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1、御城广告修正案,壹广告营销表达,休闲配套兑现,教育配套兑现,商业配套兑现,百万大盘 实景兑现,1期成熟入住 万平米成熟社区完美呈现,营销概念主线,御城 百万大盘实景呈现,天隽峰 国际社区品质升级,品牌实力联动期,营销语言表达方向 A,这里的每栋房子 都以150亿资产作后盾,视觉表达示意,营销语言表达方向 B,最放心的靠山 零风险的家族不动产,视觉表达示意,实力路劲软文炒作话题,品牌营销软文炒作话题,品牌营销软文炒作话题,品牌营销软文炒作话题,品牌营销软文炒作话题,为什么修了40000平米水系？ 万平米帝者之湖，领创区域人居新标准。致力于打造常武首席高尚住区 为什么建了2个五星级会所？ 会所，是
2、上流阶层聚会的场所。御城，建造2个五星级会所，可以说是源于形象与功能的双重要求。 为什么造个18000平米的果岭GOLF？ 高尔夫，有“贵族运动”之称。因此，18000平米果岭GOLF，源于“王者之城”的形象需求。同时，作为一项含有磅礴绿地的有氧、绿色运动，修建高尔夫练习场也体现了人居的根本要求。 为什么办个百年名校？ 御城，斥资1.2亿专建百年名校湖塘桥实验小学和区机关幼儿园新校区，体现路劲一贯的历史使命感和社会责任感。,实景兑现,第二阶段：品质营销,百万规模的实景呈现，果岭GOLF/五星级双会所 /百年名校/20万平米皇家园林的实景呈现,百万大盘 实景兑现,实景兑现阶段推广主题,100万平
3、米低密度欧洲城/绿化率超50%/20万平米园林景观/六大主题欧洲皇家园林/4万余平米生态水系、2.1万平米中央生态湖/1.8万平米社区高尔夫练习场/VIP俱乐部式豪华南北双会所/五星级多功能运动中心/私属百年名校湖塘桥实验小学、武进区机关幼儿园,实景豪宅 是最具震慑力的广告,百万大盘 现房实景 140-290平米豪门大宅 举城发售 0519-86578888,百万大盘 实景兑现,100万平米低密度欧洲城/绿化率超50%/20万平米园林景观/六大主题欧洲皇家园林/4万余平米生态水系、2.1万平米中央生态湖/1.8万平米社区高尔夫练习场/VIP俱乐部式豪华南北双会所/五星级多功能运动中心/私属百年
4、名校湖塘桥实验小学、武进区机关幼儿园,100万平米低密度欧洲城/绿化率超50%/20万平米园林景观/六大主题欧洲皇家园林/4万余平米生态水系、2.1万平米中央生态湖/1.8万平米社区高尔夫练习场/VIP俱乐部式豪华南北双会所/五星级多功能运动中心/私属百年名校湖塘桥实验小学、武进区机关幼儿园,视觉表达示意(略),实景兑现软文炒作话题 A从造城蓝图，到百万实景的伟大演变 B百万大盘，将理想照进现实？ 价值硬通货， 眼见为实的百万大盘,价值兑现,第二阶段：品质营销,御城目前的品质是整个常州乃至武进唯一的一个，具有唯一性与不可复制性,营销语言表达方向 A,体现超值品质系列,20万M2皇家园林 +4万
5、M2中央水系 +1.8万M2果岭GOLF +百年名校+2个五星级会所 等于一栋宅子的价钱,百万大盘 现房实景 140-290平米豪门大宅 举城发售 0519-86578888,视觉表达示意（略）,软文炒作主题,每天 在20万平米的皇家园林里散步 是上流阶层的必修课,描绘上流阶层的生活方式。文章以20万平米浩瀚园林为切入点，告知市场，20万平米园林的营造是御城区别于常武其它项目的标志之一，也是御城价值高于其他楼盘的重要因素。从园林与景观的角度，告知市场：什么是上流居住区上流居所、名流生活不只是室内富丽堂皇的装潢，上流居所是人居园林、人本空间、人文配套的集合体，从而引出本案的综合优势园林、建筑、配
