《土地价格测算方法课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地价格测算方法课件（15页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地价格测算专题（以商住用地为例）,附件,二法均为获得楼面地价，以其作为土地价格测算的标准（根据容积率不同，会导致土地成本不同）,市场比准法通过参照市场上相似项目的楼面地价，通过关联系算，测算项目楼面地价,步骤： 选取参照项目 建立关联系数 楼面地价测算,选取参照项目：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性质相同等三大原则选取参照项目，获取其楼面地价,【市场比准法：STEP1 】,注：若当年无土地出让，则须在已有出让年限的地价基础上计入相应的增长率（5%-10%）,新都集团地块,天元置业地块,城郊置业地块,参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终
2、获得各项目土地的综合比较系数 计算公式：权重*拟合程度=比较系数 拟合程度取值范围：0-2 比较系数：越接近“1”代表与本项目约相似,建立关联系数：通过区位、景观、交通等多方面与本项目进行比较，得出各方案比较系数,【市场比准法：STEP2 】,根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高 通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目2014年商住用地楼面地价为1366.62元/平方米,楼面地价测算：通过参照项目的楼面地价，结合比准系数，经过加权求和的方式，测算出本项目楼面地价,【市场比准法：STEP3 】,本项目地块容积率按3来计算，2014年土地价格为： 土地价格=
3、楼面价容积率 666.7 10000=273.3万/亩,假设开发法 通过现有在售楼盘价格盘点，推算出项目进行二级开发的房价，进而反算出不同投资利润率情况下的楼面地价,步骤： 选取参照项目 建立关联系数 测算二级开发房价 预估未来入市房价 预算项目成本 反算楼面地价,选取参照项目：根据距离本项目较近，为在售楼盘、产品较高档等原则，选取三大参照楼盘，盘点其现实售价,【假设开发法：STEP1 】,选取参照项目遵循原则： 产品较高档 为在售楼盘 距离本项目较近,建立关联系数：从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照项目进行比较，得出比拟系数,【假设开发法：STEP2 】,参照项目从区位、规划、交通等
4、八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数 计算公式：权重*拟合程度=比较系数 拟合程度取值范围：0-2 比较系数：越接近“1”代表与本项目约相似,测算二级开发房价：以市场在售楼盘房价为基础，结合比拟系数，加权求和得出项目进行二级开发的现时售价,【假设开发法：STEP3】,根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高 通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目住宅现时售价为4601元/平方米,预估未来入市房价：根据二级开发房价，结合近5年房地产增长率，根据项目未来入市时间预估销售价格,【假设开发法：STEP4】,增长率为10
5、%： 1+10%,2013年现时售价： 4601元/,X,=,2014年区域住宅售价： 5061元/,预算项目成本：一般情况下，土地楼面地价为已知项，而此处未知，假设其为X元/，在假定住宅开发体量前提下，对其进行反算,【假设开发法：STEP5】,假定条件： 住宅开发体量： 20万平方米 计算过程如表：,反算楼面地价：基于前述步骤，根据投资净利润率=净利润总额/总投资，假定两种利润率，反算楼面地价,【假设开发法：STEP6】,根据假设开发法，利润率=30%时，本项目住宅用地基准价格为590元/ 利润率=0%时，本项目住宅用地基准地价为1860元/,一般情况下，项目利润率为20-30%，因此测算分
6、别以投资利润率极限值0%和30%作为反算条件： 投资净利润率=净利润总额/总投资 R1=（29017-15.6x）/（ 53760+20.8x）=30% 则X=590元/ R2=（29017-15.6x）/（53760+20.8x）=0% 则X=1860元/,测算项目楼面地价：把市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的3项住宅楼面地价进行加权求和，得出项目住宅楼面地价合理区间,本地块住宅用地楼面地价估算结果如下: 当利润率为30%时，楼面地价=1366.6280% +59020% =1211.3元/，（容积率=3，土地价格= 242.3万/亩） 当利润率为0%时，楼面地价=1366.6280% +186020% =1465.3元/，（容积率=3，土地价格=293.1万/亩） 因此，本项目中，开发商拿地最高极限不宜超过楼面地价1465.3元/，否则面临亏损,原则： 两者加权求和，考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况 市场比较法：假设开发法=8：2或7：3 若对未来项目开发售价看好，可适当调高假设开发法权重,土地测算,基于容积率=3，本项目土地价格取值区间250300万/亩，能实现项目不亏损,
