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1、弹子石地块可行性研究 重庆纬联地产市场咨询与研究中心 2014年9月,1. 项目属性分析,2.城市宏观环境研判,3.区域环境研判,4.商务市场研判,5.项目开发机会,目录,6.项目经济效益评估,1.项目属性分析,地块区位,地块位于弹子石CBD核心位置,弹子石CBD,江北城CBD,解放碑CBD,地块位置,项目地块位于重庆CBD南部开发区C分区西面，紧邻朝天门长江大桥，项目地理位置优势明显，视野开阔，并有一定的资源优势。,地块指标,地块为商业办公类用地，整体规模偏小,5,6,4,3,1,2,7,地块分布情况 1号地：雷士公司； 2号地：出版集团； 3号地：中讯集团； 4、6、7号地：能投集团 5号
2、地：本案地块,地块周边,居于国际社区及总部经济区之间，能够具备一定商务氛围,本案,龙湖郦江,中海国际社区,总部经济区,地块四至： 东面：弹子石中学 南面：弹子石CBD总部经济区 西面：中海别墅长江首袭 北面：中海国际社区,资源及配套,目前周边配套相对匮乏、未来发展潜力较大,本案,龙湖郦江,中海国际社区,总部经济区,美心洋人街,周边现状： 目前除龙湖郦江项目已入住、各项目均处于建设阶段，相应周边人流较少，配套相对匮乏,招商长嘉汇,弹子石中心商业,规划配套： 1、中海国际社区项目大型集中超市和滨江商业 2、两江广场国际舞台（3.5公顷） 3、 2公里滨江绿化生态运动公园 4、重庆第一风情主题休闲度
3、假街区洋人街 5、与江北城及解放碑一江之隔，通过朝天门大桥及东水门大桥可享受相应配套设施,资源及配套,占据一线江景资源及南山资源，环境舒适,南山资源带,长江,嘉陵江,两江交汇处,交通现状,大桥、隧道、轨道构建立体交通网络,本案,一隧：慈母山隧道；三桥：朝天门长江大桥、大佛寺大桥、东水门长江大桥；三路：渝黔高速、南滨路、腾龙大道，形成立体交通网络，并紧密联系与另外两个CBD核心，形成金三角。 轻轨6（上新街）、9号线号在弹子石 设有站点，拉近弹子石与各区域的距离。,项目属性小结,2.城市宏观环境研判,城市概况,重庆众多光环笼罩下的城市,中国最年轻的直辖市,西部大开发的桥头堡,中西部龙头城市,西三
4、角经济圈成员,中国五大中心城市,国家历史文化名城,长江上游经济中心,西南综合交通枢纽,现代化制造基地,城市经济,价值潜力驱动城市快速发展,2003-2010重庆地区生产总值年度走势图,2003-2010重庆地产均值年度走势图,城市低位的提升，使重庆城市发展步入快车道。从2002年开始至今，重庆地区GDP年均增速均保持在10%以上，且近年来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。按照市政府的“十二五”计划，到2012年，全市经济总量将力争进入“万亿元俱乐部”，2015年将达到1.4万亿元以上。,城市经济,收入增长带动消费水平提高,2003-2010重庆地区社零总额年度走势图,2003-2010重
5、庆地区人均可支配收入年度走势图,从2003年至今，重庆市人民可支配收入呈现稳步增长的态势，年增长幅度在10%以上。随着居民收入的增长，近年来居民对消费水平有明显提高。除衣、食等基础消费外，居民在汽车、教育、旅游、娱乐等方面的消费有所增长。按照重庆市政府“十二五”计划，到2015年，社会商品零售总额将达到6000亿。到时重庆的消费水平将有进一步的提升。,城市经济,投资加速增长，市场环境良好,2003-2010重庆地区固定资产投资年度走势图,2003-2010重庆房地产市场投资年度走势图,2003年以来，重庆市固定资产投资稳步增长。随着保税区、两江新区的建设推进，固定资产投资呈现明显加快趋势。城市
