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1、浅析酒店模式应用于历史建筑更新的可行性,以苏州和香港两地活化保护项目为案例,郭楠，王思强,摘要：现今历史文化名城保护更新项目多以历史街区为载体，进行大体量的改造，然而历史建筑作为历史 遗存的碎片，却因资金和技术的短缺，鲜少被关注。前期改造的资金来源、技术支持、功能转换以及项目 运营后的造血功能，都未及有深入研究。同时亦缺乏针对历史建筑活化为酒店住宿模式的研究。本文通过 对香港、苏州两地历史建筑活化改造为酒店的案例分析，旨在寻求此类型历史建筑保护更新模式的有效途 径，通过以政府为背景、企事业单位或非牟利团体为主体、商业模式为切入点，通过合乎政策规定的使用 功能转变，在保护历史价值与文化价值的同时
2、，赋予历史建筑商业价值，达成“投入-改造-文化+商业品牌 输出”的产业链闭合，为今后相关项目提供一种更为成熟的思路。,关键词：历史建筑，活化保护，酒店，古建老宅保护修缮工程，活化历史建筑伙伴计划,1 引言,中国是一个历史源远流长的国家，拥有数量巨大的历史文化名城名镇名村，而历史建筑 则是其中重要的载体。随着经济的发展和人们对于传统文化的追求，历史文化名城和历史街 区的保护日益受到社会重视，然而历史建筑作为历史遗存的碎片，却因资金和技术的短缺， 鲜少受到关注，不少历史建筑由于无人使用、乏人问津而呈现衰败状态。,有鉴于此，一些城市开始尝试对历史建筑进行活化再利用。历史建筑的活化，亦即对历 史建筑进
3、行修缮改造，将已经废弃的历史建筑改造为其他用途，赋予历史建筑新的社会功能， 以此引导历史建筑的可持续性保护。随着旅游业的发展，尤其是对深度游的需求，越来越多 的历史建筑活化为精品酒店或是民宿，为游客提供深入接触历史建筑和历史文化的平台。 然而历史建筑的活化面临政策落实不力、资金需求过大、技术缺口严重、造血功能不足 等问题，不少活化项目由于前期修缮历史建筑的成本巨大以及缺乏对历史建筑修缮技术的了 解，导致活化项目的烂尾，甚至对历史建筑本身造成破坏。同时也有不少项目由于后期管理 不善，导致收支无法到达平衡，使得活化项目难以为继，无法达到可持续保护历史建筑的摸 得。,现今对历史建筑前期改造的资金来源
4、、技术支持、功能转换以及项目运营后的造血功能， 都未及有深入研究1。同时也缺乏针对历史建筑活化为酒店住宿模式的研究，对此类活化模 式中的特有问题认知不足。本文选取了苏州和香港两地两个较为成功的历史建筑活化为酒店 的案例，并对比两种活化模式古建老宅保护修缮工程和活化历史建筑伙伴计划的异 同，试图从中提取历史建筑活化为酒店行业的经验和有效途径，为后续的活化项目提供借鉴。,2 苏州和香港历史建筑保护措施,2.1 苏州历史建筑保护措施,苏州文保建筑 121 处、控制保护建筑数百处，如此大体量的历史建筑，是苏州的骄傲也 是苏州的负担。总建筑面积高达 25 万平方米的历史建筑，其中 70%以上为直管公房，
5、剩下 多数为企事业单位所有，极少数为私人所有。,文物法规定，“谁使用，谁修缮”为原则，但直管公房多数用于保障性住房，住户多为 经济能力相对低下的普通住户，无法负担高额的修缮费用，该类古建筑仍然依赖于产权拥有 者房管局进行保护，此处资金缺口过大，间歇性地改造速度并不能赶上时间以及人为对古建 筑的破坏。,2002 年，苏州古建筑保护条例做了大胆的尝试，允许尚未列入文物名单的控制保护 建筑进入市场买卖，引起社会广泛关注，后因该条例与新文物法相悖被及时叫停。但此举给 予古建市场一次重新审视自身历史价值、文化价值与市场价值有机融合的机会。 此后数年里，苏州市政府针对古建筑又颁布多项法律法规条例，诸如苏州
