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1、,蔚然大厦销售招商服务建议书,纬立行 二零一肆年叁月谨呈,目录 contents,第一部分：摘要,第二部分：项目理解及愿景,第三部分：重庆甲级写字楼市场回顾,第四部分：价格制定,第五部分：目标投资者,第六部分：目标租户,第七部分：市场策略,第八部分：租赁政策,3,摘要,引子:非常荣幸的受重庆国华置业有限公司之邀，就蔚然大厦办公楼租售为贵司提供我们的想法及建议。此服务建议书阐述了我们的工作能力，业务资源，工作方法以及为贵司就此项目服务的巨大信心。 伴随着中国市场日新月异的变化，重庆也正经历着前所未有的发展，并日趋成熟。尽管当今经济形势不容乐观，但蔚然若能切实的按照制定的各种方针贯彻执行，那各种因
2、素都将转化成为项目优势。对于目标市场充分的调查及了解如何吸引目标客户是我们进行所有建议的前提条件。为此，我们展开了前期的市场调查及项目定位研究，这也体现了我们对于贵司此项目的长期关注及热情。 关于纬立行:重庆纬立行地产顾问有限公司成立于2012年11月15日，前身为重庆前3甲地产代理公司重庆纬联地产顾问有限公司，2011年被世联地产收购后，其核心团队新组建的一家地产公司。公司现有员工199名，90%为本科及以上学历，拥有美国英国留学背景和国内知名院校研究生等高素质国际化人才。公司由业务线、中台控制和后台部门构成；业务线拥有顾问事业部（市场及顾问咨询）、代理事业部、商业顾问部三大营业部门，中台为
3、销售管理部门和客户服务部门，后台为行政人力财务支持；公司业务已形成以业务线为核心，并由中台控制的监督执行，后台驱动的高效配合的成熟作业体系，为专业服务提供有效保障。,摘要,摘要,5,项目理解 & 愿景,项目理解项目参数,项目理解& 愿景,交通情况,靠近计划修建的轻轨6号线 项目东临长江，南濒嘉陵江，北至大佛寺大桥，西接黄花园大桥 距离解放碑及主城区重要商圈10分钟内车程,1-8层-吊层（16706.24）,A栋 （36852.78）,B栋 （24951.25）,项目理解&愿景,可交易区域,项目理解项目计容面积分析图,项目理解 & 愿景,项目理解特殊卖点,在如此一个热衷炒作的时代，制造更多的舆论
4、将至关重要，我们需要不间断的传达项目的差异化优势。 热门区域-两江新区 长江中上游金融中心 重庆的“陆家嘴” 金融行业总部聚集地 江北嘴地标性建筑 业主的雄厚实力及金融背景 优质的物业管理团队 公共空间调性设计 定制式物管服务 观江空中会所 31米全亚洲第一高大堂 无机械车库 最佳观江视野平台 高清玻璃幕墙 行政级安全设置 国际化办公设置 酒店级大楼管理 高标准硬件配置,项目理解项目目标排序,树立品牌标杆,控制项目风险,预期经济效益,客户品质 物业品质 服务品质 公益事业,租赁市场 销售市场 投资市场,租金收益 销售收益,项目理解 & 愿景,项目理解愿景,项目理解 & 愿景,10,品牌,物业硬
5、/软件,客户,社会效益,风险控制 经济效益,独树一帜的“蔚然”商务项目品牌 代表企业核心价值观的品牌示范项目,全面超越市场现有物业品质 重新定义真正高端办公空间体验,汇集全球知名商务名流企业和机构,重庆首屈一指的国际性公益平台,以控制项目风险为核心 关注品牌价值的前提下实现合理经济效益,我们的服务,为客户提供高质量与客观建议，且始终以客户利益至上 理解现阶段与未来写字楼租售市场对该物业的影响。我们在写字楼市场上领先的调研能力来支持我们的建议。 理解潜在投资客户的资产结构与资产债务情况。 实施一个透明、正式的地区市场营销方案，确保讯息能够给到尽可能多的潜在投资客户。我们的团队能够确保此讯息给到国
6、内，地区与全球的潜在投资人手上。 基于整体市场情况与市场目前缺少相似物业的前提下，效益经济最大化的制定售价。 对开发商,潜在投资客户,租户三方在写字楼租售政策影响的启示以及在开发商目标愿景前提下不同租售政策的优劣分析，以寻求到最佳市场策略。,项目理解 & 愿景,12,重庆甲级写字楼 市场回顾,总体量 85.6万平方米,总吸纳量 1.7万平方米,实际空置率 24.6%,该季度无新项目入市,环比下降49.5%, 环比下降2.0个百分点 同比下降12.3个百分点,注： 1.总体量为截至到2013年4季度的重庆优质写字楼累计总量，总吸纳量为2013年4季度累计吸纳量，实际空置率和平均有效租金的同比变化
