北京二手房交易流程及二手房交易流程图（2020年10月整理）.pptx

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1、专业资料 北京存量住宅交易（自行成交版） 第一步：资格审验 自 2011 年 2 月 17 日起，对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有 有效北京市工作居住证的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续 5 年（含）以上在本市 缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连 续 5 年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 住房城乡建设部门会同

2、相关部门在 5 个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办 理存量住宅网上签约手续。,第二步：查找房源 自 2011 年 2 月 17 日起，对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持 有有效北京市工作居住证的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续 5 年（含）以上在本 市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和 连续 5 年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明

3、的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 住房城乡建设部门会同相关部门在 5 个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办 理存量住宅网上签约手续。,第三步：合同签订 买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜： 窗口工作人员根据买卖双方填写的存量房买卖合同信息表（自行成交），协助签订北京市存量房屋 买卖合同（自行成交版）； 买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管（监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银 行）。如选择自有交易资金监管，须签订存量房自有交易资金划转协议，并确认已在监管银行开立资金账户； 如不选择自有交易资金监管，需要签订存量房

4、交易结算资金自行划转声明，直接办理转移登记。 友情提示： 买卖合同和资金监管协议均是在网上签订，为维护买卖双方合法权益，建议买卖双方及时打印、签字。 资金监管协议中涉及的账户信息，请认真填写并确认账户有效。 资金监管协议一旦成功签订，将自动生成监管子账户。,1下载可编辑,WORD 完美格式,第四步：资金监管 买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。 房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。 友情提示： 自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金。 如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在监管协议中提供

5、的收款账户；如存 量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。,专业资料,第五步：转移登记、资金划转 买卖双方需自行前往海淀区房屋管理局办事大厅办理房屋转移登记。 房屋产权过户完成，买方领取房屋所有权证，自有交易资金自动划转至卖方收款账户。,2下载可编辑,WORD 完美格式,北京二手房交易流程及二手房交易流程图,提要二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从本文最 后的二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。,二手房市场是房地产产权交易的二级市场。二手房包括商

6、品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困 房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方 式将已取得房屋所有权证的房屋转移给他人的过程，主要分为如下五大步。 北京二手房交易流程： 北京二手房交易流程第一步：提交材料审查购房资格 关于落实本市住房限购政策有关问题的通知规定居民家庭在购买住房前，应当向经纪机构或存量房网签 服务窗口，提交材料，进行居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）购房资格的审查。 本市户籍居民家庭提交： 家庭成员身份证 婚姻证明 户籍证明的原件和复印件 拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书 此外，驻京部队现役军人和现役武警

7、家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效北京市工作 居住证的家庭，还应提交北京市工作居住证的原件和复印件。 非本市户籍居民家庭提交： 家庭成员身份证明 婚姻证明的原件和复印件,专业资料,拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书 有效暂住证 提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息 北京二手房交易流程第二步：办理网上签约手续 经纪机构和存量房网签服务窗口对提交材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报 认购核验信息，并留存购房家庭提交的家庭购房申请表、购房承诺书原件及其他材料复印件。对不符合 条件的，不予办理购房手续。

8、 之后，住房城乡建设部门会同相关部门在 5 个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭， 方可办理网上签约手续。 网上签约完成后，经纪机构和存量房网签服务窗口将家庭购房申请表、购房承诺书原件及其他材料 复印件作为合同附件，在申请办理房屋产权登记时一并提交。 北京二手房交易流程第三步：办理按揭和资金监管 如果购房者按揭买房，要到银行做按揭贷款，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。 如果能够一次清付清二手房价款，可以直接进入“资金监管”环节。 “资金监管”是指买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、 拿到新出的房产证之后，首期

9、款或者二手房价款全额打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如 果中间出现问题交易终止，则把首期款或者二手房价款再打回给买方。 银行提供此项服务，一般会收取单笔 500 元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则 可以省去这笔费用。 北京二手房交易流程第四步：缴纳二手房交易税费和过户 二手房交易税费约为报税价的 8%（个人所得税 1%、营业税 5.5%，契税 1.5%）。报税价是你们自己定的。 房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于 的话就按系统的评估价计算。 北京市住建委在 2010 年 6 月 2 日公布