6、市古建筑抢 修保护实施细则、苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见等，不断 完善历史建筑保护法律体系，使抢修保护工作社会化、多元化2。在全国大面积推倒重建旧 城之时，苏州仍能保持粉墙黛瓦、小桥流水人家的江南特色3。在此阶段，两期“古建老宅 保护修缮工程”的成功尤为突出，曾经的民居，如今作为公益用途的王小慧美术馆（控制保 护建筑 80 号丁宅）、作为商业用途的卫道观前潘宅（国保）都是非常成功的案例。古建筑是 历史为后人保留的遗产，应对公众开放，直管公房只是时代的产物，该类建筑最终的归宿还 是得走向公众。,2.2 香港历史建筑保护措施,由于香港历史建筑的业权状况较为多样，也为历史建筑
7、的保护工作带来一定影响。因此 针对不同的业权状况（大致可分为政府拥有和私人拥有），推行不同的保护措施以 达致良好的保护效果。,私人拥有的历史建筑，是指位于私人土地上，由土地拥有者持有业权的历史建筑。由于 历史建筑的保护费用高昂，且经济收益并不显著，不少历史建筑的所有者倾向于拆卸重建历 史建筑，历史建筑的保护面临严重威胁。针对此类历史建筑，主要采取提供经济诱 因和协助私人拥有的获评级历史建筑进行维修两项措施。,为解决私人历史建筑面临拆卸重建的问题，为此类建筑的拥有着提供具有吸引 力及有效的经济诱因，包括换地和转移发展权益，来妥善保护历史建筑不受破坏，并补偿业 主发展权利的损失。典型案例为景贤里的
8、保护，政府通过将临近景贤里的一块面积相若的地,皮交由业主发展建设私人住宅，换取业主将景贤里全址交还政府以供保护和活化4,。,私人历史建筑同时还面临年久失修，而业主又无动力进行修缮的问题。通过维,修资助计划向已获评级的私人历史建筑提供资助，以供业主进行小型的修缮工程，避免历史 建筑因年久失修而破损。而作为取得资助的条件，业主需承诺在限定期限内不得转让和拆卸,历史建筑，并合理地向公众开放历史建筑以供参观5,。,自身亦拥有相当数量的历史建筑，由于这些历史建筑属于公共资产，因此在保 护的同时也需关注公众利益。现时，在保护活化政府拥有的历史建筑时，主要由政 府部门和非政府组织参与，同时也有一部分历史建筑
9、以商业化模式运作。,由政府部门参与的历史建筑保护活化通常将历史建筑活化为新的政府办公场所。由于政 府拥有的历史建筑中部分为前殖民政府时期遗留的政府办公建筑，此类形式的活化能较好的 沿用建筑原本的功能，彰显建筑的历史价值。此类典型案例有旧湾仔邮政局活化再利用为环,境保护署的环境资源中心6,。,为更好地保护活化历史建筑，以创新的方法活化历史建筑为文化地标，于 2008 年推出“活化历史建筑伙伴计划”，邀请非牟利组织以社会企业的形式运营历史建筑，同时,引入商业管理元素，拓宽历史建筑的用途，并带动当地社区的发展7,。,同时，也有部分建筑由交由商业团体以商业化运作的模式进行活化利用，为当 地社区提供所需
10、的社会功能，并服务促进社区经济的发展。诸如赤柱旧警署交由惠康超级市,场活化再利用，为赤柱本地居民和游客提供购买日常生活用品和食品的场所8,。,虽然香港复杂的历史建筑业权情况为保护工作带来一定的困难，但针对不同的 业权推出不同的活化再利用的措施，实现了较好的效果。,3 古建老宅保护修缮工程苏州“花间堂探花府”活化案例,3.1 平江历史街区概况,素有“上有天堂下有苏杭”美称的古城苏州，历经 2500 多年风雨仍保持原址格局不变， 为世人完整地保留了两处世界物质文化遗产、13 处全国重点文物保护单位、57 处江苏省文 物保护单位、178 处苏州市文物保护单位以及数百处控制保护建筑。2012 年苏州沧
11、浪区、平 江区、金阊区三区合并挂牌姑苏区，成为全国唯一一个“国家历史文化名城保护示范区”。 2017 年苏州全年 GDP 位居全国第七，在经济高度发展的同时，仍然完整保留城市特色与文 脉，具有非常深厚的研究价值。,平江历史街区位于苏州古城东北角，南抵干将路、北达白塔东路，东起护城河、西至临 顿路，至今仍保持平江图“水陆并行”的双棋盘格局已逾 800 年。占地仅 116.5 公顷的 土地上，保留世界物质文化遗产 1 处，国保、省保、市保、控保（控制保护建筑）等历史遗 存 63 处。2002 年，时任同济大学教授、历史文化名城保护专家阮仪三编制并指导了该街区 保护整治工作，该项目于 2005 年获