7、以全年水平计算，环比变化以季度水平计算 2.实际空置率按照租户入驻情况统计 3.平均有效租金指剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金,2013年四季度重庆优质写字楼市场主要指标,江北嘴金融城3号,平均有效租金 92.1元/月, 环比增长0.7% 同比增长2.8%,重庆甲级写字楼市场回顾,整体市场,预计截止到2018年，全市将有超300万平方米甲级写字楼新增供应，从分布来看，未来供应主要集中在渝中区和江北区。,重庆甲级写字楼新增供应、吸纳量及空置率,重庆甲级写字楼市场回顾,整体市场,注：未来供应仅包括可甄别体量的项目,千平方米,未来供应将集中于江北嘴、解放碑、化龙桥,重庆甲级写字楼市场回顾,整
8、体市场,四季度租赁需求有所减弱，空置率稳步下降,2013年第四季度，重庆优质写字楼市场吸纳量有所下降，净吸纳量17,358平方米，环比、同比均有下降。空置率方面，重庆优质写字楼空置率继续下降，环比下降2个百分点，同比下降12个百分点。,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场,四季度优质写字楼租金温和上涨,2013年第四季度，重庆优质写字楼平均净租金为92.1元/平方米/月，环比上升0.7%，同比上升2.8%；其中甲级写字楼平均净租金为102.9元/平方米/月，环比上升1.0%，同比上升4.5%；乙级写字楼平均净租金为88.4元/平方米/月，环比上升0.5%，同比上升1.6%。,注：平均有效租金指剔除
9、物业管理费、扣除免租期租金的含税租金,元/平方米/月,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场典型案例去化表现,4,5,2,瑞安企业天地T4 T5,瑞安企业天地T2,瑞安T4 T5 T2租赁客户明细表,重庆甲级写字楼市场回顾,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场典型案例去化表现,位于重庆解放碑偏核心地段的保利海航国际商务中心，写字楼总体量58639 ，推出面积23100 ，从2013月6月至2014年2月份，该项目已出租约11000，去化率为51%，推出面积部分空置率49%。,海航保利国际商务中心,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场潜在客户需求,租赁客群分析 市场上拥有较多
10、与蔚然项目匹配之优质客户。我们发现重庆市场上金融类及银行企业对于高品质物业需求强烈,其次是房地产等实体行业再次为服务业和商贸业。外资企业对于产品的软硬件要求度高,追求品牌形象性好,差异度高的写字楼项目,同时租金承受能力普遍较高,能与蔚然项目之目标客户形成很高的匹配度。 租赁市场现状分析 本地租赁市场发展趋势良好。我们看到近年重庆租赁市场呈现较好发展趋势,租金稳定上涨,各优质项目空置率持续下降,典型类似项目去化程度较高，具备较好的租赁市场气候。 租赁市场预估 未来五年租赁市场将继续保持现有积极发展态势。 项目建议：蔚然项目的租赁前景利好,而且无论从客群需求,质量以及重庆租赁市场发展态势来看,完全
11、具备承载项目调性,树立开发商品牌形象,架构价值客户体系,满足开发商中长期投资产生经济效益等愿景要求.,重庆甲级写字楼市场回顾,租赁市场总结,企业天地 2#、3#、5-8#,大宗拆分,自持租赁,Before 2014,2014,2015,2016,散售,重庆甲级写字楼市场回顾,23,天和国际中心,天和国际中心,环球金融中心,江北嘴置业金融城2号,江北嘴置业金融城3号、7号,成大锦嘉国际大厦,华润中心,企业天地 9#、10#,重庆国际都会,东方（国际）广场,九龙仓国金中心T1-T3、T5-T6,海航保利,解放碑协信中心,华润中心,重庆国际都会,重庆涉外商务中心,俊豪ICFC,隆鑫重庆中心,隆鑫重庆
