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1、教你如何看户型！ 一、总原则：功能分区，清晰合理宜：动静、洁污分离，室内“交通”便利。1起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；2卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离；3室内交通线便捷；4面积标准较高的户型应设储藏空间。忌：1功能分区不合理；2室内交通线太多；3对着起居室的卫生间无前室；4卧室门朝客厅敞开；5四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；6各功能空间面积比例不当；7跃层户型室内楼梯的位置不当；8入户无过渡空间。二、各功能空间分原则：尺度合理、便于使用。起居厅宜：1宽敞、明
2、亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于17；2由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间；3厅宜做成长方形，其宽度不应小于33米，深宽比不宜大于2；4若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。忌：1起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；2起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；3起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；4起居厅的形状不好或尺度不合理。卧室宜：1主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米；2大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间；3
3、如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近；4次卧室的面积宜大于10平方米。忌：主卧室的宽度小于3米或面积过小。餐厅宜：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔；如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于24米。忌：1餐厅面积过大或过小；2正对卫生间；3远离厨房。厨房宜：与餐厅密切联系，直接对外采光通风；净宽度不应小于15米；厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。忌：宽度不够，影响操作。卫生间宜：1带浴缸的卫生间净宽度不得小于16米，如为淋浴则净宽度不得小于12米；2对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内；3卫生间的大小与整幢户型的面积标
4、准相一致。忌：1卫生间距主卧室远；2空间过于狭窄，影响洗浴功能。阳台宜：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高11米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。忌：实体栏板太高，影响采光及观景。 给予购房者的几点提醒：怎样选择户型合理的房子 （一）根据使用选择户型 对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室
5、二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。 目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。（二）各地户型各有差异 由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城
6、市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。（三）室外景观成新宠 客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日
7、渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。（四）先厅后卧，顺序选择 客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。 另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大
8、不便。一般应在米以上较为适宜，至少也应满足米。买房杀价的心理学技巧 1、隐藏对所看房屋的喜爱程度，再有好感也不要轻易流露，越是漫不经心房东就越心虚自己挂的房屋价格是不是合理，方便后面的杀价。2、言谈中对房东透露已看中其他房屋被已准备付定金，但也很喜欢此套房屋，流露出左右为难的样子窥探房东的卖房诚意度，如果是很诚意出售势必强力推荐自己的房屋，这时就可以慢慢杀价了，切记表演一定要逼真要在一定的范围内杀价，把握好度不要太过火，否则会适得其反。3、告知房东已经付了其他房子的定金50000元，如果违约不买的话房东会把定金没收，但自己确实很喜欢你这套房屋，看能否便宜点补偿已付但将被房东没收的定金。4、告知
9、很喜欢此房屋，但要等自己的房子还出售后才能买，要求付款时间推后，一般的房东都不会同意，这时就退一步说要贷款或垫资但都需要额外的费用，商榷能否共同分摊，其目的也是为了降低房价。5、列出房屋的众多缺点但又要表露出比较喜欢的状态而犹豫不定，逼房东自动降价。但列出房屋的缺点时一定要向房东流露出自己对此套房屋很感兴趣，不然房东会认为你没有诚意而断了回旋余地。房屋缺点概括：交通不方便、交通方便但太吵、周边配套设施不全、周边配套设施全但太杂乱、物业管理比较差、物业管理好但管理费太高居住成本高、楼层低蚊虫多采光差、楼层高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西晒严重、朝南虽好但有可能看不到景观、毛坯房自己装修很麻烦
10、、装修房又不喜欢他的风格装修时还要花钱敲掉等6、告知自己真的很满意，但家人、老公和老婆不是很满意，希望价格便宜点可以说服他们，最好现场打电话跟家人商议争吵上演一场苦肉计，越逼真效果越好杀的价格也越理想。7、告知自己可以一次性付款而缩短交易周期，但自己又不太想把一大笔资金变成死钱，除非有便宜的价格，这对急需资金周转的房东最为生效。8、想法知道房东的电话，让自己的家人扮成中介公司业务人员推荐他楼下或楼上的房子给他问他买不买，但是价格一定要比他在卖的房屋的便宜，其目的是让他知道产品的有竞争性，塑造竞争对手。9、擅用手机。在杀价的过程中你的手机响了，有其他中介公司业务员给你推荐一套跟此套房屋相同小区，
11、面积、楼层相仿但价格便宜得多的房屋，在通话中表示立即就可以定，此时如果房东愿意挽留或者着急表示有杀价的空间。10、擅用房产广告。事实胜于雄辩，用数据说话。极力找到看中的房屋在市场上的广告价格，一般来说房产中介公司在媒体上广告价格都比房东的挂牌价低，用此打击房东告知整个市场上都以这个价格在出售他的房屋，以此摧毁房东的最后心理防线达到杀价的目的。11、随身带着50000元现金，说只要价格便宜到自己的心理价位就立即付定金，这是杀手锏，房东都是见钱眼开不见兔子不撒鹰。12、如果实在杀不下来，不要留恋与不舍，立即拔腿就走，让房东担心失去你怎么一个诚意的客户而立即让价，这叫欲擒故纵。房价高要杀价有道 二手
12、房杀价二十四招全攻略 “漫天要价，就地还钱”，意思是说：讲价要狠，心软则败。杀价是一门大学问，它如三军作战，攻心为上。大至外交谈判，小到日常买菜，都要讲价还价一番。因此掌握一些讲价技巧，不但可以为自己省钱，而且还能自得其乐。但买房子的不同之处在于，买卖双方是内行与外行之间的较量。由于对方多是卖场高手，而购房者充其量是业余爱好者，往往处于不利地位。但话虽如此，咱们也大可不必单长人家的威风，倒是更应学会“在战略上藐视敌人，在战术上重视敌人。”买房杀价二十四招第一招：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。第二招：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。
13、第三招：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。第四招：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。第五招：不停地找物业的缺点，要求降价。第六招：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。第七招：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。第八招：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。第九招：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。第十招：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。第十一招：告知能力有限买不起，要
14、求再便宜一点。第十二招：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。第十三招：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。第十四招：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。第十五招：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算第十六招：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。第十七招：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。第十八招：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。第十九招：找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价，或声东击西，探知更便宜的价格。第二十招：要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修。第二十一招：先选一个比较次一些的单元把价格谈好，再要求以同样的价格买更好的单元。第二十二招：告知自己买此物业主要想用于出租，但因自己不在国内也没有时间，借此提出是否能帮助出租事宜，并要求送装修及家电.第二十三招：告知自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠的价格才能带来更多买家。第二十四招：记住，比购房者的时间更宝贵的是房产商的时间，故意拖延时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次都要求更便宜的价格。切勿因担心“过了苏州无艇搭”，而急于下订。
