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1、商业地产销售返租回报计算方法 （案例：好百年家居） 商业地产销售返租回报计算方法 （案例：好百年家居） 一、案例背景介绍 家居主力商家：好百年家居主力商家：好百年 好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主 要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流 配送及信息服务。 从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要 是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、 上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。 未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而 上海作为其主要扩张目标城
2、市，对于我们来说，可以说是就在身边的机 会。 好百年的租用方式：好百年的租用方式： 好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开 发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好 百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照 每年8%的回报率向业主返还一定金额。 为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件： （1）租期时间为8、10年计。 （2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000计） （3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。 二、制定经济分析的条件 三、租金计算 1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原则及两个假设条
3、件，不论给好百年的租金以及售价如 何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额 其中： 实际销售总金额实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益； 不可预见费不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出； 纯销售额纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下
4、获得的收益。 以上公式用数字表示为： 销售均价7000销售均价70008%租期月租金 700012租期销售均价70003%已知均价7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价） 假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为： 1.8万元/整体均价 1.2万元/2.4万元/销售均价 二层一层 计算数据说明：计算数据说明： 按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。 （为什么这样操作：略） 2、计算过程： 第一种：按8年租期算：第一种
5、：按8年租期算： 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价10000销售均价100008%8月租金10000123月租金 1210000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）销售均价 100002.5%2250010000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价53731361月租金销售均价53731361月租金 按照月租金从50元/到100元/的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均 价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保 证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。） 计算结果为： 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为
6、8年总共所需的金额。 12950纯销售额纯销售额 -57178998470117542350817631100 18939516762314161283212124190 435711133677616567331352485180 682212751592918974379482846170 928614368508221381427613207160 1175015985423523787475753568150 需贴补的金额 （万元） 需贴补的金额 （万元） 回报金额 （万元） 回报金额 （万元） 租金收益 （万元） 租金收益 （万元） 二层均价二层均价一层均价一层均价整体均价整体均价月
7、租金月租金 由以上递增方式得出：每年租金表（元由以上递增方式得出：每年租金表（元/） 176157140125112100 15914212611310190 1411261121009080 12311098887870 第八年第八年第七年第七年第六年第六年第五年第五年第四年第四年前三年前三年 第二种：按10年租期算：第二种：按10年租期算： 12950纯销售额纯销售额 -9292267811970318863764782100 1471092010773130002600019500 -6931008010773120002400018000 -2433834010773992819856
8、14892 90 1344109209576130002600019500 504100809576120002400018000 4425140019576166683333625002 80 1128419663837923408468163511270 1814225324718230148602964522260 2500130986598536888737765533250 需贴补的金额 （万元） 需贴补的金额 （万元） 回报金额 （万元） 回报金额 （万元） 租金收益 （万元） 租金收益 （万元） 二层均价二层均价一层均价一层均价整体均价整体均价 月租金月租金 计算方法同上，则计算
9、结果为：计算方法同上，则计算结果为： 说明：说明： 表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。 当租金达到80元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商需贴补的 金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。 当租金达到90元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商的租金收 益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 给客户回报的金额，还有盈余。 221197176157140125112100 19917815914212611310190 1771581411261121009080 15513812311098887
10、870 第十年第十年第九年第九年第八年第八年第七年第七年第六年第六年第五年第五年第四年第四年前三年前三年 结论： 从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及 发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/时，销 售价格比较接近市场水平。 由以上递增方式得出：每年租金表（元由以上递增方式得出：每年租金表（元/） 分析说明： 租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展 商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价 格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。 好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额 增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。 知已知彼方能百战百胜，只有了解商家，我们才能为发展 商制定合适的价格，为其创造最大的利润，这是作为代理 策划者的本职工作。 路漫漫而修远，我们要学习的还太多，共免之。
