亿发红瓦寺项目营销咨询报告

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1、2003 年 成都 红瓦寺项目营销报告红瓦寺项目营销报告 亿发红瓦寺项目营销咨询报告亿发红瓦寺项目营销咨询报告 目 录 前言 项目环境交通 项目环境商圈 项目环境配套 市场供需 项目潜在竞品 全国其他知名小户型楼盘借鉴 项目问题点/机会点 顾客族群 定位（初步） 项目规划建议 项目营销建议 附件：成都市小户型市场 前 言 2003 年的成都楼市，可谓硝烟弥漫，各路英雄粉墨登场。在激烈竞争的市场中， 或威猛一刀， 或温柔一剑， 或刚烈一枪， 或迅捷一刺， 一幕幕地产大戏激情上演， 有喜剧，亦有悲剧，由地产大片，亦有地产短剧。小户型以其短平快的操作 手法、个性化的消费理念迅速在江湖上打响了名头。亿

2、发公司借市场之大势，屯 地扎寨，在四川大学、音乐学院、磨子桥 IT 商圈三者之间架构起的时尚前沿、 市场要冲地带筹建项目，实为顺市场而为的英明之举。 市场不相信眼泪，成功的欢乐只赠与那些条分缕析深耕细作、把握市场脉搏、倾 听市场心跳的企业，那些企业中分工协作脑力激荡、谋篇战略资源、布局发展蓝 图的团队和个人。 于是， 亿发公司开始将蛰伏已久的潜能发散， 开始将业务细分， 开始寻求多赢的市场格局。 置信商业旅业地产公司进入了亿发红瓦寺项目的视野。 作为代表置信进行品牌输 出的唯一一家企业，商旅地产以置信文化为灵魂，整合置信多年地产操盘经验与 资源，运用全新的可操作性的市场理念、技术规划和营销战略

3、，精准把握市场脉 搏，为客户提供全程营销咨询顾问服务。 从自己搞开发，到为开发商提供全程咨询服务，我们深知市场的艰辛、消费者的 动向、开发商的苦衷、对地产全局把握的难度，我们愿意为项目提供一套有效的 系统的解决方案。 鉴于我们严谨细致的置信工作态度以及市场的复杂性， 现为贵公司提供第一期简 报，主要包括对市场的初探、项目的问题点/机会点、初步的名称建议、定位建 议以及营销建议。 项目环境交通 l 位置 本项目位于一环路南一段，紧邻川音艺术大厦，正对红瓦寺街西临新南路与科华 北路，东临九眼桥，背倚四川音乐学院。从项目地段步行到好又多亚太店只需 20 分钟时间。属于 IT 商圈、大中院校的生活新干

4、线与校园消费中心地带。 l 道路 项目地块前面为现在的城市主干道一环路（随着二三环路的开通，一环路附 近将逐渐成为城市主要的商贸圈与生活圈） 。项目东边将规划一条道路与红瓦寺 街相接。项目北边将规划两条生活起居道路，道路条件较好。 l 公共交通 目前直接经过项目地块的公交路线有：34、72、27 等多条路线，而且公交站口 离项目所在地非常近。如果赶车到春熙路还可以乘坐 55、71 等路线，交通条件 也还是比较方便。 l 车流量、人流量等 由于处于城市现有的主要干道附近，从项目经过的机动车和非机动车（自行车） 都比较多，人流量相对较少。正对面的红瓦寺街人流量较大。 项目环境商圈 以方圆 500

5、米至 1000 米为半径看，本案处于三大商圈的边缘。如何错位于三大 商圈， 并有效吸引三大商圈的人潮， 成为本案商业物业部分需要解决的重要问题。 l 磨子桥 IT 商圈 以百脑汇、新世纪电脑城为中心的新南路、一环路南二段所构筑的 IT 商圈。该 商圈试图向九眼桥方向延展，但没有形成气候。 l 科华路棕北餐饮娱乐商圈 成都市著名的餐饮一条街，有满堂红、大清食府、魏火锅等知名餐饮，商圈内还 有好又多亚太店等生活配套商业。 l 校园经济圈 以文化路为核心的川大校园经济圈以及受交通限制而局限在安顺桥一带的川音 经济圈。 九眼桥经历仟村百货事件以来，区域内商业遭受重创，但随着九眼桥社会治安状 况、卫生环