6、投资环境的改善为房地产市场的快速发展带来契机。从2003年至今，重庆市房地产市场呈现高速发展之势，与2003年相比，2010年房地产投资额翻了4番。,城市经济,投资加速增长，市场环境良好,2003-2010重庆地区固定资产投资年度走势图,2003-2010重庆房地产市场投资年度走势图,2003年以来，重庆市固定资产投资稳步增长。随着保税区、两江新区的建设推进，固定资产投资呈现明显加快趋势。城市投资环境的改善为房地产市场的快速发展带来契机。从2003年至今，重庆市房地产市场呈现高速发展之势，与2003年相比，2010年房地产投资额翻了4番。,城市经济,开放高地吸附力显现,2002-2010重庆地
7、区进出口金额年度走势图,随着西永微电园、两江新区建设速度的加快，重庆外贸额度以及吸引外资的能力，都明显增速，且增长速度有近一步加快趋势。,2002-2010重庆地区实际利用外资年度走势图,城市经济,开放高地吸附力显现,2006-2010重庆地区港澳台企业个数年度走势图,2006-2010重庆地区外资企业个数年度走势图,近年来，随着重庆开放力度、招商引资力度的加大，投资环境的改善、升级，使得外来企业的数量稳步增加。世界500强企业中，已有超过110家企业进驻重庆。随着重庆城市地位的逐渐升级，配套设施的逐渐完善，重庆地区的吸附力将更为明显。,发展前景,持续提升的城市地位使得城市房地产进入了价值预期
8、驱动发展阶段，在这个阶段，城市价值潜力将成为城市房地产的核心动力,城市地位持续提升，城市价值潜力升级,发展前景,日趋成熟的交通体系为重庆带来发展动力的同时，也使市内的交通更为通畅，尤其是轨道交通的快速完善为房地产发展带来新的契机。,交通环境日趋成熟，助推城市发展,机场布局：一大四小,铁路：西南铁路枢纽,公路网：一小时经济圈三环十射,轨道交通：建设提速,发展前景,极核产业区：高速公路内环线以内的区域，这里是重庆的金融中心、商贸中心和高技术产业基地。两江新区：发展汽车制造业、电子信息、智能化仪器仪表等高技术产业、高端商务、高档次娱乐和高品质住宅，形成高端人才集聚地和大型购物中心集聚地。东部产业区：
9、以茶园为核心的区域，住在这里的人们将与装备制造企业、电子信息产品制造企业、会展企业为邻。南部产业区：以巴南鱼洞等为核心的区域，重点发展汽车摩托车及零部件产业、食品工业、机械制造业等。西部产业区：包括沙坪坝西永、九龙坡西彭、北碚城区等区域，重点发展集成电路、软件及服务外包、仪器仪表，建设西部最大的仪器仪表基地，依托西铝，建设全国知名的铝加工基地。,产业格局的成型为城市发展铺平道路,“一心四带”的产业布局,发展前景,两江新区重庆发展新引擎,2010年6月18日，作为“试验区”的配套政策之一“两江新区”正式挂牌成立，这是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级开发区，总面积1200平方公里。,
10、城市发展小结,3.区域环境研判,环境现状,配套、交通均有待发展,新城,老城,1、地块位于弹子石新城区域 2、周边配套相对匮乏 3、 交通主干道路已经成形，但支马路等道路暂未开建 4、弹子石目前无写字楼集中板块，目前仅国际社区一栋写字楼在售 5、区域内单位银行支行、百货、事业单位办事处，厂矿等 6、待拆迁地块较多，未来人口将有所增长,市场现状,目前周边出让地块较少，临江地块已近绝版,美心洋人街,龙湖郦江,总部经济区,招商长嘉汇,阳光100国际新城,国际社区,近段时间弹子石土地供应量较少，而沿江地块由于基本已完全出让，未来土地将较为稀缺。,市场现状,在售项目较少，以高层为主,目前区域内在售项目较少
11、； 区域项目主要以高层产品为主； 国际社区、阳光100及招商长嘉汇规模体量较大，能够长时间带动区域内房地产市场发展。,CBD简介,CBD是城市的经济文化核心，弹子石承载着重要的核心功能,重庆规划三大CBD，各承载着不同的功能，渝中区解放碑为复合型CBD，是CBD的中心，以商贸、金融服务为主；江北嘴CBD（CBD北区）为商务中心，以商务、总部经济为主；南岸CBD（CBD南区）为配套服务中心，其中弹子石、南滨路是以生活配套为主。,中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化
