《2013年湖南吉首阳光mini公馆项目全程营销策划报告销售推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013年湖南吉首阳光mini公馆项目全程营销策划报告销售推广方案（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、全程营销代理策划案全程营销代理策划案 【2013第2季】【2013第2季】 目录目录 史上最严厉宏观调控之后史上最严厉宏观调控之后 政策分析政策分析 湘西，何去何从？湘西，何去何从？ Where is the way out of the real estate dilemma? 政策分析政策分析 【湘西】吉首国税查补房地产行业税款900余万元；【湘西】吉首国税查补房地产行业税款900余万元； 2012年，湖南吉首市国税局通过税收业务信息管理系统及征管相关资 料，详细了解房地产业企业基本情况及相关纳税数据，对其进行筛 选，确定专项检查重点对象。 【湘西】一季度房地产税收实现税款1.06亿元，同
2、比增长105.57%；【湘西】一季度房地产税收实现税款1.06亿元，同比增长105.57%； 2013年以来，全州各级地税机关继续开展房地产行业尾欠税款的清缴 入库，进一步巩固了重点行业的税款入库此外，该局还继续落实 各项税收优惠政策，继续推进纳税服务标准化建设，优化经济税收环 境，积极培植地方税收增长后劲，确保地方税收持续稳定增长。 【湘西】“国五条”颁布一个月来 湘西州二手房交易量激增；【湘西】“国五条”颁布一个月来 湘西州二手房交易量激增； 2013年，自2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控政策 (俗称:“国五条”)以来的一个月内，二手房交易窗口的业务量激增， 累计接待办理
3、过户手续615户，交易面积63490，缴纳税款560余万 元，环比增长325%。 【分析】【分析】湘西地区依然根据国家大势进行房地产市场调整。而政策的调整对市场的 影响依然敏感。说明该地区房产投资行为也相当活跃。 湘西地区依然根据国家大势进行房地产市场调整。而政策的调整对市场的 影响依然敏感。说明该地区房产投资行为也相当活跃。 本市成交量及本市成交量及 【分析】【分析】如上图所示，虽然大环境遭遇严厉政策打击，但吉首的住宅市场成 交均价一路直升，从05年的1090元/到2012年的2581元/，相当于7年涨幅 超过236%。由此可见，吉首住宅行情依然走势良好。 如上图所示，虽然大环境遭遇严厉政策
4、打击，但吉首的住宅市场成 交均价一路直升，从05年的1090元/到2012年的2581元/，相当于7年涨幅 超过236%。由此可见，吉首住宅行情依然走势良好。 单价走势分析单价走势分析 2005-2012年吉首住宅成交走势图2005-2012年吉首住宅成交走势图 目录目录 本市在售盘分布本市在售盘分布 火车站商圈集聚 老城区项目开发 市政府区域为乾州 新城项目开发 【分析】由上图可见，吉首主要分为两块人 口集聚区，分别为乾州区域和老城火车站区 域。老城区生活环境热闹成熟，但由于城市 区域发展南移，多数住宅项目开发在新城 区。因此，位于老城的本案，将面临众多新 城项目分流客户的竞争局面。 本案地
5、块分析本案地块分析 【项目区位】【项目区位】本案位于湘西吉首市老城区北部火车站 旁，为市中心要道人民路左侧沿街地块。项目东侧为吉 首市火车站；南侧为繁华的光明西路；毗邻众多成熟商 业配套，火车站、汽车北站、公交车1356路等近在咫 尺，距离步行街仅5分钟车程，是市民聚集、出入交通必 经之地。 本案位于湘西吉首市老城区北部火车站 旁，为市中心要道人民路左侧沿街地块。项目东侧为吉 首市火车站；南侧为繁华的光明西路；毗邻众多成熟商 业配套，火车站、汽车北站、公交车1356路等近在咫 尺，距离步行街仅5分钟车程，是市民聚集、出入交通必 经之地。 本案本案 【区域优势】【区域优势】本案位于吉首火车站旁，
