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1、项目前期工作 重点任务和主要方法,冯世杰,二一一年 二月十九日,房地产开发的主要阶段划分,投资决策阶段,前期工作阶段,工程建设阶段,租售与物业管理阶段,投 资 机 会 研 究,可行性 研 究,项目评估和决策,获取土地使用权,签署有关合作协议,建设工程招标,开发项目立项,规划设计与方案报批,七通一平等工作,基础工程,主体工程,安装与装修工程,室外工程,竣工验收,销售准备,广告推广,现场销售,物业管理,投资发展部、技术部、 项目部、办公室,投资发展部,营销策划部 物业管理部,项目部,项目前期工作重点任务和主要方法,一、土地获取,二、规划审批流程,项目前期工作重点任务和主要方法,土地获取,土地获取,
2、土地使用权出让程序,办理程序,获取信息,领取挂牌文件,提交申请,挂牌,办理土地证,任务,方法（后详）,网络、报纸,国土资源部门,申请书、证明文件、保证金等,现场竞拍,申请书、提交材料,观注、询问,沟通、知彼,内部协调,信息流畅通 及时反馈,主观能动性,土地获取,土地使用权获取途径,出让,转让,划拨,其它,指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称批租，属地产一级市场. 有协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。,指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者无偿交付其使用。,指土地使用者将土地使用权
3、再转让的行为，包括出售、交换和赠与。,旧城改造取得中标地块；联合开发（土地合作）；通过司法裁决取得；通过兼并、收购等股权重组方式取得。,土地获取,获取信息,任务,方法,时刻关注报纸、网络上出现的关于土地出让信息，平时多打电话咨询，掌握第一手信息。,程序一,土地获取,领取挂牌文件,到市（县、区）国土资源部门领取土地使用权出让挂牌文件。,任务,方法,主动详细询问报名时间节点，及时向公司领导汇报，时常打听最新报名情况。,程序二,土地获取,提交申请,1、申请书； 2、法人单位有效证明文件； 3、法定代表人的有效身份证明文件； 4、申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；
4、5、竞买保证金交纳凭证； 6、挂牌文件规定需要提交的其他文件。,任务,方法,协调公司各相关部门，整合其提供的挂牌文件所需材料并备份，提前做好报名准备。,程序三,土地获取,挂牌,1、挂牌主持人介绍挂牌起始价、增价幅度等竞价规则，宣布挂牌竞价开始； 2、竞买人填写挂牌竞买报价单进行报价； 3、工作人员收到挂牌竞买报价单后，对报价高于上一轮价格，符合增价幅度标准及报价规则的报价单予以审核，对各个符合规定的报价予以确认；（或现场举牌竞价） 4、确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。 5、签订成交确认书； 6、签订国有土地使用权出让合同； 7、规定时间内交清全部土地出让金。 8、申请办理土地
5、登记和领取国有土地使用证,任务,方法,在挂牌竞价时，保持信息流畅通，并及时将信息反馈给公司，按公司的意旨行事。,程序四,土地获取,办理土地证,土地获取,1、用地申请； 2、招标、拍卖或挂牌的成交确认书； 3、国有土地使用权出让合同（经招拍挂程序后签订）； 4、土地登记申请表、土地登记审批表； 5、宗地界址图； 6、土地出让金交付凭证复印件； 7、企业工商营业执照（复印件）及法人代表身份证复印件； 8、单位法人身份证明及组织机构代码证（复印件）； 9、委托登记的应提供委托书和被委托人身份证。,任务,方法,协调公司各相关部门，整合材料并及时报送土地相关部门，询问进度情况，并反馈给公司。,程序五,规
6、划审批流程,规划审批流程,规划审批程序,办理程序,建设用地规划许可证,总平面规划设计方案联审,建设工程规划许可证,任务,方法（后详）,申请表、地形图、 合同,相关部门联审回执单,申请表、验线回执单,主动联络、熟悉 风格,沟通、交流,见机行事,总平面规划设计方案审核,方案图、设计说明、鸟瞰图,及时反馈信息,建筑设计方案的审批,方案效果图、文件、户型,腿勤、嘴甜,规划审批流程,建设用地规划许可证,申报资料： 1、银川市建设用地规划许可申请 表（示例）； 2、现状地形图（经市政与村镇处 审核的原件）； 3、国有土地使用权出让合同。 承诺时限：5个工作日（承诺件） 办理处室：建管处 市政与村镇处。,任
