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1、 1 土地、建物登記謄本閱讀全攻略 新北市瑞芳地政事務所 101.06.13 訂定 壹、前言： 我國土地登記是採登記生效主義。不動產物權，依法律行為而取得、 設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；其效力之發生，係以登記簿所 登載之資料為準。 土地或建物經地政機關登記後，會發給權利人所有權狀或他項 權利證明書(以下稱權狀)。通常我們所持有的權狀僅為一種憑證，僅能 初步了解所有權人、持分、門牌等基本資料，如果想要了解土地(建物)登 記之後任何異動是否有查封及他項權利設定等資料，則須向地政機關查閱 最新的登記謄本。 登記簿可分為土地及建築改良物登記簿，乃是設於土地登記機關之法 定簿冊，其內容可分為三
2、大部分：標示部、所有權部、他項權利部。而登 記謄本因申請資格或目的的不同，可分為以下二類： 一、第一類謄本：應經過身分驗證及提供所有權人或他項權利人之統一編 號，申請出來的謄本會多列印出所有權人或他項權利人個人的統一編 號及出生日期等資料，但如果有其他共有人時，其他共有人的統一編 號及出生日期則不予顯示。因此，如果需要全部權利人的完整資料時 則必須有法院的公文或裁定證明或提供全部共有人的授權文件,才能 請領。 二、第二類謄本：任何具行為能力之自然人或法人均可向地政機關閱覽或 申請，其內容大致與第一類謄本相同，但會將所有權人或他項權利人 的統一編號及出生日期等個人資料隱匿起來。 近來，有心人士持
3、偽造的權狀進行詐騙的情事屢見不鮮，如果能對謄 本有基本的認識就能杜絶是類情況發生。 2 貳、如何看懂謄本： （圖一） 當拿到一張謄本後，首先要確認的是謄本的種類、地段地（建）號 為何、是屬於第一類或第二類謄本、是屬於全部或是部分的謄本。所謂 的全部謄本，是指所申請地（建）號全部的登記資料，如果想要瞭解該 地 （建） 號全部共有情形時則應申請全部謄本；部分謄本則是指該地 （建） 號部分資料，一般來說因為土地共有情形比較多，個人部分謄本即可以 查得該權利人的登記資料。另外，應特別注意這張謄本的列印時間，因 為地籍資料時常在變動，如果您拿到的是距離現在已有一段時間的謄 本，其中所記載的資料很有可能早
4、已變更，並不是最新的。 登記謄本也可以只申請標示部、所有權部或是他項權利部的節本， 舉例來說，如果是申請標示及所有權部的話，除了第一行謄本類別會出 現(土地標示及所有權部)外，最末還會有”本謄本僅係 土地標示及所 有權部節本，詳細權利狀態請參閱全部謄本”字樣來提醒。還有一點要 提醒的是，謄本的右上角有頁次，最後一頁會出現”本謄本列印完畢” 字樣，可以此來判斷謄本是否有缺漏，如圖二。 （圖二） 3 登記謄本，除了在當地的地政事務所可以申請到全國的登記謄本以 外，也可以透過網路申請。如果您想知道這份謄本是由那一個地政機關 所核發以及上面記載的地（建）號是屬於那一個地政機關所管轄，就可 以由謄本上所
5、記載的資料管轄機關及謄本核發機關等資料來判斷。例 如，您在新北市瑞芳地政事務所申請台北市士林地政事務所轄區的登記 謄本，此時謄本的正上方記載的資料管轄機關會是士林地政事務所，而 核發該謄本的地政機關則是瑞芳地政事務所。 大致上，標示部是對於一宗（筆）土地或建物的基本資料的描述。 所有權部是記載著土地或建物所有權人的權利資料，而他項權利部是指 這宗（筆）土地（建物）的所有權人將自己的權利範圍設定給他第三人 的情形，如果申請出來的謄本沒有他項權利的資料，則表示這宗（筆） 土地（建物）沒有設定他項權利。 一一一一、土地土地土地土地標示部標示部標示部標示部： （圖三） 土地標示部記載資料欄位包括：登記
