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1、 1 TOSPURTOSPUR 宏程胶南海王路项目 发展环境及经济测算专题 宏程胶南海王路项目 发展环境及经济测算专题 青岛同策房产营销策划有限公司 2 目 录 目 录 1. 区域发展梳理 . 3 . 3 1.1. 青岛总体规划 . 3 . 3 1.2. 胶南城市定位 . 3 . 3 1.3. 区域远景及热点 . 4 . 4 2. 房地产市场跟踪 . 8 . 8 2.1 胶南 2009 年交易地位 . 8 . 8 2.2 存量市场状况 . 9 . 9 2.3 土地市场状况 . 9 . 9 3. 项目经济测算方案 . 12 . 12 3.1. 定价依据 . 12 . 12 3.2. 项目定价 .
2、 13 . 13 3.2.1 小高层定价 .14 3.2.2 洋房定价 .15 3.2.3 车库和商业定价 .16 3.3. 收支额测定 . 17 . 17 3.3.1 销售收入测算 .17 3.3.2 项目成本测算 .17 3.3.3 项目支出动态 .18 3.3.4 销售利润测定 .19 3.4. 2010 年收支计划. 20 . 20 3.4.1 2010 年销售计划表 .20 3.4.2 2010 年资金收支动态 .21 3 1.区域发展梳理 1.1. 1.区域发展梳理 1.1. 青岛总体规划 青岛总体规划 2009 年 1 月 19 日， 青岛市城市总体规划 （2006-2020）
3、提请市十四届人大常委会第八次会议审议。 总 体规划此前已经市十四届人民政府第三次常务会议和第十六次市长办公会议研究通过。 本轮 总体规划 结合青岛发展实际， 全面落实了市委市政府关于城市发展一系列指示精神、 尤其是 “环 湾保护、拥湾发展”战略。同时，近年来市人大先后通过的“加强胶州湾水域及近海沿线保护” 、 “严格控制 滨海沿线用地和规划” 、 “加强绿线控制”等议案，以及关于生态市建设的决议等，都在本次总体规划修编成 果中得到重点落实，从而使其成为我市城市规划建设的长期指导方针。在城市发展目标上， 总体规划提出 “实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代
4、化国际城市”的发 展目标。在城市性质上，将青岛城市性质确定为“中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城，国际 港口城市、海滨旅游度假城市” 。 本轮总体规划确定 2010 年中心城区城镇人口规模为 370 万人，城市建设用地规模控制在 437 平方 公里以内。到 2020 年中心城区总人口规模 500 万人，建设用地规模 540 平方公里。 同时为加强对滨海资源的保护，本轮总体规划确定城市规划区由中心城区、胶州市的营海等沿胶州 湾地区以及滨海公路沿线的胶南市区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城 7 镇组成，总面积约 2870 平方公里。本轮总体规划将城市空间发展战略确定为“依托主
5、城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射” 。 1.2.1.2. 胶南城市定位 胶南城市定位 随着青岛市“大青岛格局”和“拥湾发展”等的确立，西海岸战略地位逐步显现，而胶南已成为青岛西 海岸最有希望、最具生机活力的市区之一。面对重大的战略机遇，胶南市委、市政府适时确立“东接、北扩、 南展”的城市总体发展战略，提出了融入大青岛、建设新胶南的目标。 4 按照建设青岛西海岸都市新区的要求，该市聘请国际知名规划专家对城市规划进行整合提升，实行城市 规划和建设项目首席规划师审批制度，组织实施了一大批事关长远发展的精品工程，城市功能日臻完善。按 照经营城市的理念，创新完善城市资产经营管理办法，实现了城市经营的新突
6、破；按照循环经济的理念，大 力加强生态城市建设，打造绿色城市品牌，有效改善了人居创业环境。目前该市建成区面积达到 40.7 平方公 里，人口 27.98 万，城市化水平达 47.1。 1.3.1.3. 区域远景及热点 区域远景及热点 早在2005 年4月，山东省政府批准的新一轮城市总体规划中，就将胶南定位为以发展临港产业、科教、 商贸和旅游业为主的青岛西海岸都市新区。同时，胶南市委市政府提出了“建设今天的胶南就是建设明天的 青岛”这一响亮的口号，不失时机的开始实施“东接、北扩、南展”的城市发展战略，加快“产业北扩、生 活东接、文教南展、中心优化”，行成组团发展、以城带乡的城市发展空间新格局。在
7、青岛经济重心西移战 略调整下，胶南指定了向为西海岸重点产业配套、衔接和互补的方向发展的策略，其产业地位迅速提升，临 港工业区正在成为中外资本加速流入的谷地。 而随着胶南东部新城区新市府的落成，以阳光大厦、经贸大厦为中心展开布局，目前东部新区已经形成 以商务办公为主，是胶南城市东接开发区的重要举措。 南隧北桥 南隧北桥 根据“三点布局、一线展开、组团发展”的大青岛城市框架.，随着南隧北桥的开工建设，青岛黄岛之 间的未来交通将更加便捷，而西海岸的城市魅力将进一步显现，同时也为胶南市的“东接、北扩、南展”的 城市发展拓展空间。 青岛海湾大桥 青岛海湾大桥 设计全长 35.4 千米，是世界第二跨海大桥
8、。整个海湾大桥工程包括沧口、红岛和大沽河 航道桥，海上非通航孔桥和路上引桥，李村河互通、红岛互通以及青岛、红岛和黄岛三个主线收费站及管理 设施等，2009 年 12 月 23 日青岛海湾大桥（北桥位）青岛端接线工程正式启动，预计 2010 年年底通车。 海 湾大桥链接了青岛市主城区和红石崖，未来胶南外延交通将更加便捷。 5 海底隧道海底隧道 2006 年 1 月 13 日“青岛胶州湾湾口海底隧道项目”经国家发改委第 107 次主任办公会讨论 通过，获准建设。这条隧道是我国未来 20 至 30 年内考虑建造的第二条隧道，全长 5.5 公里。按照初步规划， 隧道北起点在团岛，南端在薛家岛于北庄村和后岔湾村之间，湾口最
