《圣吉水疗养生潭项目可行性研究报告》由会员分享,可在线阅读,更多相关《圣吉水疗养生潭项目可行性研究报告(20页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、 第 1 页 共 20 页 圣吉水疗养生潭项目 圣吉水疗养生潭项目 可 行 性 研 究 报 告 可 行 性 研 究 报 告 三河市金逸实业有限公司 二一一年三月 三河市金逸实业有限公司 二一一年三月 第 2 页 共 20 页 一、项目名称: 一、项目名称: 沙洋小吃城三期汉唐金宫水疗会所(汉唐金宫水会) 二、项目承办单位概况: 二、项目承办单位概况: 三河市金逸实业有限公司系一家民营资本的公司,注册资本 3000 万元,该公司长期从事休闲娱乐服务业投资,曾投资开办沙 洋玫瑰娱乐城,公司拥有一大批在餐饮娱乐等休闲场所服务行业 管理的专业精英人才, 目前投资的项目有沙洋 XX 大酒店、 XX 娱乐
2、 城、XX 台球俱乐部,公司宗旨“服务以人为本”以有效的管理, 完善的制度,树立企业形象,以合理的投资,最符合市场的定位, 赢得市场良好的信誉,使企业立足社会,与时代共进步。公司同 时还投资沙洋祥盛房地产开发有限公司,对项目的开发与建设管 理具有丰富的经验。公司秉承“创新理念,追求卓越,迅速改善、 永续经营”的方针;并以“质量第一、客户的满意是我们的荣誉” 作为永远不变的政策;把“诚信、负责、创新、团队”作为不断 的追求。 三、项目建设地点: 三、项目建设地点: 沙洋金鼎文化街西侧。 四、项目周边环境: 四、项目周边环境: 项目所在地沙洋金鼎文化街,背靠 XX 山,交通便利,兼之旁 边的小吃餐
3、饮、娱乐、购物场所,地理位置优越,客流量大。项 目建筑采用仿古设计以明清建筑风格为基调,遵循古朴、典雅的 确设计风格,将建筑和谐地融入 XX 山人文、历史、自然景观的大 第 3 页 共 20 页 景区中,实现相辅相承共同展现沙洋闽中悠久历史和饮食文化古 城的风貌。项目所在地业态如下图: 项目 详细内容 宾馆饭店宾馆饭店 XX 大酒店及几家小型宾馆 餐饮服务 餐饮服务 XX 海鲜楼、耕据地酒家、XX 牛肉、广容轩、罗汉果、XX 美食、金玉满堂 地产小区 地产小区 沙洋小吃城、安壂小区、向蒲铁路安置小区 交通设施 交通设施 三河至沙洋快速通道及高速公路连接线出口 KTV 酒吧 KTV 酒吧 皇城、
4、唐会、诺底、古龙池、清茶坊 四、项目提出的背景及建设必要性: 四、项目提出的背景及建设必要性: 沙洋地处福建中部,位于福州、泉州、厦门、南昌的中点, 是福建省域港口城市连接内陆城市的重要节点。沙洋是东南沿海 与中西部地区的重要连接带,同时,沙洋是海峡西岸联结长三角、 珠三角的中间地带,贯通三大经济区的通道从沙洋经过,具有独 特的区位优势。沙洋除了拥有山区特有的山水风光外,还有近代 历史、人文资源和生态旅游资源。随着旅游热的兴起,旅游资源 开发已日益成为区域经济发展新的增长点,随着沙洋人民生活水 平提高,业余时间的休闲活动也不断的摆在平常百姓人家的日程 安排上。同时随着消费观念的日趋成熟,人民对
5、消费质量和消费 水平也提出了更高的要求。这样,含需所有业余休闲为主题兼具 齐全配套设施的高质量的综合性休闲会所未满足大家休闲的需 求。单就休闲会所的行业特点而言,全国各大城市的各式休闲会 所如雨后春笋般产生,整个休闲市场的潜力巨大,已经成为城市 第三产业增长的亮点。 第 4 页 共 20 页 自改革开放以来的二十多年里,随着国民经济和城市建设的 飞跃发展,人们的消费能力和消费层次也随之快速提升。在这十 倍速发展的时代里,人们对娱乐方式的需求也是日新月异,务求 新奇,这也促使三河的娱乐行业以前所未有的速度蓬勃发展,从 最初的单一化模式向多元化、多层次化的方向快速发展,称之为 “百花齐放,百家争鸣
6、”也不为过。娱乐场所也由最初单调乏味 的模式跨越式地向层次丰富,特色明晰的方向发展以适应日新月 异的消费需求。同时我们也可以看到在投资获利丰厚的高回报后, 随之而来的是越来越激烈的市场竞争和极其快速的新旧交替,形 成“你方唱罢我登场”的竞争格局。虽然三河市沙洋三温暖、足 浴、指压、美容、健身、棋牌、餐饮等经营场所已有多处,而且 是以单一的经营模式操作, 竞争十分激烈,但是, 正宗的 SPA 水疗会所却没有一家。圣吉水疗养生潭项目正是顺应这一发展趋 势,并借助“沙洋小吃城”的旅游文化氛围,结合休闲、娱乐、 健身的个性特点予以全新策划。在“文化”贯穿的主题思路外, 公司还提出绝无仅有的多元化经营特
