房地产投资于地方财政收入

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1、 房地产业房地产业投资投资对地方财政收入的影响对地方财政收入的影响基于地级市面板数据估计基于地级市面板数据估计 郑新业 许玲珏 摘要摘要 在识别房地产投资影响财政收入四个渠道的基础上，基于 287 个地级市 1995-2010 年的面板数据，我们评估了房地产投资对地方财政收入的影响。研究 表明，房地产业发展对地方财政收入有显著正向影响。在其它条件保持不变的情 况下，人均实际房地产开发投资完成额增加 1 元，人均实际地方财政预算内收入 增加 0.2-0.28 元。我们同时发现，这种影响存在 1-3 年的滞后性。我们还发现房 地产投资存在溢出效应。一个地方的房地产投资对临近地区的财政收入有一定影

2、响，即本地区房地产投资增加 1 元，邻居地区的财政收入会增加 0.11 元。这些发 现有助于我们理解地方政府在房价治理方面的行为。 一、一、引言引言 2010 年以来， 控制房价过快增长是政府政策的核心目标之一。 在增加供给之外， 一个常见的工具书控制需求，从而间接地降低房价。控制房价实施的一个重要考量就 是对政府，尤其是地方政府财政收入影响。考虑到地方财政的重要性，如何平衡房价 控制和地方财政收入增长是决策者的权衡之一。随着城市化和人口的不断增长，对地 方政府提供的地方性公共品需求在不断提高，同时，1994 年分税制改革后，地方政 府承担了更多的支出责任，因此，近十多年来地方财政支出的规模与

3、比重都呈上升趋 势（图 1，图 2） 。根据中华人民共和国预算法第二十八条规定： “地方各级预算 按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字。除法律和国务院另有规定外，地方 政府不得发行地方政府债券。 ”为了满足日益增长的地方财政支出需要充足稳定的地 方财政收入作为保障，然而从图 1 我们可以发现，1994 年分税制改革以后，地方财 政收支缺口越来越大，从 1994 年的 1726.59 亿元扩大至 2010 年的 33271.39 亿元，扩 大了 19.27 倍。在这样的背景下，未来随着城市化进程的继续，人均收入水平上升导 致公共服务需求增加，地方财政支出压力将继续增大。因此，保证地方财政收

4、入稳定 增长是一个重要的政策目标。 注：图中地方财政收入为地方本级决算收入，地方财政支出为地方本级决算支出 资料来源： 中国统计年鉴 2011 图图 1 1990-2010 年地方财政收入与支出情况年地方财政收入与支出情况 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 地方财政收入（亿元）地方财政支出（亿元） 资料来源

5、： 中国统计年鉴 2011 图图 2 1990-2010 年地方财政收入（支出）占全国财政收入（支出）的比重年地方财政收入（支出）占全国财政收入（支出）的比重 更为重要的，房地产业在地方财政收入中占据举足轻重的地位。地方税收收 入是地方财政收入的主体，我们可以从房地产业对地方税收收入的贡献 来说明 房地产业在地方财政收入中的重要性。如图 3，无论是从全国范围来看，还是分 级次考察，2002-2010 年房地产业税收占全部税收收入的比重都呈上升态势，其 中在地方税体系中，房地产业税收收入占全部税收收入的比重比较高，并从 2002 年的 7.05%上升至 2010 年的 19.01%。尽管这一比重

6、在中央财政收入中所占比重 不高，但在地方财政收入中，和房地产业相关的税收所占比重的确不小。 资料来源： 中国税务年鉴 2003-2011 ，经笔者整理计算，计算方法参见附录 图图 3 2002-2010 年房地产业税收收入占全部税收收入的比重年房地产业税收收入占全部税收收入的比重 房地产业对地方税收收入贡献的计算方法参见附录。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 地

7、方财政收入占比（%）地方财政支出占比（%） 3.7% 4.7% 5.8% 5.9% 6.5% 7.1% 6.8% 7.6% 8.9% 0.8% 1.2% 1.9% 2.1% 2.3%2.2%2.3%2.2% 2.6% 7.1% 8.9% 10.4%10.5% 11.3% 15.9% 14.3% 16.7% 19.0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 200220032004200520062007200820092010 全国中央地方 在这样的背景下，定量估计房地产业对地方财政收入的影响，评估治理高房 价是否对地方财政存在负面影响，以及影响的程度，

8、具有一定的意义。对这一影 响的估计，可以为决策者评估政策效果时提供参考。 另外，从学术发展的角度看，估计房地产业对财政收入的影响也有一定的意 义。 上世纪90年代后期的资产价格繁荣为许多国家政府带来大量意外财政收入。 各国因此纷纷提高自己的财政支出。然而，随后的资产价格泡沫破裂导致财政收 支平衡严重恶化，各国政府进行财政调整的能力大受影响。在这一背景下，研究 者和政策制定者开始关心、研究资产价格（包括房地产价格）变动对财政收入的 影响。一般来说，资产价格（包括房价）变动从三个方面影响财政收支平衡。第 一、 通过所得税、 营业税以及与财富效应相关的消费税对财政收入产生直接影响； 第二、通过金融加

9、速器效应影响消费、投资、就业等宏观经济变量从而间接影响 财政状况； 第三、 资产价格大幅下跌导致某些公司濒临破产， 如果政府提供救助， 财政支出将会大幅增加。这些传导机制是非对称的，即资产价格下降给财政收入 带来的负面影响大于资产价格上涨带来的正面影响。沿着这一思路，学术界取得 了若干重要进展。例如，Eschenbach 和 Schuknecht（2002）对 17 个 OECD 国家 的研究表明，在大多数国家中房价与股价对财政收入有显著的影响。平均而言， 房价与股价变动 10%对财政收入的影响等同于经济产出变化 1%。更进一步， Eschenbach 和 Schuknecht（2004）发现

