《四川金堂县项目定位报告ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川金堂县项目定位报告ppt课件（88页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、四川省金堂县项目定位报告,编制时间：2013.12,一艘没有方向的船，来自任何方向的风都是逆风 审时度势、创新突围,报告目录,PART2 项目战略方向,PART3 项目定位,PART1 市场再回顾,PART1 市场再回顾,房地产市场走势判断 金堂经济情况及城市概况 金堂房地产市场运行状况,政策动向 十八届三中全会四项房地产重要决议,2013年11月12日，十八届三中全会闭幕。 其中对房地产做出四项重要决议:加快房地产税立法并适时改革；建立全社会房产数据统一平台；不准多处占用住房和办公用房；建立农村产权流转交易市场。,三中全会后，土地、财税等长效机制将逐步替代限购、限贷的短期调控行为。农村集体土
2、地的直接入市导致土地供应增加，有利于控制地价，拿地成本有望降低，保障房的增加会冲击普通商品住宅市场，对于本案而言，房产税会影响一部分购房群体，但实施难度较大。,政策动向,多手段增加保障房供给,保障性安居工程建设取得积极进展，国务院常务会议要求，为了加快保障住房建设，适当增加中央补助资金，重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施建设。加快制定城镇住房保障条例，规范和促进保障性住房建设、管理和运营，稳定人民群众对“住有所居”的预期。加快推进公租房和廉租房并轨运行。,2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。 随着保障房供给的增加，会分流部分刚需客户群。,
3、成德南高速金堂段，成都跑金堂20分钟,规划要闻,成德南高速成都至金堂正式通车，金堂到成都车程只需 20分钟，形成了一条金堂至成都又一条最便捷直达通道。同时，金堂县城到赵家镇的通行时间由过去的1个小时缩短到15分钟，这是金堂实施“交通先行”战略取得的又一重大成果。,成德南高速,三个半小时交通圈,2013年，金堂县将继续深入贯彻落实党的十八大精神和“交通先行”战略；加快续建项目进度，完成县域内转（龙）隆（盛）大道、广兴大道、成阿工业园与金堂大道连接线工程等7个续建项目，启动赵淮快速通道、平桥大道、成都工业前沿区骨干道路金堂大道赵家至高板段等6个新建项目，实现全县21个乡镇每个村和农村新型社区通客运
4、。,成德高速金堂段的正式通车，使成都到金堂的时间大幅度缩短，可能会有部分成都市民会选择到金堂进行投资性、改善性住房，会促进整个金堂县房地产的发展。,1、十八届三中全会针对房地产做出四项重要决议，长期政策将取代短期调控，尤其是房产税改革将会对房地产市场有较大影响，很有可能在2014年扩围试点，但考虑到地产在国民经济的支柱地位，政策力度短期内不会过猛，暂时不会对本案造成影响。 2、增加保障性住房，随着保障房供给的增加，会分流部分刚需客户群。 3、成都到金堂所需时间大幅度缩短，仅需20分钟，投资性购房和改善性住房客户会有所增加，对金堂房地产业的发展会有所推动。,房地产市场总结,金堂人口人口市区排名3
5、位,数据统计金堂人口与周边县城相比，常住人口规模偏大； 5年常住人口的变化来看，金堂人口增长速度缓慢。,2008-2012年金堂人口稳步增长，2012年金堂县总人口在成都区县中排名第三，人口基数大，相对之下，购房群体较大，对房地产行业的发展有着利好的条件。,金堂县GDP经济迅速发展,2012年金堂县生产总值落后于大部分成都大部分区县，金堂县人民目前的收入可能对新城区较高房价的接受难度较大。 数据显示2008-2012年人均GDP逐年增加，2011年增长率达到巅峰；人均GDP逐年增加,金堂目前处于经济迅速发展阶段，随着经济的发展，人民收入的提高，对新城区房价会逐渐接受。,金堂的人口 在成都区县排
