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1、星河湾销售模式研究（上）刘祯婷成全机构研发中心被誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。目前, 对丁星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对丁星河湾销售模式研究相 对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务丁我司高端项目，基丁这两点原因，我们 收集整理了有关书籍以及网站资料，对丁星河湾销售模式进行了一个可量的分析 总结。保证销售现场规范的 销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便丁进行。 以下，我们主要分享解决来人量的 客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究， 仅供参阅。客户策略（一个前提，三条路线）一个前提一一现场展示星河湾定位丁发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模
2、式运作，商 业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店一一星河湾酒店，五大要素完 善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。星河湾以自建配套的后 天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值 的全部。在星河湾第一个项目“ xxxx星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境 式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受 星河湾的内在美，体验真实的居家生活余围，并特别安排人员在会所、泳池、样 板房内游玩，表现真实生活场景。这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售， 利用柔和
3、的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。三条路线一一老客户、数据库、客户平台（一）注重对老客户的再度开发“浦东星河湾”在最初，就是利用xxxx、xxxx的老客户群体撬动了 xxxx购 买群体市场。“浦东星河湾”丁 20xx年8月8日开盘，自7月开始，“ xxxx星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即 将开盘的消息。通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自 xxxx、xxxx的客户， 保守估计就占到20%。为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下 了坚实的基础。据统计，星河湾的业主推荐重复购买率位居全国榜首，达到80%,
4、这也反映了星河湾对丁老客户的开发利用率之高。（二）数据库1、跨界招聘跨行业精英，吸纳各行业高端客户资源20xx年9月10日，“xxxx星河湾”跨界招聘，以白万年薪引千人竞聘， 星河湾从中选出30人的专职直销团队，他们原本均在其他行业从事销售，具有丰富的各行业高端客户资源。跨界招聘的目的之一是为了项目品牌推广， 并形成 造势，另一方面则是为了招聘地产之外的跨行业精英。20xx年5月21日，“浦东星河湾”以同样的方式，在xxxx香格里拉大酒店高调举行“跨界招聘会”， 梁上燕亲自参与招聘。通过此次招聘，“浦东星河湾”网罗了一大批来自汽车、金融、高尔夫等行业的销售精英。此行无疑为星河湾数据库的搭建，提
