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1、关于我市房地产市场调研报告今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展 的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动 下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房 销售持续上升，政策效应进一步显现。一、当前我市房地产发展现状房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资亿元，同比下降 较今年最低点回升近6个白分点，比三季度提高了个白分点，占全社会固定资产投资的比 重为比三季度下降个白分点。图 1市区共完成房地产开发投资亿元，同比下降占全市房地产开发总H的;四县共完成开发投资亿元，同比增长 占全市房地产开发总虽的 投资额与上年同期比较，只有 江都、宝应保持增长，
2、降幅较大的有广陵、开发区和仪征。1-11月x x市及县房地产开发投资情况从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资 亿元，同比下降 占房地产开发投资额比重为 ;办公楼完 成投资亿元，同比下降 ;商业营业用房完成投资额亿元，同 比下降;其他用房完成投资额亿元，同比增长% 办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重 为 % %商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高。1-11月房地产开发投资结构表投资额占开发投资比重比重同比增减房地产开发投资其中：商品住宅办公楼商业营业用房其他用房房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新 开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应
3、已经发生 积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开 工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。1-11月，全市商品房施工面积万平方米，同比增长%;其中住宅面积万平方米，同比增长;办公楼万平方米，同比增长;商业营业用房万平方米，同比增长 竣工面积万平方米，同比增长;其中住宅面积万平方米，同比增长;办公楼万平方米，同比增长 ;商业营业用房 万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比下降 ;其中住宅面积万平方 米，同比下降;办公楼万平方米，同比增长 ;商业营业用房 万平方米，同比下降20xx年1-11月全市商品房开发建设情况如图2所示：图2新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月，全市商品房共
4、销售万平方米，同比增长 其中，住宅销售面积万平方 米，同比增长;办公楼销售面积万平方米，同比增长;商业营业用房销售面积万平方米，同比增长 商品房销售额亿 元，同比增长;其中住宅销网售额亿元，同比增长 ;办公楼销售额亿元，同比增长 ;商业营业用房销售额亿元，同比增长图3开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年 以来，随着商品房销售逐步回升，成交H显著增加，开发企 业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。 1-11月，全市房地产开发企业到位资金总虽为亿元，同比增长其中本年到位资金为亿元，同比增长;上年末结余资金为亿元。到位资金总H的增速高于去年全年增速个白分 点。今年开发资金来
5、源数为同期开发投资完成额的倍，高于 去年同期倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情 况看，1-11月，全市房地产开发企业的其它资金来源为亿元， 同比网增长其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别 增长嘛口到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售 的活跃，企业回笼资金情况良好。1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：图4二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以 来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门 乂在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项 楼市新政，其中包括关于调整市区房地产交易环节税收政策、关于进一步降低居民购买和转让
6、住房税收负担政策、关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见、关 于促进项目新开工的政策措施，同时加大金融支持服务力 度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30湿整为20%贷款最高额度由 25万元调整为35万元，贷款最长期 限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税 免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施 效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商 的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是 一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看， 在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场 快速回暖起到了积极的推进作用。2、房地产开发企
7、业应对市场变化措施积极有效。去年 下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售 持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略 和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了 居民的购房欲望和消费热情，使得成交虽大幅增长。3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，20xx年1-11月，人均达17878元，同比增长居民收入的增长， 加上“80后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望 状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显 著提升，使得购房欲望和意愿得到进一
8、步释放。三、当前值得关注的两个问题首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全市商品房新开工面积为万平方米，同比下降,降幅比三季度仅缩小了个白分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出 现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势 判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢；二是由于去年同期基数增速高。如果新开工面积出现持续下滑态 势，不但会影响到今后的市场供应虽，也会影响到房地产开 发投资的总虽规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成 不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约
9、。 随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分 开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交虽稍 有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了 8 月份，一些楼盘出现了 “坐地涨价”的现象。从市区商品房 平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为元/仃，同比增长其中商品住房平均合同成交价格 为元/仃，同比上涨 在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐 园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等 7000-8000元/W的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增 长，势必对销售形成新的制约。四、促进我市房地产健康发展的几点建议1、加快政策调整，给予行业宽松发展空
10、间。目前XX 市出台的关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题 的通知，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、 住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。 因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场 化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来 房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导 鼓励社会投资，发展以中小户型为主的房地产项目，加大廉 租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需 求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也 是消费者观望的根本原因。
11、普通消费者依然无法承受当前的 房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面 如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合 理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键 在市场成交虽，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此, 居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入, 着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化 等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更 强的房地产企业入驻开发。
