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1、 同舟济的优势 同舟济新余分公司优势同舟济新余分公司优势 6年 市场调研经验 3年 大盘营销经验市场调研经验大盘营销经验 新余优势新余优势新余优势新余优势 2万组 客户资源 本地化团队 风土人情尽在掌握 客户资源 风土人情尽在掌握 大世界集团（大世界置业）的战略理解 公司战略的理解公司战略的理解 从企业战略层面通盘考虑三个项目在新余战略的作用 大世界置业，再战新城大世界置业，再战新城 东方花城 新城美都 印象地中海印象地中海 在大世界置业新余投资房产快速上升投资房产快速上升的大背景下 三个项目是企业在新余城东新城的主要项目而印象地中海更是使三个项目是企业在新余城东新城的主要项目，而印象地中海更
2、是使 企业跻身第一梯队、树立品牌形象的重要契机。 三个项目应该承载什么样的历史使命？三个项目应该承载什么样的历史使命？三个项目应该承载什么样的历史使命？三个项目应该承载什么样的历史使命？ 东方花城可以说是公司品牌导入，树立品牌之作； 新城美都需要通过快速去化助力新余战略的资金安全； 印象地中海是公司品牌提升的代表项目，整合利用好集 团自身的多面优势来开发建设好这个项目对上述三个项团自身的多面优势来开发建设好这个项目，对上述三个项 目的销售至关重要。 前言：必须回答的几个问题 问题一问题一 公司如何同时操作三个规模大小不同的项目？ 市场分析市场分析2012年1-5月城东市场表现2012年1-5月
3、城东市场表现 品牌开发商的高品质或大规模项目更受到市场的追捧。 数据来源：房管局信息网 启示：如果把三个项目统筹在一个营销体系下，形成合力更能够体 现项目规模对于公司品牌具有更好的支撑是否具有可能性？ 品牌开发商的高品质或大规模项目更受到市场的追捧。 现项目规模，对于公司品牌具有更好的支撑，是否具有可能性？ 项目分析项目分析 高层 多层多层 东方花城 退台洋房联排别墅印象地中海 新城美都，暂不罗列 多层、高层 退台洋房 联排别墅 产品互补 同区 地中海欧式现代风格风格互补 域产补的质 区域 三个项目具同一区域产品、型（积）风格互补的性质 同舟济观点同舟济观点 新 资金支持 新城美都 形象升级
4、资金支持 东方花城印象地中海 牌品牌升级 金支持 同舟济观点：开发周期、产品互补、金支持、及品牌升 级考虑，建议按照一个项目的操盘思路，统筹考虑三个项目的 销执行。 问题二问题二 4000 5000 2000 2500 2012年全市商品住宅月度成交情况同比 2012年，1-5月全市 商品住宅累计成交 4185套同比减少 1月2月3月4月5月 0 1000 2000 3000 4000 0 500 1000 1500 2000 4185套，同比减少 4631套，减少53%； 价格较2011年底上涨 约10%。 1月2月3月4月5月 2012年月成交套数6008957557881147 2011
5、年月成交套数19071753179614321928 2012年月成交均价38943238375435453602 2012年6月上半月全 市商品住宅成交不到 400套，按此预计全月 也不会超过1000套， 从成交量上看，2012年春节期间及五一黄金周新余住宅市场成交较为冷淡，传 2012年月成交均价38943238375435453602 2011年月成交均价29772992305631473133 也将低于上年同期水 平（1033套）。 从成交量上看，2012年春节期间及五黄金周新余住宅市场成交较为冷淡，传 统旺季已不在，预计这种局面会延续下去； 从成交均价来看，进入2012年，新余住宅市