12、得联合国教科文组织颁发的亚太地区文化遗产保护奖。 3.2 花间堂探花府,3.2.1 历史沿革,潘祖荫故居（简称潘宅）位于平江历史街区南石子街 5-10 号、迎晓里 12 号。苏城巨姓 大族首推潘氏，有贵潘、富潘之分，贵潘门第显赫，状元、榜眼、探花众多，古城之内潘宅 分布众多，潘祖荫故居隶属“贵潘”私宅。潘祖荫一生爱好收藏，国宝级藏品“大盂鼎”、 “大克鼎”曾收藏于此宅。据记载抗战沦陷时期，数批日军闯进此宅寻宝，均因潘氏后人潘 达于将此二鼎深埋于此宅地下而得以幸免，老苏州人的气节与智慧沉淀于这座老宅，随着时 间的洗礼弥足珍贵，此宅因此闻名。,3.2.2 改造困境,潘祖荫故居分布工整，典型三路五进
13、格局，后社会主义改造过程中，东路、中路后半段 先后用作床单厂及其招待所，剩下一半用作直管公房供 50 余户居住，私搭乱建极其严重， 年久失修，木雕石雕均已被毁，并出现多处墙体倾斜、屋面渗漏、柱梁腐朽，日益衰败。 古建老宅因其营造技术的特殊性，需大量资金与专业工匠，改造工作举步维艰，该处老 宅一半废弃已久，另外一半却由过多的居住者人为加速毁坏。,3.2.3 修缮工程,2012 年，苏州市政府印发苏州市区古建老宅保护修缮工程实施意见的通知，潘祖 荫故居入选第一期修缮古建老宅名单。该实施意见中提及，“应以政府为导向、鼓励社会参 与、多元化运作”，有针对性地解决了当今古建修缮工程中存在的诸多问题。 苏
14、州文旅集团和城投公司作为潘祖荫故居保护修缮工程的实施主体，既有政府背景可以 完全落实并贯彻相关政策、多途径筹措资金、整合社会资源，也具有企业特质多元化运行古 建改造项目使其产生商业价值。,文旅集团会由苏州“香山帮”工匠，谨遵陈从周先生绘制的潘祖荫故居图纸为蓝本9,，,严格遵循阮仪三教授提出的“四性五原则”，对潘祖荫故居进行改造，尽最大化还原该老宅 的文化价值，并融合现代先进技术诸如“地源热泵技术”，使居住者不仅能体验到传统苏式 民居的小桥流水亭台楼阁，也能享受现代化居住的舒适度（图 1 ）。,图 1 苏州“花间堂探花府”（作者自摄）,3.2.4“文化品牌”,文旅集团引进“花间堂”，这个诞生于
15、2009 年的酒店品牌，致力于将高端精品酒店的理 念与本土文化、民居等人文因素高度融合，开创了文化精品酒店的先河。落户潘宅前，就于 丽江改造多处古宅，使其焕发新生的同时，也彰显了自身品牌的特性。文旅将“探花府”的 文化与“花间堂”的品牌高度融合，“花间堂探花府”应运而生。,改造初期，使用功能就定位为文化精品酒店，一期改造包括东路以及中路后半段，覆盖 酒店餐饮和部分住房功能，现已投入使用，运营状况较好，客房常年供不应求。二期改造正 在进行，据悉会增加更多客房与配套设施，可以让更多的人体验向往的“苏式生活”。,4 活化历史建筑伙伴计划香港大澳文物精品酒店活化案例,4.1 项目概况,大澳文物精品酒店
16、，前身为大澳警署，位于香港大屿山大澳石仔埗街，兴建于 1902 年。 1952 年时警务处处长建议扩建大澳警署，并于 1961 年至 1962 年落成增建之营房宿舍。由 于警力调配，大澳警署于 1996 年更改为大澳警岗，并于同年 12 月关闭10。2008 年香港特 别行政区政府发展局为推动历史建筑的活化利用，向社会推出“活化历史建筑伙伴计划”， 并将旧大澳警署列入第一批活化计划名单内。经过申请评审，最终由香港历史文物保育建设 有限公司获得其经营权，并将这一历史建筑活化为文物精品酒店。大澳文物精品酒店于 2010 年 3 月动工，2011 年 12 月完工，并于 2012 年 3 月投入运营，至今已运营 6 年。此活化项 目获得 2013 年“联合国教育、科学及文化组织亚太区文化遗产保护奖”优异项目奖。 旧大澳警署建筑由一座两层高的主楼、一座两层高的附属建筑及其后增建的一座一层,高楼房组成，大楼的中式方筒瓦顶，飞檐及拱顶阳台，整体上展示出意大利文艺复兴的色彩 10（图 2）。由于其建筑特色、地区价值及所反映