6、名第三,金堂的生产总值 在成都区县排名落后,极大的人口基数，落后的生产总值，可以看出，金堂县人民的平均经济实力并不强，对房价方面可能会产生较大抗性，因此，我们要突出项目的性价比以迎合客户群体，从市场中突围。,金堂县产业发展-工业和建筑业发展迅猛,1、第二产业增幅最大，工业、建筑业迅猛发展,金堂县第二产业占比和增长率最大，说明金堂的工业和建筑业正处于快速的发展中，意味着居民的收入也在同步增长中，间接的促进房地产的需求，减少房价的抗性。,2、第三产业份额激增，市场竞争趋于白热化,金堂县第三产业近两年发展迅速，大量楼盘陆续进入战场，本案所面临的竞争环境不容乐观，竞争压力会越来越大，突围难度不断增加。
7、,金堂县房地产开发投资情况,1、金堂固定投资逐年提升，房地产投资持续加速增长，尤其是11-12年房地产开发投资比例大幅度上升，达到房地产市场需求最大化。 2、09年开始，金堂房地产开发增长率加快，12年达到最大值，一方面大幅度旧城改造，一方面扩建新城，新城区和工业园区就是在这一背景下迅速成形。,金堂宏观小结,1、金堂县人口和经济发展：金堂人口基数大，但生产总值低，金堂人民经济实力目前尚不能完全接受新城区较高房价；近两年金堂工业和建筑产业推动经济快速速发展；现代农业稳步推进；三产业繁荣活跃，房地产业稳步发展，促使金堂经济快速发展，金堂人民的经济实力会逐步加强。 2、市场化房地产的迅速发展，从11
8、-12年房地产市场需求量加大，金堂市场未来可能出现阶段性的需求疲软，但高速增长的经济和工业拉动会减缓需求疲软的扩张。,金堂产业规划-合理规划、迅速发展,积极推进“三个集中”，按照“因地制宜、突出特色，适度超前、循序渐进，详略得当、留出空间，规范统一、便于实施”的原则，组织编制形成了推进城乡一体化“三个层次四个方面”的规划体系。“三个层次”即县、乡镇、重点村分别编制不同层次的发展规划，“四个方面”即规划包括产业发展、城镇建设、基础设施建设和社会事业发展四个方面的主要内容。 产业发展规划突出优势特色。全县工业发展布局规划为“一区两片、四大产业”，即一个工业集中发展区，设置赵镇和淮口A、B两个片区，
9、集中发展电力能源、机械冶金配套产业、食品加工、纺织印染四大主导产业。,产业发展,通过金堂县产业的合理规划，会逐渐加速金堂县经济的发展，人民收入水品会逐步 提高，购买力会逐渐增强。 随着金堂县工业园区的逐步发展，工作人员的增多，会有更多的工业园区员工选择到新城区购房。,区县整体规划- 2+5+1中心城镇体系,确立了以县城赵镇为中心，淮口为次中心，清江、高板、竹篙、土桥、福兴为区域中心镇，五凤镇建成历史文化名镇的“2+5+1”中心城镇体系。,金堂县位于四川省成都市东北部，千里沱江之首，县城赵镇与重庆白沙镇、江油中坝镇、渠县三汇镇并称为全川四大经济重镇。,金堂中心区赵镇,赵镇区域地势由西北向东南微倾
10、，海拔最高817 .6米，最低434.1米。金堂称为“东方威利斯水城”，存在一定的地理高差，导致赵镇老城区经常发生水灾。 龙泉山脉中段纵卧区境东南部，把成都平原与川中丘陵分隔。,赵镇区域介绍,赵镇新城区地势高于老城区，受汛期影响小，环境宜人，因此老城区有一定经济条件的人群会选择到新城区进行改善性购房。,赵镇区域划分-新城区为高档住宅区,新城区,金堂县新城区在中河、毗河之间，政府规划为高档住宅区，向西北方向拓展，工业区主要沿滨江路发展，老城区发展相对成熟。 新城区配套较成熟，有金山森林公园，县政府，县医院，车站都处在新城区，区域配套完善，政府中心，交通便利。高档楼盘云集在区,工业园区,老城区,新
11、城区金山森林公园,打造金堂综合居住区，形成以商业、行政、居住为主的综合型城市新区。,随着新区配套完善成熟，吸引人力/资金密集型企业进驻，最终形成有规模、有气势、有特点的城市新区。,金山森林公园片区规划,以金山森林公园为核心聚集的众多高品质楼盘，洋房、别墅、高层等物业形态一应俱全，客户可选择性大，本案物业形态单一，突围难度极大。,金堂规划小结,金堂新城区中心拥有绝对影响力和辐射力。 产业发展的合理规划会加速金堂县经济的发展，提高人民收入水品。 城市发展方向：立足新城区以西北拓展、工业区集中发展，新城区中心地位已经形成且难以撼动。,金堂县主要项目分部状况,本案,星月湾,美茵莊園,金山郡,金泉秀岭,
