{市场分析}长沙房地产市场发展状况及趋势分析

《{市场分析}长沙房地产市场发展状况及趋势分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{市场分析}长沙房地产市场发展状况及趋势分析（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、市场分析长沙房地产市 场发展状况及趋势分析 市场分析长沙房地产市 场发展状况及趋势分析 长沙房地产市场发展状况及趋势分析长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003 年长沙房地产市场基本状况 近几年来， 长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长， 呈现稳步发展的势头。 2003 年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止 2003 年 11 月，长沙市共完成房地产开发投资 107.46 亿元，与去年同期相 比增长 57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了 100 亿元。 2003 年 1 月-11 月房地产开发投资占固定资产投资

2、的 28.06%，预计到 12 月底， 房地产开发投资增幅将达到 60%以上，占固定资产投资的比重将达 1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步 上扬，截止 2003 年 11 月，长沙市房屋施工面积达 1012.73 万，竣工房屋面积 256.46 万，较去年同期均有较大幅度增长。 从商品房预售情况来看， 2003 年， 全市共有 155 个企业的 887 栋商品房上市预售， 批准预售总建筑面积为 468.82 万，较去年同期增长 18.77%。其中批准预售的 住宅面积为 381.82 万，占商品房开发比重的 8

3、1.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003 年，全市共成交商品房 26727 套，成交面积 299.27 万， 成交金额 63.15 亿元，分别比去年同期增长 21.74%、19.15%和 19.24%，商品房 的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003 年长沙市商品住房销售均价为 2222 元/，比去年 同期增长 3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基 本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃 2003 年，全市共办理二手房交易 9189 起，成交面积 118.79 万，成交金额 22.27 亿

4、元，分别比去年同期增长 39.25%、78.63%和 144.92%。其中，房改房成 交 4263 套，成交面积 28.47 万，成交金额 3.33 亿元，分别比去年同期增长 76.96%、81.57%和 92.54%。长沙市二手房交易量在 60 万左右维持了五年之后， 终于实现了突破，达到 118 万，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育 之后，在政府宏观政策的调控下，特别是 2003 年 10 月我市出台“长沙市人民政 府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府 58 号文）的具体措施的作用 下，市场活跃明显。 4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障 2003

5、年，全市共办理房地产抵押登记 29757 起，抵押贷款面积 728.65 万，抵 押权利价值 194.20 亿元，比去年同期增长 76.82%、36.16%和 29.40%。其中，个 人住房抵押登记 28078 起，个人住房抵押贷款面积 330.11 万，个人住房抵押 权利价值 70.36 亿元，分别比去年同期增长 75.95%、78.24%和 58.97%。房地产 抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷 款，成交起数从 98 年的 613 起至 2003 年的 28078 起，六年间增长了 45 倍。购 房者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的

6、政策由于有了金 融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。 5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长 2003 年，全市共动迁居民 5056 户，拆迁房屋面积 85.74 万，分别比去年同期 增长 78.47%和 23.78%。其中，拆迁住宅面积 43.86 万，比去年同期增长 24.32%。2003 年，虽然长沙已基本实现三年大变样的城市建设总目标，但城市 房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工 作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城 市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献

7、。 6、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理 2003 年， 全市经济适用住房小区建设共完成投资 4.28 亿元， 开工房屋面积 79.50 万，竣工面积 58.60 万，分别比去年同期增长-49.88%、-28.70%和-6.54%。 从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用 房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量 的比重由调控前的接近 50%到调控后的 20%以内，使商品房市场结构趋于合理。 经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。 二、长沙市房地产市场存在的主要问题 近年来，长沙房地产市场整体是健康的

8、，没有出现过热和泡沫。但从市场供、求 关系，产品结构，一、二级市场的协调发展来看，也显露出了一些值得引起关注 和重视的问题，有待进一步探讨和解决。 1、关于供求关系平衡的问题 1998 年至 2003 年，长沙商品房上市量与销售量呈现高速增长的态势。从商品房 竣工情况来看，六年共竣工商品房面积 1195.95 万，年均递增 25.67%； 从批准 预售来看，六年间共有 1456.23 万商品房被批准上市销售，年均递增 75.50%； 从商品房销售情况来看，六年间共销售商品房 908.49 万，年均递增 64.82%。 从上述数据可以看出，商品房市场容量在快速增大，需求量持续增加，其增幅远 大于

9、其他商品销量的增幅。将竣工量和销售量进行对比分析，商品房销售量年均 增幅远大于商品房竣工量的增幅，因此，目前长沙市商品房空置问题并不突出。 将批准预售量与销售量进行对比分析， 商品房批准预售量明显大于商品房销售量， 商品房批准预算的增长幅度也高于销售的增长幅度，如果有效需求得不到释放， 后市将存在供大于求的矛盾。 2、关于商品房结构的问题 长沙市商品房结构矛盾体现在三个方面 一是经济适用住房建设与商品房建设的矛盾。2002 年这一问题十分突出，经长沙 市人民政府采取有效措施后，这一矛盾已基本化解。 二是高档商品住房与普通商品住房的比例问题。长沙市目前高档住宅的建设量呈 上升之势，楼盘的质量、配

