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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 固定收益研究 2018 年 10 月 29 日 固定收益专题固定收益专题 流拍频现，一文看懂各省市土地市场现状流拍频现，一文看懂各省市土地市场现状房地产系列之三房地产系列之三 本文聚焦被视为房企“造血”原料的土地，通过梳理全国各本文聚焦被视为房企“造血”原料的土地，通过梳理全国各省市省市土地成交土地成交 价格变化趋势以及流拍情况进一步了解土地市场。价格变化趋势以及流拍情况进一步了解土地市场。 省、地级市两省、地级市两级级的的地价走势地价走势均均出现明显分化出现明显分化 从省级层面来看，从省级层面来看，河北、上海、浙江等 9
2、个省市近几年土地价格整体呈上 升趋势。湖南、云南、吉林、内蒙古以及宁夏近一季地价开始下跌。北京、 天津、江苏、安徽、福建、湖北、四川、甘肃以及西藏下跌趋势明显。江 西和广东近几个季度土地均价相对平稳。 从各地级行政区来看，从各地级行政区来看，2016 年以来，241 个地级行政区中石家庄、上海、 镇江等 75 个呈现上升趋势，占比 31.12%，54 个地级行政区整体有上升 趋势，在 2018 第三季度价格有所回落，占比 22.41%。而土地平均价格呈 下降趋势的仅有 63 个，占比 26.14%。 土地流拍频现土地流拍频现，供给供给因素因素影响更大影响更大 今年以来，全国各地土地流拍事件频繁
3、上演，截止到 9 月底，住宅用地流 拍数量高达 951 宗， 同比增长 37.6%。 流拍土地面积合计 4189 万平方米， 同比增长 111.4%，起始总额 2130 亿元，同比增长 487.7%。 供给方面，今年以来，政府推动结构性去杠杆，遏制地方政府增量隐性债 务，地方政府通过土地供给进行融资的需求明显上升。需求方面，限地价、 限房价、竞自持、竟配建等成为热点城市推出土地的重要要求，对于房企 来说，这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力，企业拿地更加谨慎。 通过梳理流拍增多城市的供需状况，发现多数城市今年前三季度的供给较 去年同期增加显著，供需均影响流拍供需均影响流拍，供给因素，供给因素
4、影响影响更大更大。 从地价和流拍从地价和流拍看看各各省、市省、市土地土地市场分化市场分化的的现状和现状和未来走势未来走势 从省级层面来说，上海、山东、重庆、陕西、云南、吉林、内蒙古 7 个省 市土地市场热度仍较高，而北京、天津、江苏、安徽 4 个省市地冷价跌， 土地市场或临降温。从地级行政区来说，重庆、邯郸、徐州等 23 个地级行 政区土地市场有望维持热度，而成都、苏州等 13 个地级行政区地价走低， 流拍增多，土地市场趋冷。 不过，需要注意到一些一二线城市土地市场转冷，是地方政府主动调控的 结果，而且卖地的绝对金额较大，虽然边际有恶化，但整体风险可能不大。 而今年比较火爆的三四线城市，随着棚
5、改货币化安置政策的调整，需求端 面临萎缩，未来的土地成交情况可能整体也不太乐观。 风险提示风险提示：政策调控超预期，数据口径有偏差。 作者作者 分析师分析师 刘郁刘郁 执业证书编号：S0680518080002 邮箱： 相关研究相关研究 1、 行业高频数据跟踪 201810282018-10-28 2、 到期高峰渐近，一文看懂 2019 年各省偿债能力 2018-10-27 3、 固定收益定期：信用负面跟踪 201810262018- 10-27 4、 固定收益专题：福建省 58 个城投平台详尽数据挖 掘走遍中国系列之十2018-10-26 5、 固定收益定期：信用负面跟踪 201810252
6、018- 10-25 2018 年 10 月 29 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录内容目录 今年以来，省、地级市两级的地价走势均出现明显分化 . 3 土地流拍频现，供给因素影响更大 . 6 从地价和流拍看各省、市土地市场分化的现状和未来走势 . 9 风险提示 . 12 图表目录图表目录 图表 1：全国 31 个省市近几年土地均价变化趋势一览 . 3 图表 2：土地均价整体呈现上涨趋势城市一览 . 3 图表 3：土地均价整体有上涨趋势但 2018Q3 转跌城市一览 . 5 图表 4：土地均价呈现下跌趋势城市一览 . 6 图表 5：各省市 2018 年前三季
7、度流拍宗数（单位：宗） . 7 图表 6：各省市 2018 年前三季度流拍宗数相较于 2017 年同期变动情况（单位：宗） . 7 图表 7：2018 年前三季度流拍数量相较于 2017 年增多至少 2 宗城市一览 . 8 图表 8：土地流拍增多城市（供给/需求）比值前 20 名 . 9 图表 9：分类方式 . 9 图表 10：各省市分类情况 . 10 图表 11：第一类城市明细 . 10 图表 12：第二类城市明细 . 10 图表 13：第三类城市明细 . 11 图表 14：第四类城市明细 . 11 图表 15：第五类城市明细 . 11 2018 年 10 月 29 日 P.3 请仔细阅读本
8、报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 在上一篇报告58 家房企土地储备全景图房地产系列之二中，我们从土地储备规 模以及土地储备分布两个角度剖析了 58 家房企土地储备情况，本文再次聚焦被视为房 企“造血”原料的土地，通过梳理全国各省市土地成交价格变化趋势以及流拍情况进一 步了解土地市场。 今年今年以来，以来，省、地级市两级的地价走势均出现明显分化省、地级市两级的地价走势均出现明显分化 土地按照规划用途主要划分为住宅用地、商业用地、工业用地以及其他用地，本文主要土地按照规划用途主要划分为住宅用地、商业用地、工业用地以及其他用地，本文主要 分析住宅用地市场情况。分析住宅用地市场情况。样本方面，样本
9、方面，我们主要选取了 31 个省、市、自治区及其下辖的 241 个地级行政区，其中部分城市数据不连续或者成交月份较少，影响对于土地价格走 势判断，因此予以剔除，具体名单见附注。统计口径统计口径方面，方面，市级层面均为市本级，不包 括所辖县和代管县级市，省级层面包括省内所有地级市及其所辖区县。 随着因城施策随着因城施策的的推进，以及推进，以及限购和限购和棚改棚改政策的调整，政策的调整，今年今年以来以来各地土地市场出现各地土地市场出现了较为了较为 明显的明显的分化。分化。从省级层面来看，从省级层面来看，全国 31 个省市中河北、上海、浙江等 9 个省市近几年土 地价格整体呈上升趋势（如图表 1 所示） 。湖南、云南、吉林、内蒙古以及宁夏近一季地 价开始下跌。北京、天津、江苏、安徽、福建、湖北、四川、甘肃以及西藏下跌趋势明 显。江西和广东近几个季度土地均价相对平稳。 图表 1