7、点,更关键的娱乐主题“健 康娱乐” ,公司将以健康娱乐的主题贯穿其中,使之健康成为娱乐 的前提。在此背景下,公司拟建设的水疗会所无疑适时而上,具 有一定的建设必要性,一方面尽可能的提供给市场高品质、高服 务的会所,满足市场的需求,另一方面也会产生较大的经济效益 和社会效益。 五、可行性研究的依据和范围:五、可行性研究的依据和范围: 第 5 页 共 20 页 本报告是基于对市场的充分了解和对该会所的市场前景有着 准确的判断而作的,具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分 将着重对本会所的市场分析、会所定位、规划设计定位、营销推 广策略以及会所的财务评价进行研究。 A、会所的概念:A、会所的概念:
8、会所发展到今天至少有两层以上的意思。一方面指的是硬件, 是具体的所在,是一个休闲、联谊、康体的场所,会所已经成身 份和地位的象征;另一方面,会所还可以是一个组织,可以简单 描述为:为了同一目的或兴趣爱好进行社会交际、文化娱乐等活 动的一个团体。会所俨然是一种文化象征中产阶级诗意和梦 想的文化。 B、会所的形态:B、会所的形态: 1商业会所:有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA 修身会 所,美容连锁机构,游泳馆等;兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、 高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等; 2金字塔顶端的高级商业会所:被誉为金字塔顶层的风流人 物出入的会所,这里是最适合他们的商务洽谈地。顶级会所不仅 只是个高档
9、的消费场所,还能促进市场要素的自由流动、自由配置, 鼓励要素资本市场的发展,为中国的企业家、银行家和职业经理人 铺垫了很好的平台。 3社区(住宅)会所: “会所”这个名称及其概念不再陌生, 它已然成为现代生活的风向标,是房开商销售楼盘招揽顾客的亮 第 6 页 共 20 页 点卖点,同时也成为购房者评判一个住宅小区是否够档次的重要 标志之一。 4教育咨询类:语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨 询等; 5休闲娱乐会所:酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等; 6艺术会所:喜欢怀旧的艺术家们自发的在某一区域集中开 办自己的工作室; 7其他:单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。 C、市场形势分析: C、
10、市场形势分析: 随着中国娱乐业的发展,娱乐消费经历了从解围型、粗放型 到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费 模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者享受的不 仅是物质上的娱乐,更是精神上的娱乐。于是,娱乐也由原先的 “单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代 化娱乐转型。 圣吉水疗养生潭以休闲娱乐为宗旨,集 SPA 水疗、商务、康 乐、桑拿、餐饮、休闲、美容、游艺、足疗、保健等于一体的一 站式高档休闲会所,避免过于单一的休闲方式,进而满足社会大 众形式各异的休闲要求。据调查,目前沙洋城市居民平均每日个 人生活休闲时间在 8 小时以上,而且,随着生活水平
11、的提高,中 高收入人群、个体私营业主、公司白领阶层等消费群体对休闲的 需求较高,为主要的客户群体。而日益成长的 80 后甚至 90 后们 第 7 页 共 20 页 更是因为其在社会所处的特殊位置,对休闲更是有着强烈的需求。 目前沙洋休闲娱乐场所内容单一、规模小、层次不够,已经跟不 上地方的发展需求。由此可见,沙洋综合性休闲市场前景十分可 观。 经营与管理方案设想 一、项目定位 经营与管理方案设想 一、项目定位 1主题定位 沙洋圣吉水疗养生潭。打造沙洋乃至三河地区及闽西北“健 康休闲娱乐”的第一水疗会所品牌,营造一流的消费氛围和服务 理念。 2功能定位 功能定位分析: (1)会所的基本功能是聚集