7、务,方法（后详）,主动联络，熟悉相关人员工作风格。,程序一,规划审批流程,建管处,任务,方法,领取申请表，主动联络，熟悉办事员的工作风格。,办理处室,规划审批流程,银川市建设用地规划许可申请表,规划审批流程,建设用地规划许可证样本,规划审批流程,总平面规划设计方案审核,申报资料：1、总平面规划方案图（三个方案以上）；2、设计院出具的设计说明文本；3、重要地段及大型建设项目，须提供鸟瞰及街景效果图。 承诺时限：5个工作日(不含专委会或专题会研究时间)（承诺件） 办理处室：建管处,任务,方法（后详）,了解办事人员风格、 主动与审核人员搞好人脉。及时反馈信息给技术部。,程序二,规划审批流程,总平面规
8、划设计方案联审,申报资料：1、总平面规划方案图（八份）；2、总平面规划图电子版（dwg格式，光盘）；3、勘测定界图及其报告（原件），或宗地图及界址点坐标（原件）。 承诺时限：5个工作日（联办件） 必联单位：园林、房管、地震、环保、人防、城管、气象 可选单位：水务、公安（交警）、文广,任务,方法（后详）,主动与联审各单位相关工作人员沟通、交流。及时反馈意见。工作之外经常联系。,程序三,规划审批流程,园林,绿化率及绿地面积审核通过后。在通过的总规图上盖章,任务,方法,必联单位一,联办通知单从规划局获取。,规划审批流程,房管,任务,方法,联办通知单从规划局获取,必联单位二,规划审批流程,地震,办理抗
9、震设防审批，进行地震安全性评价。,任务,方法,1、联办通知单从规划局获取 2、从地震局领取抗震设防申报表,必联单位三,规划审批流程,环保,任务,方法,1、联办通知单从规划局获取 2、环评报告书委托专业机构制作,必联单位四,规划审批流程,人防,根据防空地下室建设管理办法，规划人防地下室，办理防空地下室审查表。,任务,方法,联办通知单从规划局获取,必联单位五,规划审批流程,城管,任务,方法,联办通知单从规划局获取,必联单位六,规划审批流程,气象,防雷装置设计审核行政许可手续,任务,方法,诚恳礼貌,必联单位七,规划审批流程,总平面图的批准,申报资料：1、盖有园林审查专用章的总平面图纸（八份）。 承诺
10、时限：3个工作日（承诺件） 办理处室：建管处 市政与村镇处,规划审批流程,建筑设计方案的审批,申报资料：1、建筑设计方案效果图（三个以上含三个方案，至少两个方向以上立面，并注明色彩、材料做法、建设单位、项目名称等）；2、方案设计说明文本；3、户型申报表（住宅项目）。 方案通过后提供：1、同意的建筑设计效果图（A4两份）；2、平、立、剖面建筑单体图纸（3套）；3、规划公示图(一式两份)及电子图（JPG格式，不大于5M）。 承诺时限：7个工作日(不含专委会或专题会研究时间)（承诺件） 办理处室：建管处 市政与村镇处。,任务,方法（后详）,有耐心经常打电话或直接去办理部门了解方案审核进展情况。及时将
11、信息反馈给部门负责人。,程序四,规划审批流程,建设项目户型申报表,规划审批流程,建设工程规划许可证,申报资料：1、银川市建设工程（建筑类）规划许可申请表；2、建设用地规划许可证复印件（核原件）；3、国有土地使用证（核原件）；4、验线回执单（经建管处、规划执法大队、勘测院三方签字）；5、环境影响评价批复；6、根据项目情况需要提供的相关资料（会议纪要、承诺书、领导批示等）。 承诺时限：5个工作日（承诺件） 办理处室：建管处,任务,方法（后详）,报件后随 时 掌握办 理进程。,程序五,规划审批流程,建设工程规划申报表,规划审批流程,银川市建设工程（建筑类）规划许可申请表,规划审批流程,建设工程规划许
12、可证样本,规划审批流程,体会,1、差异性 1）政府差异性 2）项目差异性 3）工作方法差异性 2、系统性 1）系统思维能力 2）统筹能力 3）系统调节能力,体会,政府差异性,差异性一,体会,项目差异性,1、国际村中间规划变更 2、财富汇工业用地转商 住用地,差异性二,体会,工作方法差异性,针对 不同部门 不同阶段 不同领导 适用不同方法,差异性三,体会,系统思维能力,轻重缓急 前后左右,系统性一,体会,统筹能力,1、内部协调中组部 2、外部联系外联部 3、制定计划参谋部,系统性二,备注,系统调节能力,1、急事vs缓心 2、生活vs工作 分开但不分离 3、机变vs自我,系统性三,备注,表格下载方式,银川市规划管理局网址： 银川市人民政府政务大厅： http:/www.yc- 政务大厅规划窗口咨询电话：6889318,项目前期工作重点任务和主要方法,银川市规划管理局各处室邮箱,规 划 科 ycsghj_ 建管一科 ycsghj_ 建管二科 ycsghj_ 建管三科 ycsghj_ 村 镇 科 ycsghj_ 市 政 科 ycsghj_ 大厅窗口 ycsghj_,项目前期工作重点任务和主要方法,欢迎大家进行业务交流！ 顺祝各位事业兴旺、身体健康！,项目前期工作重点任务和主要方法,