6、场成交均价处于较高区位波动，预 计后市的成交均价会呈缓慢波动趋势。 从目前的势头来看，2012下半年形势不会太明朗，明年市场将会怎 ？如何市的排的？象地中海应该如何进行入市的安排、销售节奏的控制？ 同舟济观点同舟济观点宏观政策宏观政策 2010年4月“新国十条”出台后，宏观严控政策持续了2年，全国房价大部分城市猛增的价格得到有 效遏制；2012年5月，全国房地产开发景气指数为94.9，比上月回落0.72点，比去年同期低8.3百分 点，房地产行业景气程度继续收缩。 012的降低存款准备金率及的降息房地产市场的点，房地产行业景气程度继续收缩。的的房产市场的 推动作用尚待时间检验。 2013年市场研
7、判2013年市场研判新余土地市场新余土地市场 2012年1-5月份土地市场成交图 2012年上半年新余土地市场成交了1681796，4月份呈集中爆发成交。据房管局统计，今年一季 度我市中心城区商品房用地共成交23宗1008亩（主要系新余长林地块出让，面积为467亩），同 比增长214%，加上历年来累计仍有40004500余亩土地未开发。 新余区大相对历年用地情况，表明新余中心城区土地投放仍然过大。 2013年市场研判2013年市场研判供求比供求比 年份200620072008200920102011 供求比0.60.91.10.80.71.3 新余二级市场起步于2003年，受全国房地产业快速发
8、展大局的影响，渐渐形成以中端市场为主的房地产业 。2007年新余商品房无论其开发面积还是销售面积都达到一个新的历史水平；同时也受限于全国房地产局部 价格下跌、销售量下降的影响， 2008年新余商品房成交量也开始走下坡路，价格下滑，商品房空置面积增 大。2009开始恢复，2010年全年商品房销售面积创历史新高，2011年受政策影响，成交面积有所回落。 2011年新余房地产供求比为1.3，达到历史新高，新余房地产现存量约为22000套，比11 年的消化量还多；据房管局统计，历年累计剩余已批准未开工面积约250-280万平方米，加 上中心城区累计商品房未售房源322.13万平方米；未来房地产市场存量
9、压力大。 同舟济观点同舟济观点 新余房地产发展状况同全国房地产发展行势吻合且宏观政策作用新余房地产发展状况同全国房地产发展行势吻合，且宏观政策作用 力延后，预计2013年新余房地产市场受全国政策层面影响程度依然 较大； 供需双方博弈延续，市场走势回归理性，难以复制2010-2011年 上半年的疯狂，2012年下半年至2013年的市场整体趋于平稳； 入市前期快速走量，迅速树立热销口碑，以口碑带品牌，以品牌带 价格；价格； 后期产品在条件允许的情况下，建议尽量增加附加值（特别是户型 ）的区的展现达到价值的最身），并通过具有冲击力的实景及社区配套的展现达到价值的最 大化。 问题三问题三 “大新余”概
10、念下的“提升高新区”对孔目江新城东岸及城东片区带 前的发的？了前所未有的发展机会于我们的机会是什么？ 机会背景机会背景GDPGDP 新余市近8年GDP增长走势图 新余市从2004 2008年经济直新余市从2004-2008年经济一直 处于较高速度增长，经济飞速发展； 从2009年开始，新余开始注重经 济发展的质量，不再一味追求速度， 寻求速度与质量的同快速增长； 虽然2011年新余经济增长速度有虽然年新余经济增长速度有 所回落，但增长速度相对于国内其 它城市还是比较快速的。 在十二五规划中，新余市GDP平均增长率为15.5%，经济增长快速，2011年 经济增长速度虽有所回落增长率为13 3%但
11、发展质量得到进一步提升经济增长速度虽有所回落，增长率为13.3%，但发展质量得到进步提升。 机会背景机会背景GDPGDP GDP增速与房地产发展关系 4%5%5%8%大于8%小于4% 萎缩停滞稳定发展高速发展 新余市达到13 3%从模型判断新余市房地产应该处于快速发展期新余市达到：13.3%。从模型判断，新余市房地产应该处于快速发展期 人均GDP与房地产发展关系：(单位US$) 8004，00040008，000800020，0000800 启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期 新余市达到：10671美元。从人均GDP模型判断，新余市房地产处于快速发展期 经
