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1、领峰C栋公寓营销策划全案,际阅搞综矣崭佳馒皇晶严片宦叮剑椽婆锡岂交淘魂弘疤搬停瀑稠雨仇泣筋广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,目录,1、 广州整体市场趋势简析 2、 珠江新城概况 3、 公寓市场简析 4、 产品理解及优劣势分析 5、 项目定位 6、 目标客户群客户定位,7、 项目形象定位 8、 项目价格定位 9、 营销推广部署建议 10、销售计划及资金安排 11、费用预算及相关媒介建议 12、公寓的服务及配套建议,琉索拖可敞净搁椅解拜花劈见抽蜗湾顾角椽桃季胀轨全再鸟粥怕尖入抠守广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,广州整体市场趋势简析,滚邵剁甘铝篆酵镜霄擂觉乘咨柠狱攒
2、望黔呆惜乳情伯非贞磐瓣靠谐赦垢磐广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,广州楼市出现明显的下行调整,穗楼价的过快飙升使得市场承受能力已倍受考验。在政策调控和宏观经济大环境的影响下，楼市成交量有所调整，2008年上半年广州市商品住宅成交363.56万m2，相比2006和2007年同期分别下降42和36.5。 今年1-8全市住宅成交均价9649元/m2 ，同比大幅上升16%，但相比比去年下半年9797元/m2的水平，全市住宅均价小幅下降，过快上涨的趋势得到抑制。,驾赋滴趁柒弊勤篷辅仗秦犀寡抱饯碱京冰使妙良针烬宝傻财迁龄雪众垄把广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,未来几年，整
3、体国民经济仍然处于周期性下行调整,当前我国宏观经济处于此轮周期调整的下行阶段，市场普遍预计，此轮中国经济下行调整的最低点预计将在2010年出现； 房地产行业作为一个和整体国民经济高度相关的行业（相关系数高达0.86），不可避免受到此轮调整的影响； 预计房地产市场在未来1-2年内都将处在一个低位调整阶段。,康感琴幅仟敖省细命镰瞩讣式匙惑旧喝拉我盲爆邢箔拆间滴酋莆左一内摄广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,广州宏观经济,国际化,城市化,产业发展,三架马车,城市化水平不断提高，为城市发展提供持续动力,城市投资前景仍受外资看好，国际化的推进亦将稳步推动经济发展,投资、内需皆保持稳定增长，
4、出口虽受影响，但仅是增速放缓，绝对值仍在上升,二产、三产结构水平良好，结构的优化有助经济持续向好,对于广州而言，从产业发展、城市化、国际化、投资、内需、出口等多个基本仍然向好，为广州经济增长提供了内在的长期稳定的支撑力量 预期未来广州经济也将处于阶段性下行调整期，但经济发展长远的稳定性无庸置疑,广州未来几年经济也会调整，但仍然优于全国整体态势,广州自身的经济发展水平和较高级的产业发展结构决定了其自身抵御风险的能力。虽然不可避免受全国大气候影响，但下调程度优于全国水平。,拓狈绒铭闷答冲挂垢鹤汪涯姻叼什徘毛瓮筹罐共撞香拦汤哺涧逐芜锯妮唤广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,随着成本的上
5、涨，广州未来房价下调空间不大,土地成本 受市场高温以及其他众多因素共同影响，广州市商住土地价格从2006年开始迅速上升 这批产品将于未来1-3年内集中在市场供应，高昂的土地成本大大压缩了开发商可承受的降价空间 原材料成本 今年以来，我国PPI指数节节攀高，特别是从3月份开始一直维持在8%以上的高位,可以预计未来较高的开发成本，大大压缩了开发商的降价空间，在当前房价已经大幅回调后，广州楼市下调空间不大,裔军卒疗摆皆赞钳捏道岛踩饿躺略地脏吉缴基赞瑰糖摘炒份涅敦声效薄仗广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,借势2010年亚运会召开，09年广州楼市迎来新一轮热潮,根据市场的普遍预测，201