6、 实测项目地光明西路来往人流量约： 20160人次/天。 上午10：30测试结果3360人次/小时， 下午14：30测试结果1680人次/小时。 车流量约11760次/天： 上午10：30测试结果1620车次/小时， 下午14：30测试结果1320车次/小时。 本案位于吉首火车站旁， 实测项目地光明西路来往人流量约： 20160人次/天。 上午10：30测试结果3360人次/小时， 下午14：30测试结果1680人次/小时。 车流量约11760次/天： 上午10：30测试结果1620车次/小时， 下午14：30测试结果1320车次/小时。 老城在售盘分析老城在售盘分析 【分析】【分析】由上表可
7、知，老城区最高均价3500-3650 元/左右。而这些在售楼盘体量普遍较小，从价 格上来看，区域在售楼盘的总价集中在20-55万之 间，多为小高层2房3房、除各别大面积147-186平 米户型价格突破60万以上（目前滞销中），其余 各楼盘价格相差较小。由此本项目顺势推盘即以 户型优势有利抢占市场份额。 新城在售盘分析新城在售盘分析 【分析】【分析】新城表现较为复杂：首先，去化率最高 的并非是最高报价楼盘，可见市场对该区房价涨 顶存在抗性，但鉴于去化率最高楼盘与最高价之 间的微妙差距，可见新城价格泡沫并不高。 同时，同样报价3500元的吉星楼和首府印象，首 府销售量远高于吉星楼，原因在于其地段更
8、靠近 市心，因此可见，同样价格区间内，城心概念依 然为当地消费群接受要素。 项目名称项目名称区位区位价格范围价格范围面积面积优惠措施优惠措施 湘西一号湘西一号 人民北路与光明路交 汇处（火车站对面） 人民北路与光明路交 汇处（火车站对面） 31003800元31003800元33147平米33147平米 一次性：9.5折、 按揭：9.7折。 一次性：9.5折、 按揭：9.7折。 中大花园中大花园 吉首市人民北路八月 楼（原市政府旧址） 吉首市人民北路八月 楼（原市政府旧址） 29003600元29003600元46155平米46155平米 一次性：9.6折、 按揭：9.8折。 一次性：9.6折
9、、 按揭：9.8折。 龙凤文苑龙凤文苑 吉首市人民北路47号 （峒河游园旁） 吉首市人民北路47号 （峒河游园旁） 33004000元33004000元43166平米43166平米 一次性：9.5折、 按揭：9.7折。 一次性：9.5折、 按揭：9.7折。 湘德雅居湘德雅居 吉首市文艺路原州农 业局内 吉首市文艺路原州农 业局内 30883538元30883538元55-135平米55-135平米 一次性：9.7折 按揭：9.8折。 一次性：9.7折 按揭：9.8折。 龙鑫水岸华庭龙鑫水岸华庭 吉首市红旗门大湘西 商贸城对面 吉首市红旗门大湘西 商贸城对面 24003200元24003200元
10、44129平米44129平米 一次性：减3万，按 揭：9.8折后减2万。 一次性：减3万，按 揭：9.8折后减2万。 一品阳光一品阳光 吉首市人民中路（雅 溪） 吉首市人民中路（雅 溪） 25003000元25003000元4218642186 单价直接减100元左 右 单价直接减100元左 右 山水豪庭山水豪庭 吉首市武陵东路老吉 大旁100米 吉首市武陵东路老吉 大旁100米 2300-2700元2300-2700元 88-96 110-130 88-96 110-130 一次性：9.6后再9.8 折 按揭：9.6后再9.9折 一次性：9.6后再9.8 折 按揭：9.6后再9.9折 市场行
11、情分析市场行情分析 【分析】【分析】由上表可见，在本案周边3公里内住宅竞品均价在3200-3500元左 右(属于吉首地区均价高值区)。且户型面积跨度大，促销折扣基本在95折 左右，此种现象可视为吉首本区的楼盘产品共性。利于我项目在进行产品 定位、定价时留作参考。 由上表可见，在本案周边3公里内住宅竞品均价在3200-3500元左 右(属于吉首地区均价高值区)。且户型面积跨度大，促销折扣基本在95折 左右，此种现象可视为吉首本区的楼盘产品共性。利于我项目在进行产品 定位、定价时留作参考。 3公里竞争圈行情跟踪：3公里竞争圈行情跟踪： 重重重重 点点点点 竞竞竞竞 品品品品 区域竞品扫描区域竞品扫
