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1、维保服务的详细说明 一、维保前的准备工作 1、 组建项目部。 根据本项目维护保养的特点， 我司特组织强有力的维保项目部进行维保。 项目部主要负责人均有现场管理经验，有多年现场实操经验。 2、工具、材料的配置，本公司在有大于100 平方米的仓库以及价值40 万以上的常用的 材料或设备的零配件仓储。 3、复印消防系统有关图纸，对投标时维保工作方案进行局部修改。 4、准备齐所有工作用表格及文件，包括服务合同书、维保工程概况表、报警 设备编码表、消防设备档案表、楼层消防设备档案、消防设备自编码表、 设备保养记录表、维保工程原始记录表等。 5、编制项目部人员消防系统设施维护保养联系部门人员通讯录。 二、
2、项目部人员的培训 1、培训的目的： 对维保人员上岗前进行必要的培训是决定本项目维保质量目标能否实现 的重要因素。根据我司质量管理体系之人力资源管理程序，本项目的维保人员在进场前 必须进行行业技能培训，通过培训使得员工具备全面的消防知识，熟悉消防规范，掌握 消防检测及维保的技能，领会项目维保的方案计划及操作规程，了解所需维保项目的消 防系统构成。 2、培训对象：消防系统设施维护保养的工作人员。 3、培训内容： 3.1 、建筑结构，平面布置。 3.2 、报警控制器技术参数、接线方式、基本操作，及维护保养工作相关注意事项。 3.3 、火灾自动报警系统情况、设备安装位置、联动的逻辑关系。 3.4 、消
3、防栓系统、喷淋系统的结构，设备安装位置、管网的正常压力数值。 3.5 、维护保养工作其它内容系统结构、安装位置。 3.6 、维修保养技术手册。 3.7 、学习理解维护保养工作相关技术规范，技术标准。 3.8 、对上岗员工进行岗位职责，员工守则，上岗技能操作培训教育。 三、消防设备档案建立 1、消防设备档案的建立是维保工作的基础，也是衡量员工对消防设备熟悉程度的标准。 2、根据本项目消防系统的特点，我司第一个月的主要工作是熟悉现场、编制消防系统设 备档案、部分消防设备的保养。 3、我司消防设备档案内容包括：工程有关图纸、工程有关竣工资料、工程合同、消防产 品说明书、维保工程概况表、报警设备编码表
4、、消防设备档案表、楼层 消防设备档案、消防设备自编码表。 四、维保工作服务流程 1、计划实施前的准备工作流程 计划实施前的准备工作是现场维保项目部开展工作的必要环节，是保证维保人员顺利有序工作的前提。 计 划 实 施 前 的 准 备 工 作 人员配置，工作岗 工 具 配 置 档案建立 维护保养工作 基本资料 工作档案性文 工作记录表 设备档案表 设备统计表 单位人员名录 规范文件 作业指导书 维修保养记录 日周月度工作 季年检查登记 服务质量抽查记录 表 客户满意率调 完善平面图 建立项目管理 2、消防系统维护保养工作流程图 该工作流程是直接体现了我司利用科技手段将系统的消防检测及量化的检测数
5、据贯穿到整个消防维保过程中去，充分体现了科学、 准确、严谨的特点。 进场申请批准后递交检测方案计划检测数据电脑化处理业主批复后 出具检测报告 整改完毕 ,进入维保程序 出现故障 3、消防系统日常维护保养流程 进场 实施检测 提交整改方 案 整改方案实 施 制定详细的日常及 阶段性维保计划 根据维保计划 实施维保工作 提交月度维 护保养报告 年度维保结束后提交 年度维保工作报告 建立维保量化数据及消 防设备档案，实施维保 的动态控制 故障排除程序 该工作流程是维护保养日常运作的工作模式，以程式化的工作要求引导维保人员按程序办事。无论项目部人员如何调换，都不会 影响维保工作的正常进行。通过该模式可
6、使我司定期或不定期的的与业主进行沟通。 递交汇报 批示意见反馈 递交汇报 整改措施 意见反馈 甲 方 / 物 业 公 司 日 检 季 检 年 检 产 生 记 录 正 常 项 目 部 计 划 实 施 不 正 常 系 统 突 发 故 障 定期 设备 情况 分析 总结 建议 整改 故 障 处 理 故 障 分 析 设备整改完善 设备运行正常无隐患 4、维护保养动态控制工作流程 该工作流程是我司尝试的一种全新概念的消防维保运作模式。我们将定期检查记录的数据输入电脑后由电脑分析统计出各消防系统 的合格率，并对电脑自动打印出的不合格项的清单进行分析，实施整改。随时掌握整个广场消防系统的性能状况。 经电脑运行
7、分析统计 （每月一次） 日常巡检记录 周度检查记录 月度检查记录 季度检查记录 输入维保电脑数 据分析、处理、跟 踪控制系统 打 印 不 合 格 项 目 整 改清单 故障排除程序 故障排除后数据 记录 维保检测记录表 5、消防设施故障分析、排除工作程序 一个项目的消防维保工作，不可避免的会碰到消防设施的误报、误动作或突发性的故障事故，对这一问题的解决能力是体现一个 维保队伍是否有战斗力的重要因素，我司特别制定这一工作程序，目的就是向维保人员灌输一种分析问题、解决问题的思路，做到临 危不乱，能够通过科学合理的方法，认真及时地处理所发生的问题，做到及时反馈，迅速处理，把故障造成的危害降到最低程度。