10、国家财政状况恶化主要发生在资产价格显 著下降和金融危机的时候，这种恶化单靠经济周期和相机抉择的财政政策无法完 全解释。 类似的研究还有Honohan和Klingebiel （2003） ， Jaeger和Schuknecht （2004） ， Tujula和Wolswijk （2007） ， Morris和Schucknecht （2007） ， Reinhart和Rogoff （2009） 等。 相比而言，国内文献涉及这一问题的并不多。相关研究主要关注房地产业波 动对国民经济的影响（才元，2007；黄忠华等，2008） 。也有一些研究专门关注 房地产价格变动对地方财政收入的影响（袁振华，20

11、10） 。本文试图将房地产投 资量与地方政府财政收入联系起来。 相比较而言， 我们的做法有若干优势。 第一， 专门研究房地产对地方财政收入的文献很少，利用房地产投资额数据来评估两者 关系的研究更少见。第二，结核中国税收制度，我们能识别房地产投资影响地方 财政收入的机制和渠道；第三，利用中国287个地级市1995-2010年的面板数据进 行实证研究，使得我们能评估房地产投资对财政收入的滞后影响。第四，我们还 可以利用空间计量经济学工具来评估一个地区投资对周边地区的影响。 在本研究中，我们首先基于中国的财政体制，从税收、产业间关联、财富效 应等渠道分析房地产业如何影响地方财政收支。以此为基础，基于

12、地级市的面板 数据，我们对房地产如何影响地方政府财政进行经验估计。 二、二、现行财税体制下现行财税体制下房地产业对财政收入的影响机制房地产业对财政收入的影响机制 （一）（一） 税收渠道税收渠道 中国房地产业的税收体系是所有行业中较为复杂的一个，它几乎涉及到中国 税制结构体系中的所有税种，主要包括： （1）专门针对房地产设立的税种：城镇 土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房产税、土地增值税、契税（2）与房 地产相关的税种： 营业税、 城市维护建设税、 企业所得税、 个人所得税、 印花税。 城镇土地使用税针对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位 和个人，按其实际占有的土地面积和规定的

13、适用税额征收。耕地占用税针对占用 耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按其实际占用的耕地面积和规 定的适用税额一次性征收。位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产的产 权所有人需根据房产余值或房产租金收入缴纳房产税 。城市房地产税和房产税 性质相同，差别仅在于纳税人。2009 年以前，在中国境内拥有房产产权的外商投 资企业、外国企业和组织以及外籍个人根据房产余值或房产租金收入缴纳城市房 地产税。2009 年 1 月 1 日起城市房地产税取消，外商投资企业、外国企业和组织 以及外籍个人同国内企业和个人一样缴纳房产税。土地增值税针对以出售或其他 方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其

14、附着物 并取得收入的单位和个 人， 就其转让房地产取得的增值额征收。 在土地使用权和房屋所有权发生转移时， 根据成交价格向土地和房屋权属的承受人征收契税。营业税针对转让、出租土地 使用权，销售、出租建筑物，提供房地产中介服务的单位和个人，按照其向对方 收取的全部价款和价外费用征收。缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人还 需根据增值税、消费税、营业税三者税额总和乘以规定的适用税率缴纳城市维护 建设税。房地产开发投资企业就其生产、经营所得和其他所得需依法缴纳企业所 得税。 从事房地产开发经营的个人独资企业、 合伙企业， 转让或出租土地使用权、 房屋建筑物的个人需依法缴纳个人所得税。签订土地使用权

15、出让、转让、出租合 同，房屋销售、租赁合同等需根据合同成交额缴纳印花税。 房地产业涉及的十多种税收可以按照取得、交易和保有三个环节来划分，同 一税种可能涉及多个环节（表 1） 。房地产市场繁荣时，可以通过这三个环节来影 响地方税收收入。首先在取得环节，购置土地的面积增加、价格上涨，所需缴纳 的城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税将会增加。其次在交易环节，房 地产交易活跃，销售量扩大、销售价格上涨、销售总额增加，相应的营业税、所 得税、土地增值税、契税、印花税等税收收入也会明显提升。最后在保有环节， 当房地产用于居住时，由于房地产数量增加、房地产升值，房产税、城市房地产 根据现行中华人民共和

16、国房产税暂行条例 ，个人所有非营业用的房产免征房产税。2011 年，上海、 重庆进行改革试点，将房产税征收范围扩大到个人。 可统称为转让房地产 税和城镇土地使用税将会随之增加；当房地产用于出租时，房地产租金上涨，租 赁成交量上升，营业税、所得税、城市维护建设税、房产税、城市房地产税、城 镇土地使用税、印花税等自然也会水涨船高。反之，房地产市场低迷时，各个环 节征收的税收也会萎缩。 表表 1 按照按照取得、交易取得、交易、保有环节划分的中国、保有环节划分的中国房地产业税收房地产业税收 环节 纳税人 涉及的主要税种 取得环节 房地产开 发企业 就其拥有的土地使用面积缴纳城镇土地使用税； 就其占用的耕地缴纳耕地占用税； 就土地成交价格缴纳契税； 就土地转让合同成交额缴纳印花税 交易环节 房地产交 易双方