5、供了丰厚 的高端客户资源。而这支跨行业精英组建的公关团队， 举办各种公关活动、路演以及搭建与对口企业和产品的对接平台，他们被梁上燕称之为星河湾“特种部 队” 02、十城十打造跨地域高端项目联盟，共享高价值平台与客户20xx年初，星河湾开始运作“十城十客户分享计划”，即嫁接10个核心城市的10大最具综合影响力的地产品牌。打造了中国城市高端地产价值平台营销 合作战略联盟。自20xx年4月以来，星河湾分别已与xxxx的“中信山语湖”、 xxxx “半山半岛”、宵岛“万丽海景”、xxxx “星耀五洲”、xxxx “颐和高尔夫 庄园”、xxxx “山水黔城”和xxxx “中粮御岭湾”正式结盟。星河湾搭建
6、这样一个平台，一方面为自己的业主寻找具有超高投资价值的物 业，创造了共享的生活平台；另一方面，合作双方的客户资源、品牌资源、媒体 资源、政界资源，也在合作过程中融会贯通 ，让行业之间的竞争壁垒荡然无存。 举例来说，星河湾通过与半山半岛互相邀请各自的业主参加活动的方式，星河湾发现了在自己1300多户业主和半山半岛800户业主中，有60多个重叠，这不 但验证了重复购买的消费行为，而且说明还有很大的空间可以挖掘， 剩下没有重 叠的业主完全有可能形成购买。“十城十客户分享计划” 开创了中国内地同行业顶级品牌之间资源平台整 合的先河，通过与其它不同品牌的豪宅开发商逐一联手，最终达到极度提升品牌 影响力和
7、号召力、客户美誉度和忠诚度，潜移默化地促进销售的共赢局面。（三）客户平台1、举办密集且系统的跨界活动，发掘领军人物，进行个体推介通过跨界营销，“跳出地产做地产”正是星河湾的杀手铜。只要是和高端客 户生活形态相关的产业链，或是 目标消费者相对集中的行业，如高尔夫、名车、 马球、奢侈品、外商，星河湾都与之合作，依靠跨界圈层活动这一渠道，星河湾 的“特种部队”发掘其中领军人物，进行面对面的个体推介，长期、定期联系， 邀请其参加活动，造成口碑传播，引发羊群效应。如今，星河湾的“跨界营销”已形成了一套完整的体系，所有重要的活动， 都围绕“跨界”这个主题。其每年举办的高端跨界公关活动多达100多次，系统且
8、有持续性。以“浦东星河湾”为例，在项目开盘前很长一段时间，已布局开展密集且持 续的跨界活动。20xx年9月19日，星河湾出席并赞助“ xxxx陆家嘴金融博览 会第五届中国国家金融论坛”，借助论坛对活晰定位的客户进行面对面的成功推 广。20xx年5月28日，星河湾受邀组队参加“中国首届慈善马术嘉年华暨大 师杯马球赛”；20xx年6月20日，星河湾在浦东香格里拉酒店举办“荷兰银 行梵高贵宾理财风水论坛”；20xx年7月18日，星河湾在xxxx十乐会所和马 萨拉蒂一起打造“星生活，臻感觉奢雅品鉴专享晚宴”； 20xx年8月9日, 汇聚中国最受瞩目、最具影响力商界领袖、财经专家、文化艺术大家的顶级商界
9、 盛会“中国波士 倾城之夜一一波士堂三周年庆典”在“浦东星河湾”盛大 开幕，熊晓鸽、孟晓苏、曹国伟、沈南鹏、楼忠福等上白位BOSS亲临现场。值得注意的是，星河湾的公关活动，梁上燕每次都亲自出马亲自陪客户，让 客户感受到尊重感，现场不光有大使级人员出席，每一个销售员都西装笔挺的陪 每个客户聊天，只谈感情，不谈生意。星河湾的公关策略就是否决陌生拜访，主 张缘故法，淡化销售色彩，在与客户的接触中抓住对方心理与需求， 激发其醒悟 并满足其需要，比如以客户喜欢的论坛形式，分享行业经验或者高端平台聚会等， 潜移默化地让高端客户在一定层面上聚集并依赖这种余围。注重客户体验，以卖生活方式、卖社交平台，这一奢侈
10、品的销售路数来促成成交。2、引进高端俱乐部，搭建高端价值（生活、事业、修为）的资源平台20xx年6月3日，“世界奢侈品协会中国俱乐部”正式落户“xxxx星河湾”， 俱乐部的主要会员群体包括各跨国公司高级外籍管理人员、董事长、CEO、总经理以及私营企业、部分政府要员、娱乐界名人、驻华使领馆人员等。上白个品种 的奢侈品在此进行展览，让星河湾成为一个奢侈品的宫殿，同时，各种各样来自 世界各地顶级品牌的新品发布、品牌讲座、时尚洒会在此定期举行。20xx年7月2日，xxxx “外商俱乐部”在“ xxxx星河湾” 四季会所挂牌 成立，为俱乐部在京外商投资企业、在京外资金融机构、在京外资证券公司代表 处、政
