房地产管理鸡冠区李虹江住宅土地估价报告一

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1、房地产管理鸡冠区李虹江住宅土地估 价报告一 房地产管理鸡冠区李虹江住宅土地估 价报告一 土 地 估 价 报 告土 地 估 价 报 告 项目名称 ： 鸡西市鸡冠区李虹江花园36号楼3单元3层1440号宗地土地 使用权出让价格评估 项目名称 ： 鸡西市鸡冠区李虹江花园36号楼3单元3层1440号宗地土地 使用权出让价格评估 受托估价单位：黑龙江融源地价评估有限公司受托估价单位：黑龙江融源地价评估有限公司 土地估价报告编号：(黑)融源(2016)(估)字第 号土地估价报告编号：(黑)融源(2016)(估)字第 号 提交估价报告日期：二一七年二月八日提交估价报告日期：二一七年二月八日 土 地 估 价

2、报 告土 地 估 价 报 告 第一部分 摘要第一部分 摘要 一、估价项目名称一、估价项目名称 鸡西市鸡冠区李虹江花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号宗地土地使用权出 让价格评估 二、委托估价方二、委托估价方 鸡西市国土资源局 三、估价目的三、估价目的 根据委托方出具的委托估价函及房屋交易和产权确认书 ，鸡冠区 花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号住宅拟进行产权交易， 涉及国有建设用地使用 权转让，产权交易人李虹江需为原划拨土地使用权补办出让手续。委托方为此 委托我公司对该宗地进行评估，为其办理出让手续提供土地价格参考。 四、估价期日四、估价期日 2017 年 2 月 8

3、 日 五、估价日期五、估价日期 2017 年 2 月 8 日至 2017 年 2 月 9 日 六、地价定义六、地价定义 待估宗地现状用途为住宅用地，本次评估设定为城镇住宅用地，宗地实际 开发程度为宗地外基础设施具备“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、 通暖、通气） ，宗地内达到“七通一平” （即通路、通电、通讯、供水、排水、 通暖、 通气及场地平整） ， 本次评估设定开发程度宗地外同宗地实际开发程度， 宗地内场地平整。 本次估价设定土地价格定义为待估宗地于估价期日（2017 年 2 月 8 日） ， 现状利用条件下，设定用途为城镇住宅用地，宗地外基础设施达到“七通” （通路、通电、通讯、供

4、水、排水、通暖、通气） ，宗地内场地平整，宗地容 积率 3.71，出让用地土地使用年期为 3 年的国有建设用地土地使用权价格。 七、估价结果 估价结果（货币种类及单位：人民币万元） 估价人员在现场查勘和市场分析的基础上， 按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得出位于鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号，待估宗地的土地使用权分摊面积 21.07 平方米的国有用地，在估价 设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于估价期日 2017 年 2 月 8 日正常市场条件下的国有土地使用权出让价格为： 评估土地面积：21.07平方米 单位面积地价：152元/

5、平方米 楼 面 地 价: 41元/平方米 总 地 价：0.3203万元 大 写：叁仟贰佰零叁元整 估价对象估价结果详见土地估价结果一览表 八、土地估价师签名八、土地估价师签名 估价师姓名资格证书号发 证 机 关估价师签名 袁 磊2006230004国土资源部 程 攀2007230002国土资源部 九、土地估价机构九、土地估价机构 估价机构法定代表人签字： 黑龙江融源地价评估有限公司 2017年2月9日 土地估价结果一览表土地估价结果一览表 估价机构:黑龙江融源地价评估有限公司 估价期日:2017 年 2 月 8 日 估价报告编号: （黑）融源（2016） （估）字第 号 估价目的：划拨土地使用

6、权补办出让 土地使用权性质:出让 估价期日的 土地使用者 宗地编 码 宗地名称 房屋所有权证 号（不动产证 明号） 宗地位置 实际用途 设定用途 容积率 估价期日的实际土地开 发程度 估价设定的土地开发程 度 建筑物 情况 土地使 用权年 限(年) 评估面积 （） 土地单 价 （元/ ） 总地价 （万元） 张博拟转让 给李虹江 1751851 6001030 0301 鸡冠区花园 36 号楼 3 单 元 3 层 1440 号住宅用地 S200801673 花园 36 号 楼 3 单元 3 层 1440 号 住宅用地 城镇住宅 用地 3.71 宗地红线外“七通”红 线内“七通”及场地平 整 宗地

7、红线外“七通”及 红线内场地平整 买卖321.071520.3203 合计21.071520.3203 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：上述土地估价结果对应的是在土地使用年期内，具有转让、出租、抵押权的土地使用权价格。根据房屋所有权证 ，至估价期日止，待估宗地不存在土地他项权利 登记。 2、基础设施条件：宗地红线外“七通” （通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气） 、红线内“七通” （通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）及场地平整。 3、规划限制条件：城市规划为一般限制。 4、影响土地价格的其他限定条件：无。 二、其他需要说明的事项：无 估价机构：黑龙江融源

8、地价评估有限公司（加盖公章） 2017年2月9日 第二部分 估价对象界定第二部分 估价对象界定 一、 委托估价方委托估价方 委托单位：鸡西市国土资源局 单位地址：鸡西市鸡冠区西山路1号 法人代表：程显涛 联 系 人：苏长斌 联系电话：0467-2621835 邮政编码：158100 二、 估价对象估价对象 此次估价对象为鸡西市鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号住宅用地， 土地分摊面积为 21.07 平方米。本次评估范围为全部。 三、 估价对象概况估价对象概况 1. 土地登记状况 土地来源及历史沿革：待估宗地位于鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号，原产权人