10、套、环境等方面的竞争也日趋激烈，价格不断上涨， 但有效需求不足。而经济适用住房被压缩之后，由于建材价格也在上扬（据预测， 长沙砖混结构房屋建筑成本比涨价前增加了 80 元/M2），价位在 2000 元/左右 的普通商品房的利润空间很小，其建设没有跟上来，造成低价商品房市场供给断 层。 三是商品住宅与经营性用房的比例问题。从 2003 年批准商品房的上市情况来看， 住宅占总上市量的比重为 81.44%，比去年同期下降了 5 个百分点；商业用房占总 上市量比重为 11.48%，较去年同期上升了 2.06 个百分点；写字楼占总上市量的 比重为 6.28%， 较去年同期上升了 2.16 个百分点。 从

11、各类商品房的市场表现来看， 据长沙市房地产交易中心最近的抽样调查显示，在售楼盘中（含已批准预售尚未 竣工的商品房）住宅的销售率为 66.04%，写字楼的销售率为 51.63%，商业用房 的销售率为 69.21%。商业用房的销售情况较好，特别是独立门面，基本处于脱销 状态。 目前我市商品房供应都有消费需求，但结构性矛盾已经出现，而且中低价位在减 少，高价位在上升，潜伏着结构性供求不平衡的问题。同时，经营性用房的比重 偏低，相对于投资性需求扩大的趋势，也存在供给不平衡的问题。 3、关于房地产金融的问题 房地产业的发展离不开金融的支持。从开发企业来看，长沙市房地产开发企业资 金实力雄厚的不多，在进行

12、房地产开发时自有资金不足，绝大部分资金靠金融机 构贷款。据相关部门提供的数据，房地产开发投资中有 80%的资金来自金融机构 及商品房的预售收入。金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很 大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。从消费者购房来看，2003 年长沙共有 19827 户商品房办理了按揭手续，占商品房总成交量的 74.22%。金融 机构同时也支撑了商品房市场， 只是相对于开发贷款来说， 个贷的风险相对要小。 因此，房地产贷款要加强风险防范措施，要对贷款进行监管，完善和规范信贷政 策，使之有利于房地产市场的平衡发展。 4、关于住房二级市场的问题 住房二级市场是否活跃，标

13、志着一个城市的房地产市场是否成熟。2003 年，在长 沙市政府的精心培育下，长沙住房二级市场被迅速激活，交易量猛增。从住房一、 二级市场的关系来看，2003 年，长沙住房一、二级市场交易量之比为 2.52：1， 与 2002 年相比(2002 年住房一、二级市场交易量之比为 3.77：1)，住房一、二 级市场交易差距明显缩小。但是与其他先进城市相比(其比值为 1： 1)，仍有较大 差距。因此，长沙住房二级市场才刚刚起步，住房二级市场发展的潜力虽然巨大， 但仍存在一些需要解决的问题。如：房地产中介服务需要发展与规范的问题；二 手房按揭要大力发展的问题；住房梯级消费观念需要进一步培育的问题等等。

14、三、2004 年长沙房地产市场发展分析 2004 年，长沙房地产市场在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控和 引导下，仍将保持较快的增长速度。 1、从产业投入角度分析 长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP 保持二位数的增长，对房地产业的 投入不断加大。98 年至 2003 年 11 月，全市共完成房地产开发投资 325.45 亿元， 占全市固定资产投资的 1/3。2004 年开始，长沙市将实施新的“三年大变样”战 略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段 升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。 2、从市场角度分析 从购房能力分析，伴随长沙经济的增

15、长，城镇居民可支配收入逐年增多，98 年至 2003 年，长沙人均可支配收入从 6650 元上升到了 9100 元左右，增幅达 36.84%。而近几年长沙的房价一直较为稳定，增幅较小，这使得市民的住房购买 能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的 94%以上。 从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、 增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大 大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比例为 74.22%，据长 沙市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的 比重为：商品住房为 16.10%、写字楼为

16、 40%、商业用房为 59.80%。 从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显 的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观 念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消 费群体逐步扩大，长沙人均居住水平迅速提高。至 2003 年，长沙人均居住建筑 面积达 22.07。 从需求关系分析，随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从 1998 年到 2002 年末， 长沙市净增城市人口 22.08 万人(含自然增长和机械增长)， 每年平均增长 5.52 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析， 长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将达到 120 万(按目前我市人均居住建 筑面积为 22.07计算)。实际上 2002 年长沙市净增城市人口为 8.22 万人，这一 理想需求将达到 180 万。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计， 长沙市目前外来人口购房的比重为 15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需 求的增长。 3、从政策角度分析 从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为