12、济对新余市房地产的影响新余市属于三、四线城市，房地产市场 从启动阶段即将进入快速发展阶段。 机会背景机会背景产业结构产业结构 新余市近7年三产结构走势表 年份三产结构比率年份三产结构比率 新余市近8年房地产投资额走势图 2005年12.5 : 55.7 : 31.8 2006年10.7 ： 58.9 ： 30.4 2005年12.5 : 55.7 : 31.8 2006年10.7 ： 58.9 ： 30.4 20072007年年8.88.8： 63.863.8： 27.427.420072007年年8.88.8 ： 63.863.8 ： 27.427.4 2008年8.7 ： 63.2 ： 2
13、8.1 2009年6.9 ： 58.5 ： 34.6 2008年8.7 ： 63.2 ： 28.1 2009年6.9 ： 58.5 ： 34.6 20102010年年6 6:6363:3131 新余近几年第一产业比重不断缩小，第二产业 比重几乎每年都在快速增长第二产业已经成为 20102010年年6 6 : 6363 :3131 2011年5.6 ： 67 ： 27.42011年5.6 ： 67 ： 27.4 新余市房地产投资额在04-07年呈井喷高速发展，进入08年 以后房地产投资额缓慢上涨2011年房地产投资额增长率较前比重几乎每年都在快速增长，第二产业已经成为 经济的支柱产业； 以后房地
14、产投资额缓慢上涨，2011年房地产投资额增长率较前 3年有所回升，表明新余房地产投资渐渐趋于饱和，增长缓慢； 新余市第二、第三产业占比重较大，经济发展速度较快，房地产投资额增长率新余市第二、第三产业占比重较大，经济发展速度较快，房地产投资额增长率 比前3年有所回升。 机会背景机会背景新能源产业新能源产业 300 近五年全市新能源等支柱产业增加值 150 200 250 300 2007年2008年2009年2010年2011年 0 50 100 2007年2008年2009年2010年2011年 增加值（亿元）86.77167.27169.56208.95279.56 目前，新能源产业在高新区
15、乃至全市的贡献率逐步提升。目前，新能源产在高新乃全市的贡献率逐步提升。 未来五年，新余市委市政府将通过做优存量，扩张增量，延伸产业链，加快发 展新能源应用产业，打造世界级光伏产业基地和全国重要的动力与储能电池、 螺杆膨胀发电机、永磁风力发电机基地。并在打造钢铁、光伏两个千亿产业的 同时，将动力与储能电池打造成千亿产业。同时，将动力与储能池打造成千亿产。 力争到2015年，新能源产业实现主营业务收入3000亿元。 机会背景机会背景交通发展提升潜力交通发展提升潜力 现有交通：汽车新站，公路（新城大道、赛维大道等） 将有交通：高铁（新余北站） 高铁新余北站已全面 开工，高铁新区建设 进入实质性的进展
16、。 孔目江新城城东片孔目江新城、城东片 区将是高铁交通的最 先、最大受益者，潜 力也将进步提升力也将进一步提升。 高铁的投入使用将大大缩短主城区与城东片区之间的距离，由市区至城东片区的时间将由 目前的个小时分区新余市区的必目前的半个小时缩短至十分钟以内城东片区真正成为了新余市区的花园必将 给城东片区市场带来大量主城区中高端客源。 机会背景机会背景高端配套不断完善高端配套不断完善 高新森林公园孔目江湿地公园孔目江 新余一中高新一小国土资源局市交警大队 续进驻的行政单位、高规格的公园绿化等配套的不断提升，使孔目江东岸、东片区向宜居 新城迈进，而交通的不断完善也将使该片区加快融入“大配套，大享受”的大新余共荣圈。 机会背景机会背景新城及城东片区楼盘表现新城及城东片区楼盘表现 2012年1-5月全市商品住宅成交排行城东典型楼盘1-5月表现 3000 4000 5000 6000 150 200 250 300 350 天伦 城 恒大 城 凯光 中央 华府 恒大 雅苑 绿江 南
