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1、 摘 要 ? 华夏幸福基业成立于 1998 年，早前致力于河北省内的城市住 宅开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域 运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 ? 在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区域进行前期 规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、 土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房 建设租赁等。 ? 在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华 夏系列等产品系列。2011 年 9 月 15 日，华夏幸福基业完成与 ST 国祥的资产重组，实现了借壳上市。 ? 2011 年，园区内新开工配套住宅面积 245.
2、17 万平方米，竣工 配套住宅面积 72.45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积 5.17 万平方米。 ? 2011年， 公司产业发展服务收入达 9.53亿元， 占总收入的12%， 其主要包括委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规 划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。 ? “园区运营+地产开发”，即在园区及其周边进行大规模的房 地产开发，是公司商业模式的亮点与特色。目前，产业园区周 边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为 80%， 而在园 区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2011 年， 公司 45%的收入来自园区运营， 50%的收入来
3、自园区住宅开发。 ? 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资 4-5 亿元 （大约每亩地需投资 30 万元，资金分三年投入），主要用于 征地、开发和修路，其中征地和拆迁占 60%，基础设施建设占 40%。土地开发采用 BT 模式，与政府 110%结算。 ? 公司现有的 3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资 额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中 2009 年结算2.5亿， 2010 年结算15 亿， 2011 年结算约20 亿。 而在结算的收入中土地出让金约占 80-90%，税费收入占 10%-20%左右。 电话：(010)5867785
4、1/2/3 邮箱： 网站： 高通智库是一家房地产研究综 合服务商， 依托其独特的信息收 集与整合体系、专业的分析能 力、 科学的研究方法和丰富的研 究经验，持续为客户提供及时、 高效的研究服务。 高通智库 高通智库 房 地 产 标 杆 企 业 研 究房 地 产 标 杆 企 业 研 究 高通智库 高通智库 房地产标杆企业研究 高 通 智 库 高 通 智 库 2012 年 03 月 18 日 2012 年 03 月 18 日 华夏幸福基业： “园区华夏幸福基业： “园区+地产”模式地产”模式 房地产标杆企业研究 2 目录 一、公司发展现状及其突出特点 . 4 1、公司发展现状 . 4 2、“园区+
5、地产”模式 . 9 二、所运营园区示例 . 13 1、固安工业园区 . 13 2、大厂潮白河工业区 . 21 三、各运营及财务指标 . 26 四、住宅产品简介 . 27 1、孔雀城 . 28 2、大卫城 . 29 3、华夏系列 . 29 4、兰亭系列 . 30 房地产标杆企业研究 3 图表目录 图表1：公司已开发项目分布 . 4 图表2：新增园区项目（单位：平方公里） . 4 图表3：主营业务收入状况（单位：亿元人民币） . 5 图表4：主营业务收入分布 . 6 图表5：分行业营业收入 . 6 图表6：公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升 . 7 图表7：公司房地产新开工、竣工和施工情况（单
6、位：万平方米） . 7 图表8：公司房地产在售项目销售情况（单位：万平方米） . 7 图表9：2011 年园区招商情况一览 . 9 图表10：开发区按土地面积大致整体规划 . 9 图表11： “园区+地产”模式解读 . 10 图表12：公司股权结构 . 10 图表13：园区委托开发方式 . 11 图表14： 业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展 . 12 图表15：京御地产股权结构及控制关系 . 12 图表16：公司详细开发运作模式 . 13 图表17：园区 2008-2010 年生产总值及工业销售收入（单位：亿元） . 14 图表18：园区交通和物流优势 . 15 图表19： 园区生活环境优势 . 15 图表20：园区内资源成本 . 15 图表21：园区内税收优惠 . 15 图表22：全程无忧管家式服务 .
