尚消费结合、购物和旅游结合 红星美凯龙和义乌小商品集团：专业市场代表，前者是家居综合体，后者 是自有开发和品牌输出结合。 香港代表九龙仓：物业投资结合城市综合体开发，自有酒店和百货品牌结 合招商的模式
11、，旅游和购物结合模式 复星星光耀（浙商建业）和新加坡嘉德置地的房地产基金模式 （香港和新加坡商业地产龙头基本形成房地产价值链和拥有成熟的 房地产金融服务系统）,三. 商业地产模式创新,代表企业模式分析,万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来 影响力，再通过高价出售底铺盈利。万达广场有 10%-20% 左右的店面出售， 以回收部分资金。 万达第二代产品是纯商业组合店购物中心(Mall)的模式。由主力店和单店构成。 主力店占 85%，单店只占 15%。万千百货 万达第三代产品是城市综合体。包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色 商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这
12、种多功能特性使其影响力 及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业“只租不售”。 销售部分占项目整体比例 40%-60% 的住宅、写字楼和社区商业。 万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链， 核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。,成功的关键要素有以下四个： 1品牌影响力强，能主动选址 2以招商形式通过“招拍挂”低价拿地 3订单模式的创新 和众多国际国内一流的主力店商家签订联合开发协议，共同选址、 约定信息共享等双方权利和义务，主力店、全业态组合容易复制。 4打造战略资源-自有杠杆业态 泛城市综合体的鼻祖，城郊大盘综合体的先行者金源，
13、以及万达的模仿者， 农村包围城市的宝龙的商业地产开发模式皆属城市综合体模式。,代表企业模式分析,万达开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制。,主要特点 1、依赖大量持有资产经营为主，拉长开发周期，尽可能利用租金收益去开发 新物业； 2、长期以来有息债务小于现金持有； 3、在最繁盛的现有 商业区进行土地购置；严格价格底线，坚守通吃策略； 4、只做商场； 5、只租不售，通过团队的经验和能力去创造价值。 6、依靠良好的物业 与管理优势，恒隆内地项目的租金收入增长迅速。 典型属于资产经营的企业还有中粮和华润。中粮主题化操作的大悦城模式经营效率至上，华润则坚持购物中心的品牌化战略(万象城、五彩城、欢乐颂
14、)。,代表企业模式分析,恒隆地产是典型的商业地产开发模式：专注于城市最繁华地段的商场为中心打造世界级综合商业物业并长期持有。,其他商业地产开发模式 海航的资本对冲、单纯追求资本升值模式 华南城的商贸物流+地产的郊区化开发策略 华侨城的旅游+商业+地产的独特之路 圆融集团城市开发者模式 政府物流、农产基地及中心 区域商超集团转型开发模式（银泰模式）,代表企业模式分析,创新要求剖析 单项领先 ：差异化竞争-产品力、整合力、营销力 开始创新和超越的能力：资本力、服务力 综合领先：1.整合打造产业链：代表企业绿城、嘉德 2.价值领先：代表企业万达、华侨城 开发物业 出售物业 管理物业 经营物业 持续价
15、值和收益的创造,三. 商业地产模式创新,共有特征 1、主题特色成为去购物中心的的重要因素 2、商圈、商业娱乐化 3、体验成为核心竞争能力 4、合作开发、合作经营成为趋势 5、地产商品牌化趋势,三. 商业地产模式创新,主流者做趋势（创造多赢的商业模式） 1、资本化扩张 2、占领要素市场 3、整合国际化资源 4、引领消费方式 5、创造符合多赢开发模式 6、局部和专业领先,三. 商业地产模式创新,十年阶段 2002年2012年 （三个阶段不同特征）,四.商业地产链条的演变,阶段发展描述,开发者主导阶段：招商当策略商户为次，购买客户为主 跟进阶段：品牌化商户跟进、市场跟进战略、共同布局全国市场、商超为
16、王 混战阶段：开发商求大商 小商求开发商 产业互助时代：上下游渗透 混合阶段：混合经营 混合开发 混合合作 资本化,四.商业地产链条的演变,五.突破和建设重点,1、开发战略明确 2、运营理念领先 3、重视商业尤其是连锁品牌研究 4、产品专业化（一招鲜）带动人力资源（团队）的品牌化 5、产品研究和数据库建设 6、占领商业要素市场 7、清晰了解政府、城市变迁、规划建设 、产业商业特点,六.商圈, 商圈的概念及界定 1、商铺物业的市场分析包括： 第一，界定客流的来源，也就是划定商圈的范围。 第二，以零售活动类型、提供的商品和服务的种类、零售 设施等为依据，对商铺物业进行分类。 第三，利用单位面积及人口、购买力的信息推断
