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1、呼和浩特金華学府项目 营销推广报告,2015年9月,上海颂唐地产 中春路9988号大都会高尔夫2楼 Tel：021-50103599,苏州颂唐地产 苏州姑苏区南环东路935号5楼Tel：0512-68788423,无锡颂唐地产 滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617 Tel：0510-886665000,南京颂唐地产 汉中路1号南京国际金融中心19F Tel：025-84327391,合肥颂唐地产 马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601 Tel：025-84327391,内蒙古颂唐地产 呼市中山西路1号海亮广场A座2205 Tel：0471-4675577,1,2,营销推广总纲,3,项目推广策略
2、,项目销售策略,数据来源说明：本报告成交数据来源为网上房地产签数据，由颂唐地产监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。 本报告经济数据统计主要为呼和浩特市数据，商品房数据范围主要为整个呼和浩特市区数据。 本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据最终解释权归颂唐地产所有。,4,推广费用预算,本文图例标示说明,通过现有资料查阅到信息数据 通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息, ,前言,金華学府的前世今生,民族集团投资之下 曾经的金川销售霸主 曾经售楼处门庭若市 如今，项目却无人问津 如今，售楼处门可罗雀 如今,这是英雄的迟暮?市场的
3、选择？,1,PART. 1 营销推广总纲,困局破局,困局,进入15年后，呼市房地产正处于“冰河期” 营销费用不足，项目推广基本处于滞歇期,市场困局呼市市场低迷,症状归纳：市场低迷&营销费用不足,项目一期已告售罄，二期产品却无人问津 项目推广手段匮乏，售楼处自然到访减少 老带新未给予兑现，项目推荐雪上加霜,内在困局项目来人较少,症状归纳：自然到访&介绍到访较少,困局,本案处于金川开发区，整体区域封闭，客户导入差 区域未来规划虽好，但目前仍处于与市区隔绝状态,外在困局地理位置先天劣势,症状归纳：区域封闭，不利于客户导入,金川 开发区,市中心 区域,困局,破局,症状二：房市“冰河期”，客户导入差 症
4、状二：营销费用不足，客户导入差 症状三：项目到访少，客户导入差 症状四：区域位置差，客户导入差,破局关键点：花小钱办大事增加客户导入,重要的事情说3遍,花小钱办大事增加客户导入,花小钱办大事增加客户导入,花小钱办大事增加客户导入,破局,2,PART. 2 项目推广策略,明确推广目标,走出去增加客户导入,推广整合：线上和线下相结合，线上树形象，线下抓客户,走出去：将推广范围扩大，通过各种外向的推广，将项目形象保持高曝光展示，保证客户覆盖最大化，同时由于营销费用的限制，此次走出去的重点将集中在“金川地区”,增加客户导入：将线下和线上的推广整合化，以增加客户到访、快速实现产品成交为推广导向，通过外拓
5、团队以及各种推广手段，最大限度保证客户到访甚至成交,确定推广策略,推广核心：树形象 推广手段：呼市本地房产网、公交户外看板、售楼中心和项目现场阵地包装等 推广目的：以宣传项目形象为主，突出项目 “学府”的概念,推广核心：抓客户 推广手段：派单、跨界商家联动、酒店联动拓客等 推广目的：增加项目现场到访、促进项目成交,线上推广,线下推广,注：本案的区位和产品，决定了客户主要集中在金川区，这将是本案主要的推广区域,线上推广树形象,网络媒体进行穿插投放，选择目前主流网媒0471房产网，以其首页广告通栏为主要投放方式,网络媒体, 网络媒体选择：呼和浩特搜房网&0471房产网 报广投放位置选择：首页通栏及
