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1、1,2,激情,使命,梦想,3,目 录,4,前 言 针对芜湖县（一中对面）芜国土拍告字201304号地块的营销策划报告，本公司是从以下几个方面开展工作的： 1、通过对芜湖县的市场现状进行针对性的调查，从经济、社会、人文，以及房地产市场等各个方面调研，通过调研，分析芜湖县市场的状况，发展潜力以及房地产市场存在的风险。并结合本项目提出可行可操作的规划方案建议； 2、通过针对竞争对手的方案实施情况的分析，制定适合本项目的实施方案建议。 3、通过对规划、产品设计、实施方案的优化来规避芜湖县房产供大于求的现状风险。 4、通过对竞争项目的营销方法的剖析，制定适合芜湖县风情民俗的营销方案和推广策略。 5、通过
2、对市场发展的分析与把握，测算项目的成本与利润点，依据其制定合理的销售价格，规避市场风险。 本方案由于时间仓促，尚有许多需研究的方面均没有透彻分析与研究，待下一步在执行方案上加大挖掘研究的力度。,5,第一章 市场调研分析,第一节 芜湖县宏观背景研究 第二节 芜湖县发展概况 第三节 房地产市场政策分析 第四节 区域市场竞争楼盘分析,6,一、城市概况区域特征,（一）概述 芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，长江三角洲西翼城市，北倚长江，东接杭州，西连合肥，北依南京，南向黄山，芜申运河从中穿过，历史悠久，文化底蕴深厚，交通区位优越，自然资源和条件丰富，生态环境优越，经济和社会发展迅速，是一颗璀璨的
3、“皖江明珠”。如今，芜湖县正迅速崛起为一座滨水园林型现代化新兴城市。现为皖东南政治中心，芜湖副中心城市，省住房建设厅规划到2015年撤县设立县级新芜市。 芜湖县辖5个镇：湾沚镇、六郎镇、陶辛镇、红杨镇、花桥镇。全县面积670平方公里，总人口40万人，其中湾沚镇面积214.49平方公里，人口近22万，属于快速发展的中小城市。,第一节 芜湖县宏观背景研究,7,（二）不同层面看芜湖县,2010年初国务院正式批准实施为皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市，是安徽省“沿边”、“沿江”发展战略的结合点，也是国务院批准的沿江重点开放县。拥有长江近郊岸线25.4公里和芜申运河、青弋江、水阳江、漳河等重要的水
4、运交通。自2002年起，综合经济实力连续位居安徽省经济“十强县”前列。现已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。是皖江和皖东南地区重要的交通、商业、工业、经济、政治、文化、外贸、物流中心和浙商最具投资潜力的城市。 全县经济正逐步改变为工业化主导的产业结构。,经济发展较落后地区、重点交通物流地，产业转移承接区域。,从全国看芜湖县,中部六省,长三角经济圈,珠三角经济圈,芜湖县,8,合肥战略合作城市、芜湖副中心城市，皖东南政治中心 。,从安徽看芜湖县,芜湖县属于中部六省城市，位于皖江、合肥经济圈重要组成部分，安徽最重要经济核心组团的东向发展门户和交通门户。经济发展前景良好，属于快速发展的中小城市。
5、芜湖县距离市区仅30多公里，最快通达时间半小时，是芜湖市影响巨大的城市，无论是从城市发展轨迹、楼市运行，都跟随着芜湖市的脚步。在经济发展上，充当着芜湖市重要的工业基地角色。 芜湖县历史悠久，文化底蕴深厚，交通区位优越，自然资源和条件丰富，生态环境优越，经济和社会发展迅速，是一颗璀璨的“皖江明珠”。如今，芜湖县正迅速崛起为一座滨水园林型现代化新兴城市。,合肥经济圈,9,发展越来越快，城市变得越来越大。,从芜湖县看芜湖县,新核心,新核心,新核心,新核心,10年之前，芜湖县典型的单核心发展模式的地区城市，环湾沚镇政府商圈是城市唯一的核心区，承载着整个城市的核心功能。,10年以后，芜湖县加速了开拓新区