6、境的改善以及众多知名楼盘（如莱因家园、中海外）的开发建设，该 区域的商业、生活气氛将展现新的格局。这为本案提供了一个较好的契机。若加 以巧妙引导，将极大地促进本案小户型及底商的销售。 项目环境配套 l 商场超市 项目周边紧邻处没有大型的商场超市，但该区域距离好又多亚太店仅 20 分钟的 步行路程。 l 酒店、写字间 周边有红瓦大厦、川音艺术大厦、市工商大厦、亚太广场等。商务型酒店不多， 为本案的发展提供良好的市场机遇。 l 医疗卫生 紧邻的太极药房及诊所、科华北路路口的医院等。 l 银行、证券、邮局 项目附近有农业银行、建设银行（ATM）等。原有的中经开证券倒闭关门，附 近缺乏配套的证券服务场

7、所。 l 学校、幼儿园 四川大学、成都七中、四川音乐学院、文化艺术学校、幼师、成都 12 中、29 中、 以及众多的计算机培训机构、棕北小学等。 l 公园 望江公园、九眼桥河景等。 l 餐饮娱乐 科华北路有众多知名餐馆、酒楼、茶楼，棕北小区为中心的棕树社区亦有各种连 锁快餐，如麦当劳，离本案最近的还有玉林串串香以及红瓦寺快餐等。因此建议 不要考虑过多的餐饮项目。 l 菜市 郭家桥农贸市场、本案附近的小巷内有菜市。 市场供需 成都市小户型楼盘分析 1、总体特征 l 小户型火爆依旧 自 2001 年以来，越来越多的小户型项目出现在消费者的面前，并且都引起了抢 购热潮， 很多项目都是在 2 个月左右

8、就已经销售一空， 而如今虽然竞争日趋激烈， 但众多小户型项目销售依旧要比大户型项目销售速度要快得多。 l 小户型越来越多 2002 年全年在市面上对外销售的纯小户型项目不下于 30 个，而 2003 年已到 50 个。增长势头不可谓不猛。这一方面是因为在激烈竞争中，似乎小户型项目的风 险要小得多，另一方面就是一些开发商拿到的不少地块占地面积都比较小，不利 于做成大户型。 竞争角逐的范围逐渐向二环路附近转移，竞争的焦点逐渐向社区概念、环境概念 靠拢。 l 品质越来越好 与以前的小户型项目相比，现在的很多小户型项目不仅在户型上有了更好的创 新，而且在环境上、物业服务上、外观上、采光通风上等都有了较

9、大的改善，从 而更好地满足于购买小户型的业主的更多需求，也更加刺激了市场的扩张速度。 l 购买用于投资的比例越来越高 由于小户型项目一般都在位置比较好、交通方便、周边生活配套完善的地段，并 且要么就是人群居住密集区，要么就是办公经营密集区，对这种小面积房屋的需 求都比较大，所以出租又快价格又高，实在是现在投资的一个好渠道。吸引了不 少的投资客来购买小户型进行长期投资。 特别是市中心的一些黄金地段的小户型 项目更是投资者频繁出手的猎物。 l 营销手段越来越新颖 另外，在市场迅速发展的同时，已经有开发商将新颖的营销手段应用于小户型中 来，例如曼哈顿聘请名模王海珍作项目的形象代言人等，由于迎合了部分

10、都市年 轻人的消费能力和品位，短时间里都取得了良好的销售业绩，也使这些项目的开 发商们尝到了“短平快”的甜头。 2.主要畅销楼盘重点剖析 项目名 位 置 方 位 发展商 总建筑面积(万 M2) 形态 房型面积(M2) 起 价 （元/M2） 均 价（元/M2） 总户数（户） 装修状况 交房日期 锦上花 天仙桥南街 府南河内 花样年化实业发展（成都）有限公司 1.28 小高 层、多层 3070 3200 多层 3600，小高层 3800 230 精装修 2004 年 3 月 星城银座 红星路 市中心商业区 成都金康房屋开发有限公司 5700 小高层 51 82 3000 3300 297 2004

11、 年 3 月 美丽人生 小天竺 南一环路内 四川高速公路房地产公司 6.2 亩 高层 5585 3400 3550 208 2004 年 3 月 芝华室 浆洗街老南门大桥 南一环路内 重庆康发物业发展有限公司成都分公司 高层 3366 3200 300 2004 年 4 月 时代天骄 太升北路 64 号 府南河内 成都市华油房地产开发有限公司 4 高层 2969 2760 3400 552 清水 现房 SOLO 蜀都大道 一环路内 大玺置业发展有限公司 小高层 2560 3400 3500 300 2004 年 7 月 时代 100 成都幼师旁 南一环路内 成都华油房地产开发有限公司 3 小高

