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1、土地价格测算专题(以商住用地为例),附件,二法均为获得楼面地价,以其作为土地价格测算的标准(根据容积率不同,会导致土地成本不同),市场比准法通过参照市场上相似项目的楼面地价,通过关联系算,测算项目楼面地价,步骤: 选取参照项目 建立关联系数 楼面地价测算,选取参照项目:根据出让时间相近,地块区位相近,以及土地性质相同等三大原则选取参照项目,获取其楼面地价,【市场比准法:STEP1 】,注:若当年无土地出让,则须在已有出让年限的地价基础上计入相应的增长率(5%-10%),新都集团地块,天元置业地块,城郊置业地块,参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较,根据拟合程度获取比较系数,最终
2、获得各项目土地的综合比较系数 计算公式:权重*拟合程度=比较系数 拟合程度取值范围:0-2 比较系数:越接近“1”代表与本项目约相似,建立关联系数:通过区位、景观、交通等多方面与本项目进行比较,得出各方案比较系数,【市场比准法:STEP2 】,根据比拟系数,相似度越高,权重取值相应提高 通过参照项目的楼面地价,结合比准系数以及各自权重,进行加权平均,得出项目2014年商住用地楼面地价为1366.62元/平方米,楼面地价测算:通过参照项目的楼面地价,结合比准系数,经过加权求和的方式,测算出本项目楼面地价,【市场比准法:STEP3 】,本项目地块容积率按3来计算,2014年土地价格为: 土地价格=
3、楼面价容积率 666.7 10000=273.3万/亩,假设开发法 通过现有在售楼盘价格盘点,推算出项目进行二级开发的房价,进而反算出不同投资利润率情况下的楼面地价,步骤: 选取参照项目 建立关联系数 测算二级开发房价 预估未来入市房价 预算项目成本 反算楼面地价,选取参照项目:根据距离本项目较近,为在售楼盘、产品较高档等原则,选取三大参照楼盘,盘点其现实售价,【假设开发法:STEP1 】,选取参照项目遵循原则: 产品较高档 为在售楼盘 距离本项目较近,建立关联系数:从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照项目进行比较,得出比拟系数,【假设开发法:STEP2 】,参照项目从区位、规划、交通等
4、八项因素与本项目进行比较,根据拟合程度获取比较系数,最终获得各项目土地的综合比较系数 计算公式:权重*拟合程度=比较系数 拟合程度取值范围:0-2 比较系数:越接近“1”代表与本项目约相似,测算二级开发房价:以市场在售楼盘房价为基础,结合比拟系数,加权求和得出项目进行二级开发的现时售价,【假设开发法:STEP3】,根据比拟系数,相似度越高,权重取值相应提高 通过参照项目的楼面地价,结合比准系数以及各自权重,进行加权平均,得出项目住宅现时售价为4601元/平方米,预估未来入市房价:根据二级开发房价,结合近5年房地产增长率,根据项目未来入市时间预估销售价格,【假设开发法:STEP4】,增长率为10
5、%: 1+10%,2013年现时售价: 4601元/,X,=,2014年区域住宅售价: 5061元/,预算项目成本:一般情况下,土地楼面地价为已知项,而此处未知,假设其为X元/,在假定住宅开发体量前提下,对其进行反算,【假设开发法:STEP5】,假定条件: 住宅开发体量: 20万平方米 计算过程如表:,反算楼面地价:基于前述步骤,根据投资净利润率=净利润总额/总投资,假定两种利润率,反算楼面地价,【假设开发法:STEP6】,根据假设开发法,利润率=30%时,本项目住宅用地基准价格为590元/ 利润率=0%时,本项目住宅用地基准地价为1860元/,一般情况下,项目利润率为20-30%,因此测算分
6、别以投资利润率极限值0%和30%作为反算条件: 投资净利润率=净利润总额/总投资 R1=(29017-15.6x)/( 53760+20.8x)=30% 则X=590元/ R2=(29017-15.6x)/(53760+20.8x)=0% 则X=1860元/,测算项目楼面地价:把市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的3项住宅楼面地价进行加权求和,得出项目住宅楼面地价合理区间,本地块住宅用地楼面地价估算结果如下: 当利润率为30%时,楼面地价=1366.6280% +59020% =1211.3元/,(容积率=3,土地价格= 242.3万/亩) 当利润率为0%时,楼面地价=1366.6280% +186020% =1465.3元/,(容积率=3,土地价格=293.1万/亩) 因此,本项目中,开发商拿地最高极限不宜超过楼面地价1465.3元/,否则面临亏损,原则: 两者加权求和,考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况 市场比较法:假设开发法=8:2或7:3 若对未来项目开发售价看好,可适当调高假设开发法权重,土地测算,基于容积率=3,本项目土地价格取值区间250300万/亩,能实现项目不亏损,