12、力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。,发展前景,弹子石将借势CBD成为主城发展核心,重庆市中央商务（南部）开发区辖重庆市南岸区弹子石组团A、B、C、D、E、F六个分区，规划面积10.68平方公里，规划建筑面积约1133平方米。A、B区主要以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区以休闲、居住、商务、文化、教育、娱乐功能为主的休闲商务中心和总部经济基础；E、F区以居住、市政、体育功能为主。,本案,发展前景,弹子石将借势CBD成为主城发展核心,弹子石CBD全称为重庆市中央商务（南部）开发区，简称CBD南区。与江北嘴CBD、解放碑CBD形成
13、“黄金三角区”,弹子石示范区共11平方公里，由A、B、C、D、E、F六个功能组团组成，目前重庆市已在弹子石CBD规划了300多亩的中心地带，将建18栋高档写字楼，建成重庆一个标志性的区域。下一步，弹子石CBD还将规划、建设1000万平方米的住宅和商务住宅，带动约40万人入住。根据规划，南区CBD将辖六大分区，A、B区以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区将打造以商务、办公、文化娱乐、居住休闲等于一体的总部经济基地和休闲商务中心区；E、F区则以居住、市政、体育功能为主。 涵盖了弹子石街道、涂山镇、鸡冠石镇的大部分区域。目前，示范区已经完成了高品质的城市设计，确立了以总部经济为核心的产业策略；区域
14、累计实现固定资产投入近200亿元；积极实施农村征地和城市拆迁；完成了滨三期、腾龙大道及腾滨路等市政道路与城市配套设施建设；出让了土地2000亩，品牌企业相继入驻；积极推进宜居城区建设，滨三期、腾龙大道景观通廊初步形成，中海国际公园、滨江广场和公园加紧建设；龙湖郦江、国际社区等楼盘拔地而起，城区配套进一步完善，其作为重庆地理、交通、经济三大中心的显赫地位正日益显现,弹子石CBD正借势两江新区，比肩解放碑、江北嘴，全面加快城市开发进程。未来5-10年，一座聚集了大量企业总部、金融中心、高端服务业、楼宇经济、高尚住宅，在建筑形态、产业布局、生态环境方面扮演着示范角色的国家中心城市窗口之城将惊艳面世！
15、,区域发展小结,4.写字楼市场研判,市场现状,供不应求转向供过于求，价格涨势趋缓,2004-2010年重庆写字楼市场供求价年度走势图,2011年1-10月重庆写字楼市场供求价年度走势图,2008年前，重庆商务格局主要表现为“供大于求”，价格涨幅趋于平稳，而2009年随着重庆城市价值及多个利好政策的影响，商务市场格局逐渐转变为“供不应求”，而价格涨幅高达30%。 2011年随着楼市政策及金融政策的持续从严，导致2011年写字楼市场格局逐渐由供不应求转向为供大于求，1-10月写字楼供应55.06万方，成交约40.99万方，而成交均价涨幅减缓，全年均价不足14000元/平方米。,在售市场,两江新区是
16、写字楼主力放量区域,南方ARC,联合国际,英利IFC,国汇中心,金开协信中心,龙湖时代天街,合桂纵贯线,上海城,主城在售写字楼项目14个，共59.47万方。主要集中于解放碑、两江新区以及南坪板块，其中5A甲级写字楼仅英利IFC、国汇中心及威斯汀酒店3个项目。,威斯汀,观音桥COSMO,新科国际广场,富港天地,贝蒙盘古,仁安龙城国际,14150,14440,13500,13000,14348,11570,17440,26780,23000,17350,14960,13000,14000,13450,在售市场,目前在售量不足20万方,近期供应,2012年6月前整体市场供应量超过70万方,环球金融中心（12万方）,主城2011年下半年或2012年上半年待售写字楼项目约12个，主要集中于渝中和两江新区，总量约56.57万方，加上当前余下存量19.46万方，到2012年6月前，整体市场供应量 约76.03万方,线外（2.5万方）,双远动力国际（3.4万方）,渝中总部城（7万方）,复城国际（3.52