8、 遇到重大问题或故障时 业主同意对重大问题或故障的处理方案 采取临时应急措施解决问题， 切断故障源头以减少影响、损 失 根据故障类型携带相 应工具立即赶赴现场 接到故障报告 同时通知现场业主管 理人员赶赴现场 填 写故 障维 修 申 报表报业主批准 对故障进行维 修 与业主负责人 定出故障维修 方案 向公司及甲方提交本 事件处理工作报告 根据事故发生原因，进行 事故分析制定相应预防 措施，避免同类型故障发 生 6、维保工作质量监督管理流程 该工作流程是公司技术服务部对工作质量监督的手段，每月进行一次，由此可达到公司与业主方沟通的目的。 合 格 定 期 抽 检 公 司 技 术 部 提 交 不 合
9、 格 报 告 甲 方 / 物 业 公 司 不 合 格 复 检 纠 正 措 施 合 格 客 户 调 查 不 合 格 五、故障处理程序 1、故障的类型 1.1 、一般故障是指消防系统出现某个设备故障，对系统整体运行产生影响不大，对业主 日常工作影响不大。如：某几个报警设备误报或故障、消火栓球阀轻微漏水、丝接处轻 微漏水、防火门配件损坏、防火阀和排烟阀打开不灵活或相关配件损坏、疏散指示灯和 应急照明灯出现故障等。 1.2 、重大故障是指消防系统出现设备故障会导致消防系统运行受到很大影响，对业主日 常工作产生很大影响。如：报警系统某个回路出现短路、断路，喷头爆开，管网爆开， 气体系统误喷，警铃误动作，
10、电梯误动作，防火卷帘误动作，风机、水泵不能手动及自 动启动等。 1.3 、特大故障是指发生火灾、联动测试时消防设备大部分不能联动动作、水系统管网无 水。 2、常见故障排除程序、方法 2.1 、系统喷头、管网爆开、阀门漏水 2.2 、 情况判断说明 2.2.1如是真正发生火灾情况下，只有确认火灾已被扑灭的情况下才能按此程序开展工 作。 2.2.2 所带工具包括：喉钳、大活动扳手、扫把、水桶、拖把。 2.2.3 关闭区域阀门： 喷淋系统关闭该楼层信号阀门、 消火栓系统关闭该立管上下两端阀 门。 2.2.4 事故现场排水：如水较大时，要从疏散楼梯排；如还不行，可排到电梯井。 2.2.5 电梯应急停靠
11、： 如水有排到电梯井的可能前， 要通知有关工作人员将电梯停靠在高 于事故层的楼层。 2.2.6 对管网的水进行排放： 喷淋系统通过打开末端放水阀来加速管网的水排放；消火栓 系统通过打开该立管消火栓（底于事故层的楼层）排水。 2.2.7 如是由于喷头爆开动作喷水， 如有可能用木头塞住、 或用消火栓水带栓头罩住喷头； 决不允许现场不采取行动。 2.3 报警信号分析： 接到通知 巡查、检测发现 水力警铃动作 稳压泵突然启动 工作人员带齐 工具赶往现场 关闭区域阀门 事故现场排水 通 知 人 员 让 电 梯 停 在 高 于 事 故层的楼层 对管网的水进 行排放 稳压泵、水泵控 制柜打到手动 维 修 或
12、 更 换 设 备 恢 复 系 统 正 常 调查故障发生 的原因 提交书面报告 2.3.1 从报警设备动作原理方面： 报警是指感烟探测器、 感温探测器、 手动报警按钮、 破 玻、模块动作。而所谓的水流指示器、报警阀压力开关、防火阀、排烟阀、水泵、风机、 信号阀门、防火卷帘、气体动作等所有其它设备均是通过模块或联动线路与主机、联动 柜相连。 2.3.2 排除误报、设备故障的前提下，火灾发生时所有设备动作正常顺序为： a)火灾发生 b)感烟探测器报警；或感温探测器报警主要指地下室、厨房等无感烟探测器的场所 c)感温探测器报警 d)联动相应的设备：如相关层的警铃、广播、防火阀、排烟阀、非消防电源切换；
13、风 机、电梯、防火卷帘动作。如气体系统则声光报警动作、气体喷气、放气指示灯动 作、管网压力开关动作。 e)喷头爆开 f)水流指示器报警 g)报警阀压力开关动作 h)喷淋水泵联动启动 2.4 其他情况说明 2.4.1 消火栓水泵的联动启动是通过破玻按钮来联动。正常情况下如无人乱动， 消火栓水 泵是不会自动启动的。 2.4.2 手动报警按钮、破玻 （消火栓按钮） 是手动触发器件， 主要功能是现场人员发现火 灾时通过此触发器件来向消防中心报警。 2.4.3 消防电话、消防插孔电话作用是与消防中心联络通信。 2.4.4 信号阀门报警是指阀门现已关闭，与是否有火灾毫无关系， 作用是通过监视达到保 证信号
14、阀门一直处于开启状态。 六、报警或火灾发生后处理程序 通知消防中心复位 保安部 接到报警通知赶赴管理 总指挥 工程部 通知消防中心火情 注：火灾的处理需要业主方管理人员的大力配合，火灾处理完后，消防维保公司在工程部、保安部、管理处协助下将系统恢复正常。 消 防 中 心 报 警 现 场 附 近 保 安 报 警 现 场 误报 火灾 维保公司技术人员检修误报设备 消防中心将联动控制打到自动 通知有关部门领导 根据火情分析是否报“119” 根据火情利用灭火器、消火栓 进行灭火 公司人员参与灭火 保安人员分成灭 火组、疏散抢救 组、警戒组进行灭 火 管理处领导担任 指挥员，向各组下 达命令，其他人员 协助救火、救人 关闭非消防电源， 保证消防设备正 常运行，协助救 火、救人
