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1、农副国际物流城 项目招商执行报告,经营定位,前言,整体定位,案名定位,业态定位,价值定位,项目定位,招商策略与执行,招商策略,招商渠道,招商业态区域,招商政策,招商运营,招商执行报告目录,功能定位,招商进度,招商推广,招商组织程序,针对性分析项目，结合本项目实际情况及只租不售的要求，我们认为可达到如下招商实现目标： 充分满足与农贸业态的互补； 实现商铺租金收益最大化； 招商业态及品牌具有持续经营的能力，为未来能够实现高的销售价值做铺垫； 与农副国际物流城同时开业，并在2个月内至少能够实现30%左右的面积成功招商，即达到开业条件。,前言,案名定位,农副国际物流城,功能定位,贵阳菜篮子工程,功能二
2、：会展交易,功能三：观光旅游,农副国际物流城,功能一：农产品批发市场,物流城其他配套,贵阳城市名片,物流项目合理、布局、规划和分配。建议分区功能：,产品交易区,会展服务区,总部基地区,其他配套,仓储加工区,观光旅游,茶叶交易中心、干货交易中心、海鲜交易中心、水果交易中心、蔬菜 交易中心、中草药中心、花卉交易中心、粮油中心、车板交易中心,会展交易中心、电子交易中心、公培训楼、管理办工中心、研发大厦,星级酒店、星级写字楼、总部大厦、汽车旅馆,住宅、步行街、医院、教育、商业、社区中心、活动中心,加工、仓储、包装中心,贵州本土文化陈列馆、茶文化博物馆、农业展览馆,一期,功能分区定位,业态定位,水果,茶
3、叶,蔬菜,粮油,贵州农副国际物流城,干货,海鲜,经营定位,1,2,商业管理公司管理范畴为本项目商业部分，不与茶都发生管理交叉,确定邀请专业商业管理公司对本项目商业进行管理,3,商业管理公司管理职能仅为本项目的商业管理，不涉及物业管理内容,租金建议： 营业保证金：1万元 大棚租金：最低20元/m2月，最高35元/ m2月 租金增长幅度：三年开始上涨租金，在原租金上每年平均上涨5%10%或35元/m2 签合同时效：三年一签、五年一签、十年一签及以上,租金建议,进出车辆收费建议,1、出入车辆按车型收费 定价原则：政府指导价定价 收费原则： 进场领卡，离场交卡 进场20分钟内免收费 按月收费由双方按不
4、超过每天最高收费标准乘以30天的总价协商确定,进出车辆收费建议,2、出入车辆按净重收费 定价原则：政府指导价定价 收费原则： 进场车量净重称重,3、出入车辆按估重收费 定价原则：政府指导价定价 收费原则： 进场车量过磅称重,4、出入车辆按吨位收费 定价原则：政府指导价定价 收费原则： 进场车量过磅称重,进出车辆收费建议,进出车辆收费建议,车辆收费建议： 重车：50元/吨 大车：12元/次 中型：8元/次 微型：6元/次 三轮车：4元/次 摩托车：2元/次 市场为培育未成熟钱前，建议三轮车、摩托车等车辆不收费。,招商策略指引,先人一步，在市场搬迁前，商家选择不定下网络商家,利用规模优势，构建西南
5、强大物流平台显投资前景,全国范围内招商，构建强势招商平台，彰显品牌实力,规划超前、多功能物流中心，超越竞争者，领导性招商,城市升级、交通管制、规模挤垮现有和未来潜在竞争者,未来物流中概念打造，吸引商家对项目的关注,招商策略,招商部分,招商策略,招商目的： 是实现物流项目赢利的重要步骤，更是实现集团物流城理想业种组合的真正执行者。所以必须确立一个明确的招商思路，贯穿始终。实现项目招商预期，达到开业条件。 筹备渲染： 应着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传物流城经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。 整体招商策略： 项目利用放网洒鱼、网络商家，放水养鱼、让利于商，与政府搭建合作平台，恩威并施、多