12、 不论古时的公馆、会所,还是现今的俱乐部、艺术中心,会 所的基本功能是聚集。作为标识人类文明的物质形态,会所以一 种公共文化设施而存在,既具有主题的文化性,也有功能的社会 性。新世纪的新会所,俨然已形成一种都市文化,进一步体现了 一个城市的形象和品位,是现代化都市的文化载体。首先,我们 的会所应该提供给都市人业余文化聚集处所,丰富他们的生活内 容,从而提高了生活品质。 其次,我们的会所要提供维系、创建 第 8 页 共 20 页 和重组人际关系的网络,成为社会交际的有利平台。 再者,我们 的会所必须具备完整的功能结构,不同功能才能给都市人提供宣 泄情感、调整心态的个人渠道,变为一种“文化诊所”
13、。最后,我 们打造的会所将是城市精神文明建设的重要阵地和传播枢纽,传 承历史,接轨未来。 (2) 会所是必要的城市生活成分 会所是一种经济流动、召集、交流、协调、规范、管理的组 织载体之一,其主要功能是协助城市经济发展,协调城市经济、 文化与外来经济、文化的互动,它的最终目标是协助外来的经济、 文化与属地经济、文化的融合。 结合以上几点我们把该会所的功能定位为:旅游、商务、水 疗、影院、美食、足疗、多功能厅、美容、娱乐、健身、康乐等 于一体的综合性项目。 (3)市场定位 市场定位实际上就是选择消费者,确定项目的目标消费者是 哪一类人。本地和三河地区的大型企业及社会商务精英、成功人 士、社会名流
14、所组成的阶层;大众工薪、旅游团体、商务考察等 消费阶层。 二、经营定位二、经营定位 1.本会所将采用酒店模式进行日常的经营和管理,本会所建 成后将委托有丰富娱乐管理经验的娱乐管理公司经营管理,此后 我公司董事会自主选择娱乐管理公司经营管理,以确保本会所的 第 9 页 共 20 页 高效、高品质经营管理。 2.酒店管理公司 酒店管理公司按照与我公司的委托经营(管理)约定,对本 会所进行经营(管理) ,并保证会所有良好经营(管理)业绩的前 提下不断增值,并维护和保障我公司的经营收益。 3.运作机制 娱乐经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实 施管理,以高透明度向我公司提供经营管理方面的咨
15、询,定期向 我公司通报会所的经营(管理)状况,并接受我公司的书面预约, 我公司委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国 内会计师事务所进行审计并提交审计报告,将按照审计报告所确 认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。 三、价格定位 三、价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策,以利于最大限度 地吸纳客户。 具体定价建议如下:具体的销售价格,要充分考虑销售市场 因素和推出时投资变化因素,再酌情提高或降低。综三河市最新 娱乐行情和同类可比会所的价格策略,以及本项目的预期赢利状 况,建议: 第一阶段,本阶段为市场导入期(开业) ,为尽快使市场接受 本会所,建议在销售价格
16、上采取低开策略,以迅速抢占市场份额。 本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高; 第 10 页 共 20 页 第二阶段,本阶段为市场上升期(消费上升期) ,由于前阶段 的市场成功开拓,使得会所逐渐形成一定的认知度,并取得良好 的市场形象和销售业绩,因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段 的价格在单位成本基础上再次提高; 第三阶段,本阶段为市场成熟期,由于前两个阶段的顺利进 行,使得本会所呈现火热趋势,价格走高自是情理之中。因此本 阶段的销售在单位成本的基础上更进一步提高。 四、入市姿态及推广时机定位四、入市姿态及推广时机定位 娱乐会所以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机, 要结合项目自身特点。从理论上讲,娱乐会所的项目应该以最完 整的形象出现,即所谓最佳姿态,它应该是: 主体工程已基本完成; 配套设施已全部到位; 外部环