12、中心,俊豪ICFC,俊豪ICFC,销售市场预售期供应表,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场主要甲级写字楼项目去化表现,2013年四季度优质写字楼资本值保持稳定态势,截止至2013年第四季度，重庆优质写字楼资本值为19,857元/平方米，环比、同比皆有细微下滑。甲级写字楼资本值为21,755元/平方米，环比持平，同比略微下降；乙级写字楼本季度平均售价为19,223元/平方米，环比、同比均基本持平。,元/平方米,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场写字楼价格表现,注解：以上数据来源于纬立行对市场监控数据,金融和商务服务业需求强劲，企业新成立及升级需求表现突出,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场行业分布及搬
13、迁目的,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场典型案例去化表现及客群,至今该项目依然是观音桥区域品质较高物业. 受开发商拆零散售策略影响，升级扩租较为困难，优质客户不得不选择其它新的物业。 中远期来看，随着物业硬件及运营水平继续降低，业态环境持续下降，投资回报也会随之相对下降。,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场典型案例去化表现及客群,该项目位于解放碑核心位置，物业软硬件品质处于目前重庆市场最高配置标准，采用整层销售的市场策略，（其中F18F48为可购买楼层，F50F63为自持可租赁楼层）；由于价格高出市场平均水平50%以上，故去化表现非常差。现开发商已经调整市场策略，自持一部分出租。,目前只有工商银
14、行以及一投资客户购买总计5100平方米。,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场典型案例去化表现及客群,项目处于观音桥”太阳谷”核心位置，地段优势明显，且该区域甲级写字楼需求很强，因此在重庆市场该价格层次上去化率相对较好。 项目被拆分成小户散售，因此会面临未来物业品质下降，优质客户流失，投资者远期回报率下降的风险。,销售物业入驻企业,重庆甲级写字楼市场回顾,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场客户需求,销售客群分析 本地销售客户质量不高，数量较少。 我们发现,目前重庆市场上购买客户普遍购买能力较差,客户来自不同行业,非本地投资客户购买能力优于本地客户,有购买实力的客户往往身兼本土企业老板身份,以自用为主
15、,但企业品牌及整体实力较差,属于质量较差的投资客。 实力较强的客户基本上以金融银行类客户为主,该类投资客户注重项目形象及软硬件品质,为蔚然项目理想投资客户。 销售市场现状分析 销售市场表现欠佳。 甲级写字楼投资市场价格处于高位瓶颈期, 供应量较大,投资市场趋于饱和及价格炒高 顶级甲级写字楼去化率很低 乙级及普通写字楼市场交易活跃 销售市场预估 未来5年内重庆甲级写字楼销售市场竞争激烈，价格瓶颈无法突破。 项目建议：蔚然项目的销售市场并不看好,主要将受往年重庆顶级写字楼去化率不佳,市场供应量较大,价格处于高位瓶颈期,匹配蔚然大厦愿景的投资客较少等方面影响.,重庆甲级写字楼市场回顾,销售市场分析总
16、结,33,价格 制定,价格制定,租金制定考虑因素,租金定位,整体市场之经济状况,主要竞争对手的租金定位,本項目在物管服務及配套设施之市场价值反映,针对不同之客户所提供之特别优惠政策,竞争对手实际租赁情况之分析,租金制定,价格制定,租售价格之定价计算方法,租金制定,价格制定,租金价格之定价计算方法,在进行综合系数比较时，由于蔚然写字楼项目目前阶段有些因素待定，我们则以该类因素的市场平均值作为其标准进行比较预测。,公式 推算平均有效租金=各楼盘平均有效租金/综合系数,注：租金单位为人民币：元/平方米/月，平均成交有效租金为不含物业 管理费且除去免租期等因素的实际收益。,加权平均上述数据得出现时蔚然写字楼项目的 平均成交租金价值为：142.75,租金制定,价格制定,价格推算,指数型售价预估,租金制定,租金制定,各楼层租金定价推算,瑞安企业天地5号楼价格执行标准,本项目2015年B塔楼楼层增幅推算,注：楼层增幅依最低楼层设定租金值值而产生变化,当该值设定较大时增幅减少,对于 优质客户,可依照一事一议原则追加其优惠免租期
