流程管理新房购房流程

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1、流程管理新房购房流程流程管理新房购房流程 新房购房流程确定目标 如何判断开发商的实力，楼盘的合法性？ 业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有 限，您在买房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合 起来，您要看七证 ： (1)是开发商的营业执照， (2)是国有土地使用证， (3)是建设规划许 可证， (4)是建设开工许可证， (5)是预售许可证， (6)是销售许可证， (7)是银行按揭 协议书。 看这些证件，一是为了了解项目的合法性，更是要留意开发商已付了多少地价款，这从 有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面

2、积少则十几万平方米， 多则几十万平方米，大部分开发商都是采取滚动开发，先做第一期，资金逐步回笼后再分阶 段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清，有些开发商则是分期付清土地款。由 此，可以判断出开发商的资金实力，以及他们对作好项目的决心。 这 7 个证件中，第 2 至第 6 个证件被称为“五证” ，要注意这五证的用地范围、建设单 位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。 现在有的开发商领取的是临时土地使用证， 此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金， 因 而，在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚 至仅包括一

3、栋楼的部分楼层。 因此， 您要着重审查您所购买的房屋是否包含在预(销)售范围 内。 此外，您还应该向开发商要“两书”，即：住宅质量保证书和住宅使用说明书 户型八大忌 1.忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。 它应该是一种全新理念上的设 计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有 改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型 至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。 2.忌一览无余许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体 缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多

4、种多样，通常有“密闭 式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏 风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。 3.忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中， 厨房和卫生间紧连在一起， 随着人们生活品位的 提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好 别设计成相对或并列的形式。 在起居室最好不直接看到卫生间的房门， 通过套房的整体户型 设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。 4.忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多， 形成了对厅的实际面积的挤占。 过去的设计中 往往忽略了这

5、一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中 摆放沙发、 电视， 多门的起居厅使得以上家具难以摆放， 起居厅的连续墙应保持在 3 米以上， 以摆放家具。 5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采 光效果依次类推。 6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。 例如按照生活起居 方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位 置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发 声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。 7.忌厨房深藏不

6、露厨房在使用中要排放烟气、 产生噪音， 所以切记不要把厨房设计在单 元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又 挤占空间是一种不可取的设计。 8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏， 也是衡量户型设计成功 与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。 户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。 选择楼位置 首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化 的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气 候，比如

7、湿度、温度等十分有效。在北京，冷季多刮西北风，暖季多刮东南风。因此，专家 建议，如果您选择的楼座西北向有建筑物，东南有大片景观最为理想，因为北京冬春干燥， 多沙的气流会被减弱，而夏季则凉风习习，不会有憋闷的感觉，可以使小区域形成良好的微 循环，提高居住舒适度。从这个角度来讲，一个占据上述区位的楼座，其最“黄金”的户型 也应位于东南角上，既占据阳光、景观，又享有优良小气候。其次的朝向是纯南，然后依次 是西南、东北、纯东、纯西、西北、纯北。 交通便利 买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。 看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七

8、件事”的配套究 竟如何。 不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是 不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。 还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点 ； 有孩子的应关心托 儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根 据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法” ，多想一点，更仔细 一点。而在选择主要项目时，要做“减法” ，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些. 小区规划 居住区内配套公建是否方便合理， 是衡量居住区质量的重要标准之一。 稍大的居住小区内应 设有小学， 以排

9、除城市交通对小学生上学路上的威胁， 且住宅离小学校的距离应在 300 米左 右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套， 服务半径最好不要超过 150 米。 居住环境有一个重要的硬性指标绿地率， 指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居 住区总用地的百分比。值得注意的是 ： “绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿 地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防 风防尘、 杀菌消毒等方面起着重要作用， 所以有关规范规定 ： 新建居住区绿地率不应低于30%。 北京城近郊居住区绿地率应在 35%以上，在市区附近，如果住区

10、绿地率能达到 40%甚至 50%， 就比较难得了 新房购房流程实地看房新房购房流程实地看房 买房时首先看交通 买自住房，不只要看价格，还要考虑诸多因素。我认为首先要看交通。 比如像我这样 30 至 50 岁的买房人，多数人上有老下有小，买房时要考虑的更多，如孩 子入托、上学，老人需要照顾等等。但天天都离不开的是交通。 我的一个同事住在近郊区，每天既要送孩子，又要送老婆，一天下来就是一百多公里 ， 如果要加班，其他人也跟着麻烦了。由于住的远，为节省路上的时间，许多有车族只能错 过上下班时间，早上比别人早半个小时来，晚上比别人晚半个小时走。你一定会说，不是有 高速路吗？高速路是快，但那是有成本的，

