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1、中信红树湾四期销售执行报告,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,项目分析 市场分析 竞争分析,开发商目标,报告思路,销售策略,具体执行,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,2,目标沟通,2007年销售目标23亿，4期实现70销售率（不 含公寓）。 2007-2008年，建立中信红树湾在市场上的持续 影响力。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,3,目标解析,2007年销售目标23亿，4期实现70销售率（不 含公寓）。 世联观点： 在确保回款目标及开盘热销势头的前提下，追求更高利润。 2007-2008年，中信红树湾在市场上的持续影响力。 世联观点：强化中信红树湾的品牌影
2、响力，建立自己的湾区生活标准，向市场兑现比肩全球的湾区生活，增加高端客户的“归属感”。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,4,销售目标分解,三期07年1月开盘，目前销售到尾期，预计实现总销售额为13亿；2007年的四期销售金额目标为10亿。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,5,销售目标分解,时间 6月 7月 8月 9月 9月8日 10月 11月 12月,9.8开盘,累计销售,月销售,套数销售率 40 54 60 63,确保发展商年底实现10亿目标，,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,6,项目分析 市场分析 竞争分析,开发商目标,报告思路,销售策略,具体执行,精品
3、资料网（），提供海量管理资料免费下载！,7,项目分析 推售历程,04.6.12,10.30,11.20,05.5.17,8.28,9.11,06.11.11,07.1.6,新闻发布会正式亮相,推出量,当天成交,当天实现均价,当天实现销售金额,300套,108套,13套TH,400套,455套,15套TH,261套,283套,71套,11套TH,209套,286套,15套TH,187套,8962,9148,26203,12822,10988,33772,21600,4.38亿,1.17亿,0.9亿,5.6亿,6亿,1.66亿,8.35亿,项目共经历六次推售，实现销售总面积30.7万，总套数154
4、3套，销售金额41.75亿，实现均价1.36万元/,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,8,项目高层共分五期推出，均价和户均面积均呈不断上升趋势。逐步奠定了项目不断升值的市场口碑。,以上数据不含公寓和别墅,？,项目分析 各期概况,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,9,片区规划在不断地明晰，居住环境不断地成熟， 提升客户对片区的认可度及对项目的信心。,关键词： 道路畅通，绿植茂密 区间车开通及部分公交车启用 红树西岸入伙，御景东方一期售謦 深湾小学 深湾中学 欢乐海岸 中央公园 滨海医院 深圳歌剧院 口岸博物馆,项目分析 片区发展,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1
5、0,项目分析 北区产品,四期经济指标：总建面9.1万，高层住宅+公寓共717套，其中：6.7万的住宅，共334套，2.4万的公寓，共383套,五期： 建面约9.2万，共366套；户均243高层的341套，户均387的TH25套,四五期位于红树湾最后一块看高尔夫的地块，产品类型丰富（大平面、TH、公寓）。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,11,【4期住宅户型比例】,四期住宅户均面积202M2，主力户型集中在121-168M2的3房及207-237M2的4房。,项目分析 四期住宅产品,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,12,【四房二厅，235M2】,【三房二厅，130M2】,
6、空中院馆,入户花园,项目分析 四期住宅户型,空中院馆 入户花园 户型方正、通透自然采光 二梯二户、二套房设计 部分全景GOLF,仍保留的户型优势：,保留以往户型设计亮点。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,13,【11栋01户型， 383M2 ，错层复式】,4.5M客厅,入户花园,全景GOLF主卧,全景GOLF带书房,四期户型创新点：40套,极其稀缺的错层复式 智能化电梯直接入户 46-48M2超大入户花园 挑高4.5M的高厅 双餐厅三套房设计 客厅、卧室全景GOLF景观 客厅、餐厅错层独立设计且南北通透 三梯二户，主仆分道,关键词：创新空中复式、全景GOLF,项目分析 四期住宅户型
7、,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,14,【4期住宅户型比例】,项目分析 四期公寓产品,2.4万建面，47-53m2的1房2厅为主。,19栋,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,15,关键词：可上下打通，左右拼合，户户阳台凸窗，景观资源丰富。,空中院馆,项目分析 四期公寓户型,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,16,12、18栋在前三期基础上产品更为舒适；11、19栋为小区唯一产品。,项目分析 四期产品汇总,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,17,项目分析 成交客户分析,一二三期为项目后续积累了很好的客户基础。,一期,上门客户 5533 ，其中业主618,
8、二期,上门客户 3007 ，其中业主772,三期,上门客户 1946 ，其中业主221,82,98,49,重复购买,12097，一二三期积累了大量的客户，这批客户在不同的区域重复置业着，在不断地成长，经济实力越来越强，仍然是项目的有力支持者和传播者。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,18,亲友介绍和地块包装效应作用日渐明显。,认知途径,项目分析 成交客户分析,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,19,项目分析 成交客户分析,随着项目价格的提升，升值口碑广泛传播， 自住所占比率减小。,业主语录： “升值了可以考虑卖” “太想赚钱了，不准备自己住” “升值空间很大，涨到一定程度