12、层 60 230 2580 3800 装修房 海棠月色 青羊大道 西三环路内 四川蓝光和骏实业股份有限公司 1.72 小高层 3055 3100 3300 397 精装修 2003 年 12 月 双楠所有阳光 大石西路 西三环路内 天祥房产.普瑞实业 0.9 小高层 30120 2128 2900 装修房 2004 年 4 月 世代锦江 滨江路 府南河内 四川华兴集团 高层 3758 6100 6500 四星级酒店 标准 2004 年 10 月 王府.玉林风华 芳草街6号 南二环路内 棠湖屋业发展有限公司 小高层 2676 3100 3300 200 2004 年 3 月 天竺丽苑 小天东路

13、南一环路内 玉林小区芳草街 6 号 4600 小高层 46116 2580 3200 189 樱花假日 科华北路 145 号 南二环路内 1.7 高层 2676 3300 3500 精装修 长富新城 通惠门街 一环路内 四川长富集团.梦泽园置业发展有限公司 33300 高层 39133 3600 3800 1500 清水 2004 年 7 月 棕北国际 锦绣路 南二环路内 成都五岳房产 11322 高层 3555 3100 3400 224 清水 2004 年 8 月 调查类比楼盘价格（起价）图列： 3.可类比项目的详细分析 我公司认为与本项目在区域位置和物业形态上最接近的有“棕北国际”、 “

14、SOHO”、 “华达雅阁”，这三个项目都会在今年开始进入销售，是本项目最直接、最大的竞 争对手，现仅对“棕北国际”进行相对详细的分析。 棕北国际 地理位置：位于锦绣路，地处城南棕北社区，靠近好又多亚 太店、国美电器棕 北店，交通便利，购物方便。 发展商：成都五岳房地产开发有限公司 设计院：澳大利亚柏涛建筑设计公司进行规划设计，中国建筑西南设计院进行施 工设计。 总占地面积：17 亩（分两期开发） 建筑形态：主要由十九层酒店式公寓和二十八层电梯公寓 总建筑面积：7 万多平方米 地上建筑面积：6 万多平方米 公寓建筑面积：1 万多平方米 商业建筑面积：5000 平方米 住宅建筑面积：5 万平方米左

15、右 地下室建筑面积：1 万五千平方米左右 停车面积：1 万平方米左右 设备用房面积：2000 平方米左右 辅助建筑面积：1000 平方米左右 居住套数：700 套左右 公寓：200 套（小于 55 方米/套） 住宅：500 套 一期主力面积：3555 平方米 一期主力户型：35、40、48、55 平方米 容积率：5.48 建筑密度：28% 绿地率：30% （总绿地面积：3000 平方米左右；临街集中绿地面积：900 平方 米左右） 机动车位：500 辆 非机动车位：400 辆 起价：3000 元/平方米 最高价：4000 元/平方米 交房日期：2004 年 8 月（一期） ；2005 年 8

16、月（二期） “棕北国际”一期共有五层商业裙楼，功能为商场、会所。现通过招商已基本租售 完，这对它以后公寓及住宅的销售起到非常好的作用。价格大约为： 一层裙楼：15000 元左右 二层裙楼：8000 元左右 三层裙楼：7000 元左右 四层裙楼：6000 元左右 五层裙楼：5000 元左右 功能规划：商场一层临街设有四组广场景观，小区内设有游泳池、儿童戏水池、 篮球场等配套设施。 建筑整体造型：简单大方，现代、线条流畅、户型设计采光通风优良。 景观的主题和风格：以现代城市广场为主风格，运用现代造园艺术手法，展现一 个人性化、人文化、现代化的小区。 详细资料见成都小户型市场初探 全国其他知名小户型楼盘借鉴 1. 北京：SOLO 在 2002 年的北京春季房展会上，位于东二环内的绿景苑二期推出的一个小户型 楼卖绩极佳。由于所有户型的建筑面积都在 60 平方米以下，又采用了配备整体 厨卫、居室墙地全装修，尽管每平方米的均价为 7500 元，但因为总价偏低，总 共 292 套住房在展会期间便以小定金的形式