6、管齐下，为项目二期运作和商铺成功销售树立良好的口碑。,招商策略,放网洒鱼、网络商家,放水养鱼、让利于商,恩威并施、多管齐下,先龙头后散户,招 商 策 略,政府搭台、我们唱戏,规模、城市升级击垮,招商策略,执行策略招商渠道,外省目标客群 以政府出面的方式和当地的农业局，农资委等单位进行沟通，以政府招商引资项目招商； 参加外省区的相关展会（如：农博会）等进行直接宣传； 选定目标城市如昆明，广西，成都，杭州，福州等召开专场招商推介会，以政府名誉力邀当地协会及有关企业的主要负责人出席； 组织论坛活动通过信息平台传播招商信息； 利用当地相关媒体、网络进行招商的宣传。,省内目标客群 用政府的名义与贵州省的
7、87个县市主管农业及当地的协会负责人进行电话沟通，了解当地的资源情况，以直销的方式将商户引进来； 针对一期招商着重对贵阳市现有的市场经营的客户进行梳理，邀请行业的商户进行座谈，并以优惠条件来吸引商户的进场； 邀请目标客户群来本项目进行参观，利用商户本身的号召力来进行招商； 利用网络平台，来开展招商工作； 利用政府的相关信息平台来发布招商信息； 在贵阳、清镇，本项目地设置招商点，现场进行招商; 培养贵阳经纪人队伍拓宽招商渠道。,执行策略招商业态、区域,业态招商地域,招商对象的确定要围绕项目的定位来确定。集团贵州物流城作为贵州最大的物流交易中心，需要在业种选择中一定要有重点，对经营者选择也要有一定
8、的选择，如对龙头农副产品企业、知名代理商、大商家等要重点招商，起到招商销售的龙头效应。,执行策略招商业态、区域,业态招商地域,执行策略招商区域,立足贵州，面向全国招商 为了实现招商工作的顺利进行，并且扩大集团物流项目的影响力，立足贵州，面向全国招商。,执行策略经营辐射区域,经营辐射区域,第三商圈 全国地区,第二商圈 西南地图,第一商圈 贵阳市及地州,核心商圈 清镇、贵阳、贵州西部,执行策略招商政策,1、交一年（两年）免一年租金,2、不同经营户交一年免一年或两年税收,3、入场经营商家，给予相应补贴扶持,4、以老带新成交的商家，赠送免租期，多带多送,5、同时租赁两个或两个以上的铺位没有租赁价格的优
9、惠,6、行业协会在物流城设点，提供相应办公场所,7、每一个铺位的租期为三年、五年、十年,8、商家在签署租赁合同时，交纳1万元保证金，租赁期满后无息退还。,执行策略免租政策,标准免租期：给所有的商家12个月免租期.（在遵守商场的管理规定下） 第一年:给所有商家6个月免租期 第二年：给所有商家3个月免租期 第三年：给所有商家3个月免租期 （结合实际情况，再根据面积大小、签约年限的长短再谈具体条件）,招商组织及程序,招商组织 招商工作顺利开展，必需建立一个专业、健全的组织和一套行之有效的运行机制。,成立省内、省外招商部门，有针对性负责区域招商工作；承租商户遇到问题可通过招商办解决。,引入专业经营管理
10、模式，引进先进的经营管理理念，整合招商资源，提高项目增值，短时间内创造最大价值空间。,2、引入专业商业管理公司,1、成立省内、全国招商部,3、建立协调机制,集团、代理公司定期召开例会，就招商中遇到的问题进行协调，各方密切配合，全力支持招商工作。,4、明确招商阶段划分（时间区域）,集团、零一品牌统筹安排，合理布置，明确目标，确定详细的招商计划，采取大量的行动。,招商总流程,招商过程采取的有效措施,招商洽谈工作程序,招商条件,集团物流城招商要想在短期内产生巨大的轰动效应，必须在招商以前做好扎实的基础工作，应具备条件如下：,1、团队架构,3、招商与招商资料准备,4、客户准备,招商人员轮流拜访客户、招
11、商经验分享、招商问题汇总分析,2、临时接待中心包装到位,运营管理,1、进场经营商户 自收：租金+综合营理费（商管费+物管费） 代收：水电费+公共水电分摊费用+政府行政费用分摊 托收：促销推广费,2、收费说明 租金：进场经营商户租用场地费用； 综合管理费 商业管理费：管理人工+管理材料+办公设备+商业增值服务； 物业管理：保安、保洁、维护、绿化、政府行政费用分摊； 水电费：进场经营商户自用水电费； 公共水电分摊：包括耗材在内的公共水电费据实分摊； 政府行政主管部门（工商、市容、质检、环保、公安、物价等）的行政收费； 促销推广费：项目整体对外促销活动，公关企划费用。 注：商管公司统一征收，花费公示