9、准备出手” “配套还不完善，不方便，不住”,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,20,对发展商品牌、物业管理的关注度在不断上升，关注点在从有形价值向无形价值转变。 地段价值仍是项目的核心价值。 升值的口碑在不断地扩大，周边环境日渐成熟，但对价格的认可度明显降低。 物业管理的满意度从一期起都较弱，须不断提高服务及管理的水平。,购房关注点,最认可的方面,项目分析 成交客户分析,随着项目价格的提升，客户对开发商品牌及物业管理的关注度逐渐上升。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,21,项目分析 四期意向客户分析,公寓,住宅客户意向价格集中在2.5万以下，公寓客户意 向价格集中在2.8
10、万以下，3万均为客户的敏感。,一半以上的住宅客户意向价格集中在25000以下，39集中在25001-28000，而30000的单价是客户的敏感点。 公寓客户多能接受的2.8万以下的价格；3万是客户敏感点；大多数客户要求带装修销售（带1000-1500元/m2的装修）,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,22,项目分析结论,四期产品线丰富，公寓类产品及11栋错层复式为整个小区稀缺产品； 四、五期产品综合素质高，四期在承接整个中信红树湾项目基础上，为五期更高端的形象做铺垫。 一二三期积累的大量客户，需要持续客户经营，扩大口碑传播； 让客户认可价格并迅速买单，需要不断在客户关注的服务、体验、
11、现场、营销上下功夫，营造客户对项目的“归属感”。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,23,项目分析 市场分析 竞争分析,开发商目标,报告思路,销售策略,具体执行,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,24,市场分析 宏观政策分析,06年政府对房地产市场的调控手段持续增强，政府寄期望于通过金融政策的限制，继续打压投资炒房，目的仍在于规范楼市、平稳房价、遏止投机。 07年已出台政策主要为进一步规范房地产市场价格秩序。 未来有可能出台的政策有现售、物业税、二手楼限价,住房上调按揭利率,“旧八条”,开征土地增值税,关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知,“关于抑制房价
12、过快上涨势头”的四点要求,“新八条”,个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施,七部委关于稳定住房价格工作的意见,规定普通住房标准,六大举措调控市场，严惩哄抬房价,拟定4月1日起征收3%契税,政府金融6部门合力，8招调控深圳房价,国六条出台,深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准,关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,06年年中,06年年底,售楼须有信息公示系统，期房卖多少现场可查,启用新版售房合同,05年年初,05年年中,05年年底,06年年初,07年年初,2.1土地增值税清算通知,3.12关于规范房地产明码标价工作的通知,3.5“”关于物权法第六次审议,3.16物权法通
13、过,政策进一步规范房地产市场，未来进入开发商综合实力的竞争。同时豪宅物业开发受到严格限制，豪宅物业稀缺凸显。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,25,市场分析 宏观政策分析,政策影响不了市场的对价格的强承接力，高价高速成为新的市场特征。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,26,根据不同楼盘不同阶段的三级市场成交均价对比分析，豪宅项目在06-07年的政策风雨中，仍持续呈较高的均价增长趋势，这也说明在政策打压之下，豪宅产品日益稀缺，其增值潜力及稀缺性优势将在未来会有进一步的体现,豪宅项目的稀缺性使得其价格持续攀升。,市场分析 宏观政策分析,精品资料网（），提供海量管理资料免费下
14、载！,27,市场分析 供应分析,资料来源：深圳2006-2010年住宅规划,未来4年深圳市土地供应集中分布在关外，关内土地日益稀缺，城市稀缺价值凸显。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,28,豪宅市场除南山有供应外,主要集中关外及东部地区。关内豪宅舒适大平面日益稀缺。,市场分析 供应分析,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,29,市场分析 供应分析,07年关内豪宅供应集中，价格高启。高价支撑 本项目入市价格，也分流本项目的中高端客户。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,30,市场分析结论,关内豪宅的稀缺、市场对价格的高承接力，给本项目的目标实现创造了良好的大环境。
15、07年豪宅供应集中且价格高启，本项目入市价格受支撑之余，也面临着较为激烈的竞争环境。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,31,项目分析 市场分析 竞争分析,开发商目标,报告思路,销售策略,具体执行,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,32,竞争分析,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,星河丹堤E/F区1250套，预计28000均价,红树西岸2号楼458套，45000均价,博海名苑248套，预计20000均价,招商兰溪谷二期537套，预计32000均价,澳城一期447套，预计22000均价,中信红树湾一、二、三期二手放盘,华侨城小高层180套，48000均价,
16、本项目334套,本项目入市时竞争对手为星河丹二期、红树西岸2号楼、兰溪谷二期、博海名苑及澳城尾盘。,东堤园46套，45000均价，对外宣称售罄,香蜜湖1号高层80套，42000均价,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,33,星河丹堤高层,今年将推出的是E区和F区，其中E区732套，户均面积190M2；F区518套，户均203M2； E区的主要特点： 依托天然山湖景观资源及别墅社区已成的环境； 在产品设计上领先于市场的舒适创新，挑高入户花园、客厅、餐厅，部分3房带储藏室，附加值较高。,关键词：山湖景观、别墅区、产品舒适创新，产品线丰富，E区将与本项目直接竞争。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,34,红树西岸2号楼,关键词：海景、高科技智能化、户型与本项目的主力户型有重叠。,1、3号楼05年4月份发售，均价37000； 2号楼07年4月推出，458套，主力户型集中在