12、润州金外滩,今日润嶺,水城印象,金山国际,商会大厦,金阳丽景,绿洲国际,艺都,生态水城,卓恒广场,维罗纳,恒大御景半岛,蓝光观岭,中国公馆,伊顿小镇,金融中心,金都华府,泰康博观,在售楼盘,待售楼盘,金堂县-以面世楼盘信息,已面市楼盘剩余体量：536万方,金堂县-潜在成交地块统计分析,从2012年初至今共成交15宗商住用地，规划总建筑面积量预计268.15万方。,金堂县-已知市场竞争态势,已知市场竞争态势 潜在供应体量 + 已面市项目剩余供应体量,268,2013年 已成交地块潜在供应量,536,已面市项目总剩余体量,804,未来1-3年供应总量,总体供应量总量大，竞争激烈 从总体供应量看，初
13、判未来3年金堂市场的供应量巨大，市场竞争及其激烈，主要体现在实力开发商楼盘拼品质，普通开发商楼盘拼价格。本案欲求突围，需注重产品的性价比，求其上得其中！,市场竞争态势建筑体量分析,15万方以下的项目共7个；15-30万方的项目共7个；30-50万方以上项目4个；50万方以上的项目有3个,项目规模大多在15-50万之间 从项目体量上来看，金堂楼盘体量大多在30万方以下，30方以上的大盘占33%，其中生态水城、恒大御景半岛体量均在200万方以上，能够以大体量撬动市场关注。 本案建筑体量为22万，在建筑体量上无法突围，不能以大体量撬动市场关注。,市场竞争态势容积率分析,0-2.0的容积率有3个项目；
14、2.0-4.0的容积率有13个；4.0-5.0的容积率有2个项目；5.0以上的3个,市场竞争：大多楼盘容积率在2.0-4.0之间，同质化竞争严重，占市场项目的62%。 本案的容积率为4.0，相对高于金堂大部分楼盘，相比之下本项目不具备任何优势。,市场竞争态势高层主导市场,从物业形态来看，市场上拥有高层的项目有15个，占比62%；多层占据6个项目；小高层占据6个项目。 本案项目物业形态为高层，物业形态单一，不占据市场优势。,金堂县物业形态以高层、多层、小高层占据主导地位,市场竞争楼盘,市场竞争态势价格分析,3000 3300 3600 3900 4200 4500 4800 5000 10000
15、 11000,金泉秀岭,美茵莊園,金山郡,星月湾,艺都,维罗纳,伊顿小镇,恒大御景半岛,蓝光观岭,3200,3300,3500,3600,4800,3600,3700,3800,4700,4700,11000,今日润嶺,高层,多层,别墅,高层价格：3200-4700元/，多层价格：4700-4800元 /，别墅价格：11000元/ ,金堂楼盘多层物业价格普遍高于高层物业，多层物业大多以洋房为主，价格在4700-4800左右；高层价格主要集中在3200-3800之间。恒大御景半岛精装房，价格在4700左右；别墅价格在11000左，恒大以价格和品质的差异化，控制市场。,商品房市场格局在售住宅物业面
16、积分析,金堂楼盘物业面积，两房面积集中在60-90 ，三房面积在90-120 ，四房面积在120-140 ；畅销户型主要集中在90-110左右，面积较大的产品去化较差。,产品市场表现,各产品形态畅销户型及面积分析,两房,60-90 ,70-80 ,三房,90-120 ,90-110 ,四房,120-140 ,120-130 ,畅销面积段,供应面积段,畅销户型面积两房集中在60-90之间；三房集中在90-120之间；四房户型较少，面积区间在120-140之间； 五房及五房以上户型较为稀有，一房及五房、六房市 场供应量少，购买群体及少。,金堂房地产市场总结,竞争市场：金堂县楼盘大多集中在新城区，新城区众多品质楼盘云集，2010-2012年大量品质大盘集中入市，市场竞争极其激烈！ 市场状态：金堂县年去化率在40万方左右，目前在售项目剩余体量累计存量为536万方，2013年预计市场放量268万方，城市级的放量，区县级的去化，市场状态不容乐观，竞争压力巨大！ 主要客群：县城内购房人群为主，乡