6、软文，在项目平销期可投放相关软文（与网站合作赠送） 投放目的：树立项目品牌形象，增加项目曝光，提升客户置业信心，增加线上认知和客户导入,我们将出现在这里,我们将出现在这里,我们将出现在这里,我们将出现在这里,合作方式项目将从10月-12月在0471网首页通栏、软文栏等处进行连环播放,网络媒体, 投放时间：2015年10月-12月 投放方式：首页通栏分期播放（10月份放两周、11和12月份放各一周），软文、焦点新闻（连续播放三个月） 投放费用：由于0471采取1:3的配送方式，因此网上媒体投放费用仅需付1个月通栏广告费用6万元 1:3匹配模式：即投放网站首页通栏，可获得与3倍通栏费用价值一致的其
7、他软文&焦点新闻等信息投放,网页通栏位置,软文&焦点位置,软文页面,焦点新闻页面,公交车站亭广告地点主要集中在项目地周边的金海路和汇金道两侧公交站亭,公交渠道,投放时间：2015年10-12月 点位选择：工业大学电力学院、金川文化广场、伊利集团、金岸国际、金川宽城、bobo游乐城，任意3处点位 （部分站亭广告位未到期） 投放费用：投放3个月，每个站台广告费5000元，,公交站台广告投放区域,Bobo悠乐城,金川宽城,伊利集团,金川文化广场,电力学院,金岸国际,本案,公交车体广告车辆经过本案或者金川区域主要交通干道，保证车体展示效果最大化,公交渠道,投放时间：2015年10-12月 8路&51路
8、：主要途径金海路金川区主干道，周边人流较多，距离项目地较近，展示效果极佳 204路：站点途经本案（金华学府站），但是由于是新开线路（运营未满两年车身不许上广告），虽然展示效果极佳但短期内无法投放广告，其可作为本案未来车身广告投放的参考对象 投放费用：8&51路车，各投放一辆，7000元/月辆,本案,8路&51路,204路,售楼处布置,售楼处不在项目现场，导致客户看房困难，因此为了防止客户流失，需强化售楼处的营销功能，增加客户现场转换,完成时间：为了加快销售步伐，售楼处整体布置需在10月10日之前完成 包装风格：现代简约风格经济实惠，通过直接、简单的装饰风格，放大售楼处的销售属性 包装区域：前台
9、迎宾区、洽谈区、消控台、宣传展示区（卖点墙、工程进度墙）、后台及vip会客室 包装费用：预计整体包装费用为50000元,控台包装效果,洽谈区包装效果,VIP会客区包装效果,户外大牌,本案户外大牌位于金川与市区交通要道彩虹桥旁边，展示位置极佳，建议长期租用，保证项目的户外展示效果,户外投放内容：由于户外广告更换费用较高，工程较大，建议投放内容以项目销售信息（价格、优惠为主）以及必要节点信息（认筹、开盘和重大活动），在资金投入有限的情况下，保证投放效果最大化 注意事项：条件允许可在户外大牌处增加灯光效果，保证户外广告24小时曝光,金川经济开发区,呼和浩特市区,彩虹桥,户外广告投放区域,项目现场包装
10、,拆除本案北侧高层外围围挡本案已是准现房，外立面基本成形，没有包装的墙质围挡影响楼体昭示和丑化现场展示,拆除围挡：将北侧墙体围挡拆除，保证本案高层楼体（商铺）部分昭示，规整本案形象，对外界展示本案已经是准“现房” 其他建筑垃圾：现场除了现场围挡之外，周边还有很多建筑垃圾，应尽快清理（影响客户看房质量），清理应在10月底处理完成，否则冬天建材结冰，增加清理难度,围挡,项目现场包装,包装本案高层沿街底商在遮挡内部毛坯设施的同时，增加项目销售信息宣传，提升客户置业信心,包装目的：一方面美化项目商业立面，遮挡内部毛坯框架，美化商铺；另一方面包装内容可以是项目的一些销售信息，也能起到宣传项目的作用,围挡
11、,沿街底商,项目现场包装,包装范围商铺包装除了商铺立面之外，还应包括商铺前面的景观示范区和路面等,注：此方案仅为设计参考方案，后续设计&施工具体由景观施工单位负责,商铺1楼门面包装,商铺2楼门面包装,休憩区+景观区,路面铺设,楼门面包装：用看板遮住商铺内部信息，画面应包含本案logo+电话号码等 2楼门面包装：用看板遮住商铺内部信息，画面为呼市品牌商标（餐饮&商店） 休息区&景观区包装：采用花团状绿植+散状分布带有遮阳伞的休憩座椅 路面铺设：在商铺靠近大街段，可铺设带有花纹和色块的地砖，美化立面,线下推广抓客户,DM单页派发,派发方式：固定派单由小蜜蜂在派单点位通过介绍项目信息，吸引客户通过自