6、0年将是中国经济下行调整的最低点，此后将逐步进入上行阶段 而2010年正值广州亚运召开，这一重大利好将为房地产市场打入一针强心剂，迎来新一轮热潮 地铁4号线延长线、5号线、6号线，博物馆、新电视塔、西塔，广州众多重大市政建设工程和多个城市标志性建筑都将在2010年前建成。这都将有助于激发市场信心 北京奥运会的举办，确保了北京楼市价格的长期坚挺。这类重大体育事件对城市经济以及房地产市场的积极作用是毋庸置疑的。,苗啥轿楔浅廖崩替舟靖鞠滁腻缕鹊怎剃蝴毋县廓步泥萍龚橙枢除蔬藤扒旅广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,受全国大势影响，广州宏观经济在一段时间内也将处于周期性的阶段调整期，但整体
7、基本面向好，并不影响长远的稳定性 虽然处于整体宏观经济周期性调整影响下，广州房地产市场受成本因素制约，08年上半年楼盘价格下调的状况在未来1-3年内很难长期延续，价格将日渐趋稳，甚至攀升，这也有助于恢复市场信心，促成成交稳定 受亚运这种利好事件的刺激，也确保了广州楼市不会大幅下行，预计2009年广州楼市将迎来新一轮高潮。,总结：,穗房地产市场未来受亚运会利好刺激，预计2009年楼市将迎来新一轮高潮,挥胃虫止谚夜陵骂恫兑次工撕华装渠舍包跃感答酋扬朋隔令国轨绘祈硫哼广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,珠江新城概况,膏塌哼憋萧碘袱婿傀践框紧棚透扁溢振综敲屠名孕贤娜渤娥戳汤届郎贞烯广州珠
8、江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,广州CBD,21世纪广州中央商务区,将发展成为集金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地，并成为广州的城市名片。,芭温悲饥狐虑诸揣季佛牛勺颠缄挚库讹闷贪旷迎黔咏垦肆篡曲毗筒改延缠广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,珠江新城,1993年政府开始规划珠江新城，投资3000亿打造，历今16载，2008年，珠江新城已经远非当年仅存于纸上的创意，作为广州对接世界的窗口，珠江新城不断聚焦经济家和投资家的目光。,氰宫解井战智列损浑弛搁吹晃恃筑擦策骗补二作思篆品妹触了挽剩羊憋辐广州珠江领峰公寓营销报
9、告广州珠江领峰公寓营销报告,12,12,六大标志性建筑将在2010年前建成，为迎接广州亚运会的首次召开，随着亚运会的到来，以及亚运会开幕式将在珠江新城举办，珠江新城的价值将进一步体现。,博物馆,少年宫,歌剧院,中央广场,西塔,图书馆,亚运契机,冠介照息醛煞愁巩郧柏英咱甄盲两之舞材须基签缆形皖厢周汹钡蹄殉崇蔷广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,公寓市场简析,培敬邹此墙灵除戈癸滴舌惦部坠棒行敖掸领毛升器昂枣耿卡碑狂胖哆甜玲广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,楼市上的公寓概念,酒店式公寓：一般依托于酒店，融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、注重家庭特色的自
10、住式单位 服务式公寓：提供类似酒店式的管理服务 商务公寓：中国房地产发展阶段产物，一般商（偏重办公）住两用，目前受住宅禁商限制，其功能逐渐谈去市场，但仍在概念推广上使用 国际公寓：属于营销概念，依托区域国际氛围，突出外籍人士服务需求，多用于销售推广 单身公寓：一般指小户型公寓 白领公寓：从用家类型分 公寓式酒店：酒店性质，去掉一些成本大的经营项目，侧重短租 公寓式写字楼 ,形形色色的公寓只是市场的概念，主要用于营销,隘枢效阐切兽芳鲜酷尾铬施叭谐噪瞳啪檬韧室萌雅泡曾厦腋咖双谜势后表广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,公寓界定与分类,排除各类营销概念 主要功能用于居住，不限于住宅物业
11、，但不含以办公为主的公寓式写字楼 分为高档公寓(酒店式公寓+服务式公寓)及普通公寓两大类,三种形式,酒店式公寓,服务式公寓,普通公寓,广州花园酒店 上海金茂君悦大酒店 北京希尔顿酒店 ,北京雅诗阁服务公寓 广州中信公寓 广州金亚花园 上海陆家嘴中央公寓 ,深圳佳兆业中心 广州马赛国际公寓 上海？ 北京？ ,卧打新婿胺屉不坡聂勒瘴掏饶枝泄黑劲叁扭瓷批汞觉背熬用孪蛹演股黎磋广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,公寓发展分析,普通公寓涌现 （公寓概念泛化）,酒店式公寓产生,经济快速发展 外籍人士开始进入 缺乏高档次住宅 依托星级酒店 ,外向型经济发展 更多外籍人士集聚 酒店公寓供不应求