6、套等。,软文炒作主题,时常 在4万M2中央水系旁冥思 是贵族们的休闲方式,描绘上流阶层的生活方式。文章以4万平米水系、2万平米中央湖水为切入点，同时可举例世界知名滨水豪宅，主动告知市场，御城的价值为什么要高于市场平均水平，为什么御城酿造的是上流生活。同时，适当嫁接项目园林、建筑、配套等概况，通过排他性，奠定御城的形象高度。,软文炒作主题,偶尔 在18000 M2果岭上恣情挥杆 是世界名流的专享权,以果岭人文宅邸的概念为切入点，告知市场，真正的拥有果岭社区的十分罕见。御城之前，人们只有到外地或者专门的高尔夫球场挥杆击球，御城之后，果岭就在居者家门口。进而突出：高尔夫果岭是御城的丰富性与高尚性的表
7、现之一。这种丰富的高尚性体现在居住的各个方面：2大顶级会所社交，20万平米园林度假，4万平米水系人居，百年名校人文此等种种，都是御城的优势，也成就一种上流生活区的门槛。,软文炒作主题,营销语言表达方向 ,体现稀缺价值系列,百万大盘价值唯一性 只有一个御城,100万平米低密度欧洲城/绿化率超50%/20万平米园林景观/六大主题欧洲皇家园林/4万余平米生态水系、2.1万平米中央生态湖/1.8万平米社区高尔夫练习场/VIP俱乐部式豪华南北双会所/五星级多功能运动中心/私属百年名校湖塘桥实验小学、武进区机关幼儿园,稀缺价值兑现语言表达：,100万平米低密度欧洲城/绿化率超50%/20万平米园林景观/六
8、大主题欧洲皇家园林/4万余平米生态水系、2.1万平米中央生态湖/1.8万平米社区高尔夫练习场/VIP俱乐部式豪华南北双会所/五星级多功能运动中心/私属百年名校湖塘桥实验小学、武进区机关幼儿园,稀缺价值兑现语言表达：,百万大盘 现房实景 170-180平米豪门大宅 举城发售 0519-86578888,稀缺价值兑现语言表达：,100万平米低密度欧洲城/绿化率超50%/20万平米园林景观/六大主题欧洲皇家园林/4万余平米生态水系、2.1万平米中央生态湖/1.8万平米社区高尔夫练习场/VIP俱乐部式豪华南北双会所/五星级多功能运动中心/私属百年名校湖塘桥实验小学、武进区机关幼儿园,百万大盘 现房实景
9、 170-180平米豪门大宅 举城发售 0519-86578888,100万平米低密度欧洲城/绿化率超50%/20万平米园林景观/六大主题欧洲皇家园林/4万余平米生态水系、2.1万平米中央生态湖/1.8万平米社区高尔夫练习场/VIP俱乐部式豪华南北双会所/五星级多功能运动中心/私属百年名校湖塘桥实验小学、武进区机关幼儿园,稀缺价值兑现语言表达：,百万大盘 现房实景 170-180平米豪门大宅 举城发售 0519-86578888,品位兑现,第三阶段：体验营销,以体验式的营销活动来带动目标客群的现场居住体验 如环境体验、建筑体验、文化体验、生态体验、贵族体验等 以传达和展示御城高品位的生活方式,
10、视觉表达示意（略）,体验营销阶段推广主题,体验营销一：,贵族学校活动三代出贵族 邀请江苏电视台著名的儿童节目主持人， 在御城举办“贵族家教礼仪培训活动” 邀请常州当地的贵族学校学生参加，从而带动学生家长的直接性参与；,亲子是先天的,贵族是后天的。,贵族式家教/礼仪活动主题：,百万大盘 现房实景 140-290平米豪门大宅 举城发售 0519-86578888,贵族家教礼仪亲子培训活动,体验营销二：,阿里巴巴小企业主活动： 邀请阿里巴巴支付宝的总裁陆绍喜先生，讲述关于在经济低迷的情况下企业的全新运作模式。,破译阿里巴巴的财富秘诀。,阿里巴巴活动主题：,百万大盘 现房实景 140-290平米豪门大
11、宅 举城发售 0519-86578888,金融海啸下,小企业的新经济模式研讨活动,现场体验活动,活动一：样板装修讲座及建材大集采活动 a.在售楼处,成立定期的家庭装修顾问课堂，邀请知名专家，举办家庭装修讲座。并有选择地进行的电视转播和广播报道.和天隽峰一样，成立专门的装修设计顾问团队，为业主提供免费家装设计方案和免费家装咨询热线。,家庭装修顾问课堂,其他情景体验活动 高尔夫非公开邀请赛 法国宫廷大餐品鉴宴会 春季中央水系与湖塘河放生活动等等。,以老带新活动： 双向优惠策略：凡老业主带新业主的，老、新业主将共同享受优惠措施。这样就可以避免了老业主占新业主便宜之嫌。 家族优惠政策：凡老业主的直系亲