9、张博以购房方式取得划拨国有土地使用权，现拟转让给李虹江。 待估宗地未办理土地使用权登记。 待估宗地产权登记状况如下： 房屋产权证号：S200801673 产权转让人：张博 产权受让人：李虹江 宗地位置：鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号 登记用途：住宅 土地使用权类型：划拨 分摊土地面积：21.07 平方米 根据委托方出具的委托估价函 及房屋交易和产权确认书 ，产权转让 人：张博，产权受让人：李虹江，宗地位于：鸡西市鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号，分摊地面积：21.07 平方米。 2. 土地权利状况 待估宗地的所有权为国家所有，产权转让人张博以购房方

10、式取得划拨国有 土地使用权， 权属来源合法， 产权清楚。 产权受让人李虹江拟办理使用年期为 3 年的出让国有土地使用权，待估宗地不存在土地他项权利登记。 3. 土地利用状况 根据委托方提供材料，待估宗地办有房产证，待估宗地容积率 3.71。 待估宗地建构筑物状况：待估宗地所在建筑物共8层，权利人所在楼层为3 层，其建筑物名称、房产证号、建筑面积、建筑物结构详见表1。 用途：住宅 建筑面积：78.09平方米。 建筑容积率：3.71 建筑结构：混合结构 建筑物层数：8层。 表 1 估价对象建构筑物状况表表 1 估价对象建构筑物状况表 宗地 编号 主要建（构） 筑物名称 房屋所 有证号 建筑面积 (

11、平方米) 建筑 结构 建筑物高度 或总层数 所在 层数 内部装 修情况 容积 率 估价 对象 鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号 住宅 S20080167378.09 平方米混合83 一般 装修 3.71 小计78.09 平方米3.71 四、 影响地价的因素说明影响地价的因素说明 （一）一般因素（一）一般因素 鸡西市位于黑龙江省东南部，地处北纬4457至4529，东经13024 至13105。东北部与鸡东县接壤，南与穆棱县毗邻，西与林口县相连，土地 总面积2208.5平方公里，西北-东南长58.5公里，东西宽54公里。鸡西市距省会 哈尔滨市铁路里程549公里。 鸡西市下辖鸡

12、冠区，城子河区，恒山区，滴道区，梨树区，麻山区，鸡东 县六区一县， 代管密山市和虎林市两个县级市， 截至2014年末总户籍人口189.5 万人，非农人口118.6万人。 1、房地产制度与房地产市场状况 鸡西市区土地总面积 2208.5 平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、 菜地、 园地等） 、 建设用地 （包括城镇建设用地和集体建设用地） 及未利用地等。 根据国务院关于加强土地资产管理的通知 （国发200115 号）精神和 鸡西市人民政府印发了 鸡西市国有土地使用权出让收入征收管理办法的通知 （鸡政发2007 28 号） 、 鸡西市人民政府印发鸡西市国有土地上房屋征收 与补偿办法的通知 （

13、鸡政发2012 11 号）等有关规定，鸡西市人民政府及 有关部门通过加强土地资产管理， 整顿土地市场秩序， 垄断土地一级市场供应， 并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定 （国土资 源部 11 号令） 要求，对经营性用地实行招标、拍卖和挂牌方式，保证了土地市 场的公开、公平和公正。 近年来，鸡西市房地产市场趋于供大于求，总体上房地产价格呈跌势。为 严格土地管理，节约集约利用土地，优化土地资源配置，适应全市经济发展需 要，按照国务院关于深化改革严格土地管理的决定的要求，鸡西市人民政 府发布了关于严格土地管理的规定 ，进一步强化对土地市场的严格管理，提 高土地利用效益。 由于近

14、年来居民可支配收入增加， 二手房市场仍有一定需求。 2、产业政策 鸡西因煤而立，因煤而兴，1957年建市，是一个典型的煤炭资源型城市。 经过几十年的开发建设， 累计生产原煤8.2亿吨， 为支援国家建设和发展地方经 济做出了重要贡献。随着经济体制的转轨和国家产业政策的调整，煤炭资源型 城市长期积累的体制性和结构性矛盾日益显露。多年来，鸡西市对资源型城市 可持续发展问题进行了积极的探索和不懈的努力， 八五期间， 确定了立足资 源、深度开发、依靠科技、优化发展的战略指导思想，在全市形成了告别单一 煤经济意识，树立大市场观念，构建鸡西经济多元发展新格局的共识。特别是 近年来， 鸡西市抓住全国性结构大调

15、整的机遇， 按照可持续发展的要求和省委 二次创业、富民强省的战略部署，从鸡西还属于经济欠发达、群众不富裕这一 基本市情出发，确定了突出一条主线、构建四大格局、强化五个保障，建设绿 色生态旅游城市的工作任务和目标，坚持在发展中调整，在调整中发展，促进 了产业结构的优化升级。 3、城市规划与发展目标 根据鸡西市城市规划及土地利用总体规划，位于鸡冠区西南部以“一横三 纵”四条轴线为空间结构骨架，以生态走廊分割出四个相对独立的复合型组团 建设鸡冠新区。该地区设置居住功能区、行政办公区、体育休闲区、商务办公 区等8大功能区。项目建设分二期进行，一期工程201国道支线以北266公顷，重 点建设体育会展中心、市一中新校区、商务宾馆、行政办公机关、企事业单位 办公楼、大型商业综合体、市民广场和居住小区，计划利用3年时间完成。今年 新区建设启动了一期水、电、路等市政基础配套设施和体育会展中心及市一中 新校区建设等重点项目。 在功能定位上，西南新区是未来鸡西市行政办公、商业服务、会展信息、 商务办公、 文化体育等城市核心功能的发展区域。 新区以行政办公为领航功能， 商务金融、商业服务、体育会展为主导功能，文化休闲、旅游娱乐功能为互补 功能，研发创意、教育培训为特性功能，生活居