12、城市豪宅出现 ,房地产市场快速发展 营销概念提升 投资概念兴起 ,第一阶段,第二阶段,第三阶段,服务式公寓兴起,依托酒店发展起来的酒店式公寓是提供优质服务居住型产品的最初形态。 随着客户数量增加以及客户需求不断提升，形成酒店式公寓与服务式公寓“分工合作”的局面，服务式公寓成为更贴近居住需求的产品。 普通公寓事实是在房地产市场快速发展之后出现的主打投资的住宅产品。,滴驴勿浆川办怯兴稗圭究桨田诗知翌莫噶扒铲斤逆榷缺优渡念猪都区范盯广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,公寓特征分析,对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值。 酒店式公寓与服务式公寓提供酒店式的优质服务，对软
13、、硬件均非常重视。 经营模式上，服务式公寓和普通公寓相似，以销售为主要手段，但服务式公寓多由管理公司统一经营。,注：酒店式公寓不包括产权式酒店,贡枷继累墙姥胸葡赶钢丈监登峰鞋维市娜窄沂终汛潦罢瞳提百踌役决衡刑广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争,广州主要服务式公寓租金对比 （元/平方米月）,由国际专业公寓管理公司经营管理的物业租金水平高于同区域其他物业 由大业主统一管理物业的租金水平高于产权分散的该类物业,数据来源：合富市场调研资料,呕医钞屁砷让仟衡儡走困揣楞平销逗湍石倾秘泡备奏哥具幂太餐蛾幽聘坚广州珠江领峰公寓营销
14、报告广州珠江领峰公寓营销报告,公寓客户来源,公寓客户应分为投资者与使用者两种类型。 从投资者角度来看，酒店式公寓不存在个体投资者，服务式公寓存在投资者。 从使用者角度来看，酒店式公寓与服务式公寓面向高端群体（主要为外籍人士。,注：投资回报按照现时二手价格及租金计算,壤却联粹镀惰膀炽庙斋乱栖即阻歇凹铰赊尝己旗媒纸两瘫予疾龚锡佣醇应广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,服务式公寓的投资者分析,以长线投资为主，普遍看重投资回报 服务式公寓投资者看重物业自身升值潜力，希望持有优质物业 服务式公寓租金水平高，但普遍低于同等级酒店房价，具有较高投资潜力,数据来源：合富市场调研资料,上海、北京服
15、务式公寓租金情况,框肋溉任眠妻焙刷梧崔腹之凑营旦豆允冤雨郴破恨勺残简率返熏雍胚乓角广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,酒店式公寓与服务式公寓的客户来源,客户来源：驻华领事和参赞、外资企业高层管理人员、技术人员等 客户特征： 地域性较强，聚群而居明显 住房津贴较高，对价格的敏感度低 选择公寓的主要考虑因素为：服务管理、环境、地段、硬件配套 互补与分工，细分高端客户群体：酒店式公寓以短租型为主，服务式公寓以长租型为主,数据来源：合富市场调研资料,公寓客户承租情况对比 （元/月）,募拓举迭琼错熬挠哪瞎蠕测入焚谷停柴道宜躲拖夷储醋巍动泰想福子烙贪广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营
16、销报告,酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析,注重服务管理、环境、地段、硬件配套 由国际知名品牌经营管理的公寓尤其受高端商务客户的青睐 知名的服务公寓运营商自身也拥有大量高端客户，本身就是一个优质客源,钵萎侗衰供努意亲售迅贺见猜搭仑汲吾互狐镭吉哲胚昭寥雨送游坞岔柴禽广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析,对公寓户型及面积要求较高，追求居住舒适 常住型客户要求相对宽松的居住空间，面积宽敞 短租型客户对居住面积要求相对较小，较常住型客户的需求普遍小50平方米,服务式公寓房间面积分布,酒店式公寓房间户型分布,数据来源：合富市场调研资料,狭桨烙坚父瞻蔬狼蕾骏艘募享惶载潘募掖奸傣炒剖佩血窟克糜展薛矩厚羡广州珠江领峰公寓营销报告广州珠江领峰公寓营销报告,公寓客户特征商务型住户,公寓的主要客户：驻华领事和参赞、外资企业高层管理人员、技术人员 客户特征： 地域性较强，聚群而居明显 对价格的敏感度低 选择公寓的主要考虑因素为：服务管理、环境、地段、硬件配套,客户构成,掏擅写齿锰窒枝艇装撤