12、属或旁系亲属（凭户口本或身 份证明），在享受其他优惠政策同时，还可以享受“家族式亲情” 的购房优惠。,贰媒体推广策略,以集约型投放为主旨 节约开支，有针对性和选择性的选择推广媒介，以避免造成不必要的成本流失和资源浪费。,推广宗旨,硬性广告缩减软文炒作放量,集中阶段，进行阶段式品牌品质的软问宣传轰炸,以定向型传播为主导 有的放矢实现最大化的媒体利用，并开发媒体形式的创新， 如：提高户外媒体的刷新频率，将户外媒体报广化。,推广宗旨,定向区域湖塘及周边城镇中心区、大学城、工业园区； 定向客群湖塘私企经营主，中心城镇的富裕阶层。 定向投放 户外广告牌灯箱：湖塘及周边城镇中心区中央购物区， 南田公园和淹
13、城国家森林公园附近，周边中小学、幼儿园附近；,定向投放 B夹报宣传单页：武进日报、常州日报（按定点片区投放）； C电梯广告：常州、武进城区中高档写字楼/时尚餐厅、中高档酒店、娱乐场所；,以实效型宣传为准绳 有的放矢实现最大化的媒体利用，并开发媒体形式的创新， 如：提高户外媒体的刷新频率，将户外媒体报广化。,推广宗旨,定向媒体组合,现场资源利用 提高到访率的有效途径,固定户外/DM/网络/现场资源,（一）五星级双会所的经营与利用： a.定期组织体验式营销活动，以聚拢目标客群。,（二）高尔夫球场的利用： b.配合果岭上院产品的推出，组织高尔夫邀请赛。,现场优势，其他利用形式： .在售楼处,定期组织
14、的大规模建材优惠集采活动。 .利用水景园林、会所、活动中心、百年名校或高尔夫场，定期组 织一系列参与性或专业性较强的活动。 . 欧美百年经典老爷车展。 .秋季美食节：邀请法国皇家大厨莅临御城，共品宫廷大餐。,营销整合方案二 及平面表现,提高到访率的有效途径： A在湖塘、大学城、常州市区阶段，增设专门看房班车。 与政府部门协商，增设或增加公交班次； B有效利用现场优势，把销售人气做上去： a.在售楼处和会所,定期组织的大规模建材优惠集采活动。成立定期的家庭装修顾问课堂，邀请知名专家，举办家庭装修讲座。并有选择地进行的电视转播和广播报道.和天隽峰一样，成立专门的装修设计顾问团队，为业主提供免费家装
15、设计方案和免费家装咨询热线。 b.利用水景园林、会所、活动中心、百年名校或高尔夫场，定期组织一系列参与性或专业性较强的活动。比如：中小学生才艺大赛，家庭教育名家课堂（家长见面会）， 高尔夫邀请赛、春季放生活动等等。,提高到访率的有效途径： C制造新闻点： a2009敢问路在何方邀请国内知名经济专家，共同研讨武进 中小型企业的发展之路。 b 御城夏季国际时装秀。 c 欧美百年经典老爷车展。 d 春季美食节：邀请法国皇家大厨莅临御城，共品宫廷大餐。 D组织团购事件,【整合营销】,宣传渠道策略,宣传渠道策略： 撒网式宣传 定点式捕捞,09年市场局势严峻，守株待兔式方式，已经无法应对，强大的销售压力，
16、因此我们必须主动出击。,A开设流动售楼处。 租赁豪华大巴车，并进行适当的车体包装，在常州、武进中心购物区、高档写字楼密集处，设立流动售楼中心，并即时安排中小型看房车组织看房。同时配合阶段活动，进行宣传巡演。,B拓展媒体宣传渠道和资源： 先发制人的拿下中心城区人口密集的户外媒体资源；及武进日报、常州日报等好的广告版位；在做专业地产杂志的副刊。 （注：具体媒介计划和安排，需与甲方进行下一步深入研讨细化）,C定向媒体投放 夹报宣传单页：武进日报、常州日报（按定点片区投放）； 电梯广告常州、武进城区中高档写字楼/时尚餐厅、中高档酒店、娱乐场所；,阶段启动事件,活动一:御城&天骄联动【集体婚礼暨结婚纪念日活动】,御城&天隽峰联袂献礼：,活动主题： 周游一个王朝的幸福。 集体婚礼暨结婚纪念日庆典活动 倾城征集中 活动目的：迅速带动存货的销售，造成市场轰动，扩大和提高产品认知度。,活动内容： A自2月中旬开始，面向社会公开征集09年5月1日前后准备结婚的新人,或5月1日前后为结婚纪念日的夫妻报名。 B参与活动的新人或夫妻，将通过才艺比拼或创意表演，有机会成为【天骄 之星】可享受价值1-3万