6、的进程，政务区、工业开发区的兴建，使城市走上了单核心扩张向多核心转变的历程。,城市多核心的框架已初步形成。城市老城区域重点完善、城南、城北、城东及工业园区的基础条件已然形成，新区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市经济快速发展。,10,（三）区域特征 芜湖县的地理位置为城市发展带来独特优势，同时也带来一定的束缚。从优势上说，芜湖县优越的区位被国家交通部确定为交通枢纽城市。随着工业园区的开发，城市交通将更加便捷，加快了芜湖县发展的进程，加强了与长江三角洲、珠江三角洲的经济联系。 但从不利因素分析，芜湖县北临芜湖市、南近宣城市。从城市规模和经济情况来说，芜湖县都要落后于这两个城市。就经济吸附看，县
7、城其他乡镇被周边吸引。这大大影响了芜湖县作为县中心城市影响力和辐射力，使其难以发挥应有的地区中心城市的作用，对经济的发展，尤其是商业和房地产市场影响较大。,11,（四）芜湖县城规划发展,近期：20102015年,中期：20152020年,远期：20202030年,1、城市规模 近期：至2015年城市人口规模为20万，建设用地规模为15平方公里； 中期：至2020年城市人口规模为25万，建设用地规模为22.5平方公里； 远期：至2030年城市人口规模为30万，建设用地规模为30-40平方公里。,12,2、城市发展方向与城市空间结构 城市主要向东发展，其次向南、向北发展，工业东进沿高速公路发展，实
8、施“东跨、南拓、北进”的城市空间发展战略，形成“中优、东兴、南新”的城市格局。城市空间结构形成“一心五区”的用地布局形态：城市中心、老城区、东北工业区、城东工业区、城南科教文化区、城南居住区。,本次规划城市整体结构为“一心五区”,13,二、城市经济发展分析,（一）芜湖县经济运行概况 全年生产总值（GDP）125.06亿元，按可比价格计算，比上年增长21.5%。 其中： 第一产业增加值14.5亿元，增长4.8%； 第二产业增加值86.62亿元，增长29.0%； 第三产业增加值23.94亿元，增长9.4%。 三次产业结构由上年的13.2：64.8：22.0调整为11.6：69.3：19.1。,14
9、,（二）经济情况分析,农业生产稳步发展。全年粮食种植面积31648公顷，比上年增加114公顷；粮食产量21.76万吨，比上年增产1.05%；肉类产量14188吨，增产3.55 %；水产品产量27100吨，增产3.25%。全年实现农业总产值14.50亿元，按可比价格计算，增长4.8% 工业经济支撑作用增强。全县规模工业累计实现工业增加值66.58亿元，比上年增长39.8%。全年工业产品销售率达到98.1%。 固定资产投资增势强劲。全年完成固定资产投资135.05亿元，比上年增长28.7 %；其中，城镇投资116.05亿元，增长26.5%。全年新增固定资产53.54亿元，增长29.5 %。第三产业
10、投资62.66亿元，增长46.0 %，其中房地产开发投资18.16亿元，增长65.9%。全年销售商品房20.32万平方米，增长31.0 %；商品房销售额9.53亿元，增长54.0%。 消费品市场持续活跃。全年实现社会消费品零售总额31.71亿元，比上年增长20.3%。分区域看，城镇消费品零售额22.05亿元，增长21.3%；乡村消费品零售额9.66亿元，增长18%。分行业看，批发和零售业商品销售额26.55亿元；住宿和餐饮业营业额5.16亿元。,15,进出品贸易快速增长。全年进出口总额16494万美元，比上年增长35.9%。其中，进口总额217万美元，下降10.3%；出口总额16277万美元，
11、增长45.7%。 利用外资形势良好。当年合同利用外资3870万美元，增长372.5%。全年实际利用外资8050万美元，增长50.1 %，其中外商直接投资8050万美元，增长50.1%。实际利用内资168.8亿元，减少1.3%，其中省外资金107.6亿元，增长33.2%。 财政收入较快增长。全年实现不含基金财政收入20.29亿元，比上年增长48.5%；其中，地方财政收入13.44亿元，增长50.1%。 城乡居民收入稳步增加。全年农村居民人均纯收入9693元，比上年增长17.6%；农村居民人均生活消费支出7975元，比上年增长16.6%；农村人均住房使用面积35平方米，比上年增加1平方米。农村居民