12、描 项目名：湘西壹号项目名：湘西壹号 地址： 人民路光明西中火车站 总建面积：3.6万方 【住宅部分】 单价：32003600（住宅） 主力户型：37（一室） 84 （两室） 101-124 （三室） 147 （四室） 【商业部分】 单价：3-4.2万/ （一层沿街）， 1.5-1.7万/ （一层内 街）， 二层、三层价格未制定。 8300元（负一层） 业态：负一层目前业态为阳光超市，属 于带租约销售模式，与业主签定10年租 约，年回报率10%，每月进行租金返还。 开盘日期：2011年11月 交房日期：2012年8月 优势：优势： 1）、地理位置的独特性，火车站正对面，峒 河片区的核心，重要性
13、毋庸置疑； 2）、 交通的便捷性，位于两条城市主干道 的交汇处，火车站和汽车北站近在咫尺； 3）、 产品的多样投资性，小户型低总价； 有住宅、小户型、旅馆公寓、临街铺面等； 劣势：劣势： 受地段限制，体量较小，环境相对差。 房型面积控制在二房90左右，三房120左 右。但空间设计均有缺陷。 区域竞品扫描区域竞品扫描 项目名：中大花园项目名：中大花园 地址：吉首市人民北路八月楼入口处 东北部 项目简介：项目整体是由二幢构成， 其中一幢13层，一幢20层，1层为商业 门面，2到20层为住宅。项目总户型共 有7种，户型面积约90-140平方米左 右。 住宅部分： 单价：2900-3600元/， 主力
14、户型：83/87/93 （两室）， 133 (三室)。 商业部分： 单价：5899元/ ，面积50-60 左 右。 主力：1层为商业，共有28套独立商 铺，目前仅余2套未售出， 开盘日期：2012年10月8日，2013年5 月交房。 优势：优势： 1）该项目周边配套完善，交通便利，商业 氛围成熟。公交1路、2路、6路车在 该 项目的百米之内； 2）八月楼商业步行街、湘泉步行街、关厢 门大市场等步行数分钟即到。附近有 新 起点超市、新一佳超市、石家冲菜市 场、 保吉幼儿园、州幼儿园、吉首市二 小、 市三小、海韵艺术学校、向阳民族中 学 等生活配套； 3）产品价格偏低； 劣势：劣势： 目前在销售的
15、房源户型较差，可选性小，户 型设计差、采光差，居住环境比较杂乱。 区域竞品扫描区域竞品扫描 项目名：龙凤文苑项目名：龙凤文苑 地址：人民北路47号 简介： 龙凤文苑是由金梧桐房地产开发有限公司开 发的，位于峒河公园旁，是目前吉首市唯一 紧邻峒河、峒河公园的休闲居所。 总建筑面积：13552.8平方米。 住宅部分： 单价：3400-4000元/， 主力户型：139平方米（三室）。 商业部分： 一、二、三、为商铺，其中1-2层是商铺， 三楼是图书馆。代理公司接手之前，沿街商 铺开发商已内部认购，价格未公开。 开盘日期：2012年5月19日，现已交房。 优势：优势： 1）、火车站商圈峒河社区核心地段
16、，交通便 利， 周边配套齐全（火车站、峒河游园、 公 交1、6路、新一佳超市、八月楼菜市 场、 市二小、少儿图书馆）； 2）、产品多样化，有住宅、小户型、临街商铺 与整层商铺； 劣势：劣势： 地段已成熟，体量较小，目前所剩房源皆为大 户型且单价高总价高。 目录目录 定向SWOT分析定向SWOT分析 优势（S）：地段优势（S）：地段 1)项目处于火车商圈核心，周边人流聚集 较多； 2)位处双主干道光明路和人民路交汇处， 交通便捷，商业辐射性强； 3)项目住宅加商业的规划及高比例小户型 设计，有利于走差异化营销之路。 劣势(W)：环境劣势(W)：环境 1）项目周边杂乱，人居环境氛围杂乱， 商业等配套档次低； 2）项目紧临火车轨道，受到一定的噪声 影响，也不利于项目形象的树立； 3）项目体量较小，形不成规模效应。 项目容积率高，绿化率低。 机会（O）：城市发展机会（O）：城市发展 1）区域内新建项目少，但居住人口多，为项 目发展提供了一定的空间； 2）地区城镇化建设政策方向不变，但新区配 套未能与老区抗衡； 3）老城区内无高品质楼盘，除市中心外，特