12、己或看房车到访了解项目 移动派单对“商铺、小区、车辆”进行三扫派单；增加晚上点位派发覆盖（区域夜晚在广场遛弯的人群较多） 派发点位：派发区域以金川区为主，主要集中在周边客流聚集区；点位有金川创业园、金川文化广场（晚上派单）、雅阁时代购物广场及其医学院（距离本案较远）等 派单人数：保证每天3个固定点位，一个移动点位（晚上派单&插车&扫楼&扫商铺），每个点位为一个5人小组,DM单页派发派单点位以金川区的大型社区、商场等客流聚集地为主，通过单页派发的方式释放项目信息，增加到访,本案,金沙文化广场,金沙创业园,金厦广场,雅阁时代购物广场,金厦广场,金沙创业园,雅阁时代购物广场,医学院,派单团队管理,提
13、升派单团队专业素养定期对派单团队进行说辞和业绩考核，保证派单团队战斗力,团队架构：派单团队共分4组，每组5人，1名大蜜蜂（组长），4名小蜜蜂（组员） 蜜蜂薪金：大蜜蜂60元/人天，小蜜蜂50元/人天 每日工作：在每日派单前10分钟到点位集合，等候看房车分发当日派单单页；派单结束后大蜜蜂回售楼处开会，汇报派单情况；配合售楼处统计当日留电和到访情况 说辞考核：定期（每周）对小蜜蜂进行说辞考核，连续3次说辞考核不过关的派单人员给予辞退， 考核顺序：小蜜蜂大蜜蜂置业顾问,开发商需定期派人检查，监测小蜜蜂派单效果 派单人员尽可能选取当地中年人，而非年轻学生（派单积极性差、拓客能力不足） 入冬后在保证派单
14、拓客效果的同时，可适当减少派单人数,派单团队奖励,通过合理和适当的现金奖励，能提升派单团队的带客积极性，快速积累客户，增加项目到访和关注, 每日任务：对每个派单人员定量任务，每人保证1组/天带看，留存5组以上有效电话号码 派单奖励：对超额完成任务的小蜜蜂，每增加1组到访，奖励5元钱，增加1组电话号码（有效）奖励1元钱 成交奖励：如客户成交则奖励小蜜蜂300-500元不等的现金奖励（根据面积大小）,奖励以3天为周期发放，发放人最好为开发商领导（保证带看积极性） 定期展开派单团队评比，对带看效果好的团队进行额外现金奖励,看房车,由于售楼处、项目现场和拓客点定位之间相距较远,因此通过看房车可以提升带
15、看效率，增加客户看房积极性，保证项目到访,本案,金沙文化广场,金沙创业园,金厦广场,雅阁时代购物广场, 发车方式：售楼处点位（接客户）售楼处项目的售楼处点位（送客户）售楼处 看房车管理：看房车只用于接送客户；运送派单单页；运送每天对司机进行说辞培训（路上与客户聊天，增加客户归属感）,同金川开发区的超市、饭店和连锁餐饮店合作，通过免费提供便利袋或者桌面立牌等形式宣传项目,卖场环保袋,商家联盟,欢乐时光咖啡厅,德克士, 投放时间：2015年10月后陆续投放 合作方式：本案为合作商家提供免费的购物袋或者桌面立牌（印有项目logo&地址&电话号码），通过商家对消费者发放购物带以及桌面立牌的昭示效果，宣
16、传本案，达到快速宣传本案的目的 合作商家：金川区域内6家大型连锁店维多利亚超市、金蒙购物中心、德克士、欢乐时光咖啡厅、联华超市及芭玛KTV俱乐部 合作费用：给予合作商家每家500-1000元的合作费用（本案为商家提供便利袋和立牌）,桌面立牌,芭玛KTV俱乐部,金蒙购物中心,欢乐时光咖啡厅,德克士,维多利亚超市,联华超市,本案,酒店进驻,金川区域内高端酒店的进驻，获取当地中高端人士客群，将项目信息以展架等形式，放置于大堂、客房中, 投放时间：2015年10月-12月 重点酒店：全涛大酒店、众鑫大酒店、蒙高宾馆及广盛商务宾馆（雅阁时代购物中心） 工作配合：与酒店进行合作，制作项目易拉宝，提供给酒店，放置于酒店大堂、客房等 合作费用：给予合作酒店每家1000元的合作费用（本案为酒店提供易拉宝）,出现在这里,高端酒店进驻，精准覆盖购买客户,众鑫大酒店,蒙高宾馆,全涛大酒店,本案,3,PART. 3 项目销售策略,明确销售目标,卖出去让所有人来买房,降低客户置业门槛快速去化房源回笼资金,卖出去：快速去