11、况且下了高速一进城还得闯“三环”、挤“二 环”。就算是正点下班，从市区到三环、四环，没有 30 分钟不行吧？每天上下班路上少说 也得三四个小时，还不要说夫妻互相接送的时间了。大多数家庭肯定没有两辆车，有两辆车 的经济实力也就不买那么远的房了。 我的想法是从实际出发，以实用为先，即以郊区选择的楼盘为参照，降低一点儿档次选择城 里的房，比如在面积上减少 1520%，即可节省一部分费用，图的是舒服、够用。 我们也可以换一种思维方式，假如你不买车，而是把省下的一系列费用添到房上，在城边选 一套大小适中的商品房，每天搭乘越来越便利的公交车，或是选择更加自由的方式 骑车加乘车或偶尔打车， 节假日租辆车潇洒

12、几天， 相信你在精神上会比每天坐在狭小 空间里几个小时快慰许多。 怎样选套好户型？ 和福利分房时期大不一样了，现在人们花自己的钱买住宅，当然不是要买大的，而是要选好 的。什么样的房子好？是越贵的越好，越大的越好吗？面对开发商提供的各种户型，购房者 应该怎样来选择呢 现在选房，“三大一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了，因为“三 大一小” 是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的， 目的是在有限的总面积 里，把房子设计得更舒适、实用。随着人们居住水平的提高，普通住宅的面积有了稳定的扩 大，一套两室一厅或三室一厅的住宅基本已达到 90 至 120 平方米，从生存型发展

13、到了舒适 型。面积扩大了就要求住宅宽敞，空间功能关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区， 功能要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道 间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿，演变为多功能：化妆、淋浴间， 各种设备还要实行分区使用。在总面积相同的前提下，这些功能配置科学合理的房子，才是 好房子。 起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊 是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧 室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰， 能更好

14、地满足住户的各种需求。 然后要看厨卫的配置是否科学合理， 能否体现洁污分区的原则。 要注意管道的走向安排 是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外 移、各种管道不穿楼板的住房。 除此之外，还要考察房子门窗的密闭效果，上下楼板及相邻的分户墙是否隔音 ； 施工质 量如何，有无漏水等 买房别忽略五个空间 一、家政空间 家是过日子的地方，吃喝拉撒、柴米油盐，构成家居生活的重要部分。因此，选房首先 要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间的需求，因为它们对于未来生活质量有着 决定作用，一点儿都不能含糊。 二、自由空间 家庭的结构和人口是“发展变化”的，尤其是对

15、于 2535 岁的年轻人来说，由于经济 实力所限，所购房屋一般为中小户型，但随着个人事业的进步，很快就有了加大空间的需要 与资金。因此，居室中有足够的可变空间是必要的。目前有些居室采用预应力或框架结构， 整个户型中无承重墙，以满足自由组合房间的需要 ； 一些项目中的中小户型居室在相邻两户 间留有非承重墙的通道，以满足客户必要时收购邻居家、二户合一户的潜在需求。 三、停车空间 随着家庭轿车的逐渐普及， 车辆与车位的矛盾日益突出。 车库是住户无法改变的房屋硬 件，如果没有留出足够的停车空间，可能对住户未来的生活造成极大不便。因此，车库这种 不可变的设施是否齐备，也应重点考虑。 四、沟通空间 现在，

16、家的概念已不再局限于居室内，人们希望有与邻居交流的场合。在会所、社区庭 院中，通过活动，邻居间可以建立良好的沟通，形成融洽的群落。与居室空间相比，社区空 间和车库一样，是买房人无法改变的，因此发展商是否重视园林设计、会所建造是非常重要 的，这将直接决定今后你住进社区后是否感觉舒适、融洽。 五、网络空间 IC 卡、安防系统、小区局域网随着科技的飞速发展，用不了多少时间，这些现在 还算领先的配套很快就将成为住宅设计中的必备要素。 智能化的主要特征是光缆通讯的大规 模应用，智能化、家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础上。所以做好预留光纤通道和 足够的出口带宽是保证服务超前性的前提。考察房子时不能忽略这一点。 考察施工现场 根据一些“过来人”的经验，您在作出了购买决定之后，如果是期房，您一定要不定期地去 现场考察。在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质 量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、 地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。 此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、