6、日期、登記原因、地目、等 則、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號、 其他登記事項等資料。 (一)登記日期、登記原因：記載的是什麼時間以何種登記原因辦理登記， 提醒您，登記日期不是指到地政事務所送件的日期，而是指實際完 成登記的日期哦！ (二)地目及等則：地目是指早期針對這塊土地使用的情形進行分類的結 果，例如地目建是指這塊土地的使用情形是房屋及其附屬庭 4 院 ，而等則1是指第 1 等第的土地。但現在土地可使用的方式 已不再是以地目來區分，而是依土地的使用分區及使用地類別來管 制，而且地目的銓定也只剩下田、旱、建、道等四種了，其餘的地 目也已經不再辦理銓定。 (三)面積：是
7、記載該宗土地的面積，以平方公尺為單位，如果要換算成 坪的話，就將謄本上所記載的面積數字乘上 0.3025。例如：面積為 249 平方公尺，換算成坪的話就是將 249 乘上 0.3025 即可得到 75.3225 坪。 (四)使用分區及使用地類別：記載的是土地依法可供使用的方式。如果 這個欄位資料為空白的話，即屬於都市土地，其詳細資料，需檢附 地籍圖正本向土地所在地之鄉鎮市（區）公所申請土地使用分區 證明書方可確定；若該欄位有資料記載者，則該宗土地為非都市 土地，例如：使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地， 代表的是這塊土地只能提供農牧相關使用。 (五)公告現值：於每年 1 月 1 日公
8、告，作為土地移轉及設定典權時，申 報土地現值的參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及計算土地 增值稅的依據。 (六)地上建物建號 ： 是記載在這個土地上所座落建築物的建號(包括共同 使用的公設建號)，在申請謄本時，可以選擇要不要列印出地上建物 資料，所以如果該欄位是空白的話，是代表這宗土地上沒有辦竣建 物所有權第一次登記的建物。但值得注意的是，因我國的建物並非 採取強制登記制，與土地採強登記制有所不同，因此不是所有的建 物都一定要辦理第一次登記，所以這個欄位空白不表示這宗土地就 是 素地 ，地上有可能有未完成登記的建築物或是屬於別的建物的 建築基地。至於是不是屬於可供建築的土地，除了要看這宗土
9、地的 使用分區、使用地類別的資料外，則另需向當地的建管機關（如區 公所、工務局）查詢。 5 另外假設地上建物建號出現共棟，標示部最末出現”本謄本未申 請列印地上建物建號，詳細地上建物建號以登記機關登記為主” 時，表該土地謄本没有選擇列印地上建物建號資料。 （如圖四） （圖四） (七)其他登記事項：記載著這個土地自總登記之後的沿革，如 合併自 、 分割自 、 分割出 、 重測前 、 重劃前 等，或者是其他 應登記的事項如建築使用執照及建築基地地號、徵收註記等 資料，其中如有公告徵收，禁止移轉之類的註記即代表著 該宗土地刻正公告徵收中，依法不得再辦理買賣、贈與登記。 二二二二、土地所有權部土地所有
10、權部土地所有權部土地所有權部： （圖五） 記載資料欄位包含：登記次序、登記日期、登記原因、原因發生 日期、所有權人姓名、統一編號、出生日期、地址、權利範圍、權狀 字號、當期申報地價、前次移轉現值或原規定地價、歷次取得權利範 圍、相關他項權利登記次序、其他登記事項。 6 (一)登記次序：是指權利人取得所有權之權利範圍的先後順序。這個次 序沒有特別的意思，僅是個序號。 (二)登記日期、登記原因及原因發生日期：記載的是什麼時間以何種登 記原因辦理登記，提醒您，登記日期不是指到地政事務所送件的日 期，而是指實際完成登記的日期哦！另外，原因發生日期是指訂定 契約當時或該登記事項發生的日期。例如：登記日期
11、為101 年 5 月 30 日 、登記原因是繼承原因發生日期為101 年 4 月 1 日 則表示，原所有權人在 101 年 4 月 1 日發生繼承之事實，而原所有 權人的繼承人向地政事務所申辦的繼承登記 ， 在 101 年 5 月 30 日完 成登記。 (三) 所有權人及住址 ： 記載的是所有權人辦理登記當時的姓名及戶籍地 址。另外，地政機關是無法依所有權人的要求登載通訊地址的。 (四) 統一編號及出生日期 ： 是記載所有權人辦理登記當時的身分證字號 及出生日期資料，但如果是第二類謄本時，這些資料即會隱匿不出 現在謄本上。另外，因早期登記簿上的所有權人並未登載其統一編 號或是屬於非法人的祭祀公