10、，北京 18 区县和经济技术开发区的房屋登记大厅的 18 项房屋登记业 务实现即时办理。市民购房办理房屋登记，当天就可以领到房产证。 所谓即时办理，是指房屋登记部门从窗口受理业务时起，即时完成对该业务的受理、审核、记载进登记簿、 制证等程序。申请人缴纳房屋登记费、印花税等相关税费后，当日即可领取房屋权属证书。 北京二手房交易流程第五步：交房和资金解冻 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被 更换或搬走，最终业主交钥匙，买方领钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、 有线电视台、供电局等部门去办理。 资金解冻，则银

11、行把监管的款项打给卖方。如有贷款，则购房者以后每月进行还款。,3下载可编辑,WORD 完美格式,专业资料,买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履 行完毕。 二手房交易流程图,二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交 房和资金解冻五大步。从以上二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。,4下载可编辑,WORD 完美格式,5下载可编辑,WORD 完美格式,专业资料,北京二手房交易流程及主要税费的计算介绍,提要北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监

12、管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、抵押登记、放款九大步， 能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。,本文所述北京二手房交易流程仅限于北京地区适用，流程依次如下： 北京二手房交易流程第一步：签订合同 买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价 格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 北京二手房交易流程第二步：资质审核 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管 理部门要查验有关证件，审

13、查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其 他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 尤其是北京地区是限购城市，要进行购房资格核检。 房屋评估也在这个阶段中，大概一周出报告。,专业资料 北京二手房交易流程第三步：网签 本市户籍签约需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证。 非本市户籍需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证、暂住证。 港澳台及外籍需要准备港澳居民身份证、台湾同胞来往大陆通行证、护照、护照的译本公证。 网签生成后约面签。 北京二手房交易流程第四步：资金监管及贷款申请 缴税前一个工作日要做资金监管，资金监管的金额是网签价减去贷款金额。 北京

14、二手房交易流程第五步：物业交验 卖方交付房屋并结清所有物业费。 北京二手房交易流程第六步：缴税过户 交税无论是本市户籍还是非本市户籍都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、产权证、原值 发票、原契税票。 北京地区进行二手房交易的三大税金是营业税、个税和契税，其它税种的金额远不及这三大费用。,6下载可编辑,WORD 完美格式,专业资料,营业税的缴纳要区分是否是普通住宅。 如果是普宅，满 2 年免去营业税，不满 2 年按照网签价的 5.6%缴纳营业税（城八区外税率 5.5%）。 如果是非普宅，满 2 年征收差额的 5.6%（城八区外税率也是 5.5%），差额是本次网签价格减去原始购买价；

15、 不满 2 年全额征收 5.6%营业税（城八区外 5.5%）。 个税的计算公式是：（本次网签价格原始购买价格本次营业税原始契税网签值的 10%）20%。其 中“网签值的 10%”是对装修价款的简单算法，如果本次二手房交易的卖方最初购入该房使用过贷款，也可以在 扣除装修价款之后，再减去当时的贷款利息。满五年、在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系 统中显示有 1 套住房的免征个税。 契税也用网签价计算。普通住宅 90 平米以下的首套购房全额 1%契税，90-140 平米的首套住房 1.5%契税； 非普通住宅征收 3%契税。 注意：,7下载可编辑,WORD 完美格式,专业资料,只有个税

16、可以扣除装修款和贷款利息，营业税计算差额不扣除装修价款。 住宅交易一般没有土地增值税和土地出让金（或综合地价款）。 非普通住宅的认定除了超过 140 平米的面积要求外，北京地区还有一个条件：5 环以内同时满足房屋总价 超过 468 万和单价超过 39600 元/平米算非普宅。 几种特殊房源的税费征收说明： 经济适用房： 北京经济适用房已于 2009 年 4 月 17 日取消。经济适用房满 5 年才可上市交易，且按照全额的 10%缴纳综 合地价款；2008 年 4 月 11 日以后的，按照新网签价差额的 70%征收综合地价款（所以现在没人买）。 回迁房：不受满 5 年上市的限制。 办公用房：办公用房才用缴纳土地增值税，按照房屋增值额的四级累进税率缴纳。 房本工本费：住宅 80+5 元；非住宅：550+5 元。（印花税是千分之一的网签价） 除朝阳区缴税过户要进行网上预约，其它区县均可以一天缴税过户。 北京二手房交易流程第七步：领房产证 北京二手房交易流程第八步：有贷款的作贷款抵押登记 北京二手房交易流程第九步：放款 政府资金监管过户完 24 小时自动放款，银行贷