12、的恩格尔系数为40.5%。城镇居民人均可支配收入16840元；人均消费性支出9762元；人均住房建筑面积30平方米。,16,芜湖县经济发展水平,根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。芜湖城乡居民恩格尔系数40.5%，城乡居民属于小康生活阶段。,但按照我国十六大拟定的全面小康社会标准来看：,芜湖县正在全面向小康目标迈进，城镇居民在向富裕接近。按照城市化发展的实际增速，未来一段时间加速城镇化发展步伐将是芜湖县发展重点，居民购房将成为消费重要方面，芜湖县的房地产业发展长期看好毋庸置疑，房地产市场发展
13、有着很大的刚性需求的潜力空间。,17,第二节 芜湖县湾沚镇发展概况,一、湾沚镇概况 湾沚，又名沚津。位于安徽省东南部，长江南岸，是安徽省芜湖县县政府和县城所在地。规划到2015年撤县设立县级新芜市。位于青弋江的东面，山清水秀景色怡人，四季分明，是最适合人民居住的地方之一。全镇辖26个村委会、9个社区，总面积219.49平方公里，城区长住人口约22万人 。 便捷的交通为其工业 发展创造了良好的条件，该地逐渐成为皖南门户之一，并且依赖起地理优势发展出一批优秀的企业。湾沚镇罗保无公害蔬菜基地芜湖县城南部，紧靠青弋江，芜屯公路、皖赣铁路穿境而过，水陆交通便利，土壤肥沃，灌溉方便。为适应发展，运用市场经
14、济机制，引导、扶持、鼓励广大农民建立了无公害蔬菜生产基地。,18,二、湾沚镇的发展 湾沚镇是芜湖市的副中心城市，处于中国经济最发达和发展最快的长三角经济圈地带的城市之一。西汉初年，这里便是“盐艘鳞集，商贩辐辏”，如今已是全县的政治、经济、文化中心，合杭高速、皖赣铁路贯穿境内，芜屯公路、湾石公路、在城区交汇，水陆交通便捷，距芜湖市区仅15公里车程，湾沚境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，交通发达。 1、规划确定芜湖县城城市性质为：芜湖市域副中心城市；皖江城镇带机械制造和加工业基地；滨水园林城市。 2、规划确定近期15万人，远期23万人；近期2010年城市建设用地15.
15、0 平方公里，远期2020年城市建设用地22.5平方公里，远景城市建设用地达到3040平方公里。 3、城市发展总目标：把芜湖县城建设成为经济繁荣、功能完善、环境优美、符合可持续发展的现代化工贸城市。 4、城市发展方向为：城市主要向东发展，其次向南、向北发展，工业东进沿高速公路发展，实施“东跨、南拓、北进”的城市空间发展战略，形成“中优、东兴、南新”的城市格局。 5、城市空间结构形成“一心五区”的用地布局形态：城市中心、老城区、东北工业区、城东工业区、城南科教文化区、城南居住区。,19,芜湖县位于长三角经济和皖江城市带范围内，面临东南发达城市产业向中部转移机遇， 在皖江城市带发展政策的有力支持下
16、。将迎来一段快速发展期。同时将改变以往的县城 的人口结构形式，人口的增加对城市发展的规模起到增量作用，推动房地产的刚性需求 。,小结 （结合地区发展分析房地产市场前景）,芜湖县城镇化率虽然高于全省平均水平但较十二五发展的目标要求还有一定距离，决定 着芜湖县农村务工购房、乡镇城郊人员进城购房为目前市场上重大比例的消费群体，增 加市场的刚性需求量。,2,芜湖县的区位与经济发展不相符，经济规模相比东南沿海县市还有很大差距，经济的快速 发展将有力的推动房地产市场发展速度，改善性需求日益增多，逐步消化市场的住宅存量。,3,芜湖县虽然经济规模尚可，但人口基数较小，同时受芜湖市强力辐射，房地产市场的规 模发展受到了一定的影响。,4,20,1、国家政策 2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了五次升级，分别是2010年1月的“国十一