11、府相关部门、中国企业及协会、商会组织、商界精英、成功人士等提供服 务。20xx年7月13日，“中国企业新闻发言人俱乐部”落户“ xxxx星河湾”， 让更多的卓越的企业与优秀的企业新闻发言人汇聚与此。星河湾整合多方资源，塑造了居住之外的高端价值平台，将财富阶层聚集起 来，不仅为既有客户提供增值服务，并且吸引了大批潜在客户，据悉，好几个奢 侈品牌在华代理商就是“星河湾”的业主。从单一自主销售，到整合各界力量，星河湾嫁接它行业价值的营销模式转变，为实现销售找到了更多的出路。销售策略行销团队+坐销团队，多兵种共同作战让销售团队走出星河湾，实现从“坐商”到“行商”营销拓展模式的转变。这是豪宅销售的一种趋
12、势，当你的客户尖端到你无法通过广告来触及他们、当媒体受限时，最直接有效的做法就是高端客户直销。据说，“ xxxx星河湾”就运用了这种方式。20xx年6月，星河湾带着他的 特种兵来到了 xxxx、xxxx ,分别在鄂尔多斯与xxxx举办业主答谢宴；20xx年1 月11日，星河湾新品盛品名宴在佛山进行拓展；20xx年1月20日，由星河湾举行的20xx优客之夜风尚盛典在xxxx喜来登酒店隆重举行，260位xxxx省政 界和商界高端客群如约出席。在 20xx年“xxxx星河湾”的成交客户中，来自x xxx、xxxx、鄂尔多斯、东北、xxxx、xxxx等外地的高端客户的比例接近 50%, 和本地的客户相
13、当，这些外地的客户，都是营销哦油uQ笳揭.弁山苟 吹睾-1|诱饮铮颐强闯鲂呛油宸浅V阪映俗 械男邢 啾止一餐髡剑纬闪讼 幼 诺那有笞髡侥芝A ?span lang=EN-US易居中国，合作方品牌资源的整合星河湾与易居中国从20xx年底开始合作，一起创造了很多销售纪录。例如， 20xx年8月8日，“浦东星河湾”开盘当天，易居会邀约 2万组客户，从中筛 选了 200组意向客户。依靠易居的高端客户资源，“浦东星河湾”开盘单日六 个小时揽金40亿元，刷新中国楼市单个项目开盘销售金额最高记录；后有， xx xx “星河湾海怡半岛”蝉联双月签约冠军；“ xxxx星河湾”连续五年蝉联xxxx 高端住宅的销售
14、冠军。20xx年，星河湾旗下四盘总共取得了 220亿的销售额。 星河湾的成功离不开易居中国。经历了楼市的风云变幻，星河湾与无数的行业和品牌进行搭建合作， 因此取 得了大家所有的共赢，优秀的战略伙伴加上先进的信息平台， 造就了星河湾的成 功。开盘必造势，星河湾的人海战术星河湾旗下新项目开盘，必定有大批人到场围观。星河湾利用人海战术，通 过造势促进销售。20xx年，星河湾在xxxx首次“掀起盖头”，短短十天，创造 了 “20万人涌华南，满城尽说星河湾”的奇观。单位售价接近xxxx市内豪宅价的“xxxx星河湾”，销售额突破亿元。而就在市场调控余围笼罩着整个中国房地产界的20xx年，位丁二线城市远郊的
15、“xxxx星河湾”此时推出一期逾千套房源，均价超出CBD核心区楼盘价格， 此时推盘“天时”与“地利”都欠缺，唯有“人和”可以一搏。易居派出4位副总裁、10多位副总经理、30多位总监，近400人超强团队支援，开盘当日销售 业绩大幅超越“浦东星河湾” 40亿元的记录。据描述，20xx年7月31日，“x xxx星河湾”开盘当天，地面温度68 C,近万名客户不畏酷热云集现场，停车 场满是挂着xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx等全国各地牌照的名车。没 买到房的购房者连声叹气，后悔为什么没有早来。城市大盘的集团营销总控开发模式几乎在每场星河湾举办的活动上， 都会出现一个熟悉的身影，
16、那就是星河湾 地产副总裁梁上燕。星河湾的每场活动计划都由梁上燕统筹制定，并直接参与执行。而在近期上市的xxxx星河湾，梁上燕曾亲自修改广告语不下 60遍，每一 个细节都不放过。梁上燕亲自参与了项目推售前的营销策划、人员招聘、培训及现场销售管理的每一个环节，力保每一个营销环节有力执行，没有差错。星河湾这类项目较少、精工细作的开发商，采取集团营销总控的方式，进行 城市大盘开发，集中资源，充分发挥集团优势。对丁那些旗下项目较少的开发商, 同样可以采纳这样的开发模式。正是基丁以上客户策略与销售策略， 构建了星河湾行之有效的销售模式， 并 不断创造销售传奇。不过，星河湾的销售模式，不是随便就能学会的，每一个开 发商需要找对自己的标杆，千万别拔苗助长！