12、。 附：商业增值服务内容 对外协调：与政府各职能部门的协调（工商、公安、税务、市容、质检等）； 对内协调：各管理部门之间的协调及协调处理投资者、经营者、管理者三者关系； 对卖场业态、布置调整做合理规划； 对外统一招商，谈判、引进龙头商家； 统一企业形象：广告宣传、促销推广、公关策划等； 对各商铺经营者、营业人员进行业务的培训； 对经营者的经营进行指导、咨询并提出管理建议； 统一管理各商家的形象设计、动线安排、产品定位、出样方式； 成立客服中心，处理客户投诉等； 成立商务中心，提供电话、传真、复印、电子商务、车票、机票代订等服务； 提供中介服务，包括商铺出租、产权买卖、委托招商等服务。,3、协作
13、流程模式 为保证项目的招商运营，必须理清投资者、开发商、商业管理公司及经营商户之间的协作关系，相关协作关系说明如下： （1）商品房买卖契约协议方：利嘉置业（甲方）,投资者（乙方）； （2）签订商铺买卖契约的同时，附签相关协议： 返租商铺委托经营协议书（甲方：投资者；乙方：商管公司） 自营商铺委托管理协议书（甲方：投资者；乙方：商管公司；丙方：物管公司） 说明：协议书中明确综合管理费、水电费（公摊、自用）、行政费用公摊及促销费的收取标准及支付方式。 （3）返租商铺在对外招商时，须签订如下相关协议： 进场经营单位申报表 商铺租赁合同协议方：（甲方：商管公司；乙方：经营单位；丙方：物管公司） 说明：
14、合同中明确综合管理费、水电费（公摊、自用）、行政费用公摊及促销费的收取标准及支付方式。） （4）商管公司与物管公司签订物业管理委托服务合同协议方（甲方：商管公司；乙方：物管公司） （5）进入运营阶段与经营单位签订开业保证书、商铺装修合同。,招商进度,招商进度计划表,招商物料准备,招商推广,项目背景解读,打造贵州乃至西南地区农副产品交易市场的超级“航母”,一、清镇农副产品物流中心，是清镇市物流园区战略目标的重点项目，是贵州省加快现代农业发展，加强食品安全保障的先进试点项目，是国家支持的农副产品交易示范项目，是西南地区最大的农副产品集散交易中心之一，是一流的农副产品交易超级“航母”，规模化、现代化
15、、标准化，不容置疑。二、贵州农副产品交易市场历经变迁，从简易交易棚到现在的各类批发市场，有进步、有发展，但仍摆脱不了散、乱、小的特征，大大制约了经营管理的提升和行业的发展。随着城市化新城建设的推进，整体搬迁、农副产品交易积集刻不容缓。而清镇集团清镇市农副产品物流中心的建成运营，集综合、规范之优，得天时、人和之势。三、城市经济的发展，不仅需要整洁有序的市容市貌，更需要放心安心的消费质量。清镇农副产品物流中心的隆重登场，不仅还市民百姓以整洁有序的工作生活环境，还为市民百姓提供了农副产品消费的安全保障。,农副产品物流城将以规模、规范、综合、现代的英姿亮相贵州乃至西南地区！,阶段性总体推广目标,打开1
16、30万农副国际物流城在各利益相关方的知名度（利益相关方指消费者、经营户、农副产品供应厂商等）。在开业前后，让中心成为利益相关方的热点焦点，为开业助威造势，让“食品安全之关口，现代物流之典范”的中心形象矗立在人们面前！,利益相关方图解,阶段推广目标及任务,实现知名度、美誉度的全面提升,1、如何揭开农副国际物流城神秘的面纱，让大众知道本中心，了解本中心；2、怎样导入农副国际物流城的品牌规划，在行业与大众面前展现如何的品牌形象；3、如何通过系列的品牌推广创意，让行业与大众理性的认识本中心、认知本中心、认同本中心；4、如何在阶段性的推广过程中，聚焦行业与大众视线，将项目的信息和品牌形象广泛的传播出去，打造清镇农副产品物流中心的品牌知名度；5、如何在阶段性的推广过程中，巧妙引用项目政府支持与行业市场搬迁等信息，提升项目高度，替政府代言、替城市服务、替百姓造福的项目价值体现；6、推广中怎样制造与消费者与经营商的沟通机会和新闻事件，为清镇农副产品物流中心上市推出制造轰动的氛围与效应；7、如何