12、業，因無其統一編號，地政機關為管理 方便，則會以開頭為*加上 9 位數字的原則來編列統一編號，例如： *123456789。又假設所有權人為外國人時，統一編號的記載方式會 有不同。 (五) 權利範圍：是指所有權人擁有該宗土地的範圍。如果權利範圍為持 分時，則代表該宗土地是由很多人所共同持有，此時某個所有權人 實際上所擁有的面積，則是以土地標示部登載的面積乘上土地所有 權部的權利範圍所載的持分所得。例如所有權人有 2 人，面積為 300 平方公尺，權利範圍各為 2 分之 1，則這 2 個所有權人在這宗土地 上所持有的面積各為 300*1/2=150 平方公尺。另外，值得注意的是， 除非是此 2
13、人訂有分管協議，來區分各權利範圍的位置外，不然這 2 個所有權人所擁有的權利範圍是不分位置地及於這宗土地上的任 7 何一處。 (六) 權狀字號：記載著所有權人持有的權利證明書字號 （可作為辨識權 狀真偽的方法之一） 。 (七)當期申報地價：記載土地所有權人每三年申報地價之資料，做為課 徵地價稅及計算土地登記費的依據。 (八)前次移轉現值或原規定地價：記載著該宗持分土地前手移轉的日期 及移轉現值，如這宗土地自從總登記後從未發生過移轉時，則記載 原規定地價；這個欄位的資料是用來計算土地增值稅的。 (九)歷次取得權利範圍：如果土地所有權人是分次取得這塊土地的所有 權利範圍，歷次取得的持分就會分次詳細
14、記載。 (十)相關他項權利登記次序：是記載著該所有權的設定負擔，簡單的說 就是該所有權的借貸或設定記錄。這是判斷該所有權人是否有他項 負擔的方式之一，假設有一個他項次序，表示有設定一胎。至於詳 細的設定內容則必須查閱相關的他項權利登記次序了。例如：相關 他項權利登記次序:0024-000，則必須查閱他項權利部登記次序: 0024-000 的記載資料。假設謄本中没有出現本欄則表示該所有權没 有他項權利負擔。 (十)其他登記事項：記載其他應登記之資料。提醒您，如果這個欄位記 載有預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封及禁止處分等限制 登記資料時，則表示這宗土地已被依法限制並禁止辦理移轉過戶登 記也
15、不能設定他項權利，而這些資訊在所有權狀上是看不出來的， 如圖六。 （圖六） 8 三三三三、土地他項權利部土地他項權利部土地他項權利部土地他項權利部： （圖七） 記載資料欄位包含：登記次序、權利種類、收件年期、字號、 登記日期、登記原因、權利人、統一編號、出生日期、住址、債權 額比例、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍、擔保債權確定期 日、清償日期、利息（率） 、遲延利息（率） 、違約金、其他擔保範 圍約定、債務人及債務額比例、權利標的、標的登記次序、設定權 利範圍、證明書字號、設定義務人、共同擔保地號、共同擔保建號、 其他登記事項。 (一)登記次序： 1.登記次序是指他項權利人在這宗土地設定他
16、項權利的先後順序， 例如(0002)0082-000 是指第 82 個他項權利，但不是代表這個土 地上總共有 82 個他項權利 ， (0002)指的是電腦自行給予他項權利 的序號，可由此序號得知道這宗土地上共有多少個他項權利。以 上面的例子來說，登記次序前面括弧內所顯示的四位數字是 (0002) ， 則表示 82 這個登記次序在該宗土地上是第 2 順位的他項 權利。 2.如果某甲、乙兩個他項權利人的登記次序分別是 0003-000、 9 0003-001，此時則表示有甲、乙 2 人共同擁有一個他項權利。另 外需要注意的是，如果這宗土地的他項權利只有某乙的登記次序 0003-001 存在時，則表示某甲已經將他的他項權利移轉給了某乙 （例如讓與） ，也就是說如果他項權利經過移轉，移轉後新他項權 利人的登記次序會以之號的方式呈現。 3.另外提醒您，如果土地上有多筆抵押權設定，此時又發生受清償 事件（例如查封拍賣） ，
